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[전재천의 부동산포커스] 토지투자 대형 산업단지 유치 지역을 살펴라
  • SR타임스
  • 승인 2019.03.14 19:32:10
  • 댓글 1

지난 2018년 6월 첫주부터 시작된 칼럼이 40회를 넘기고 있다. 1년 간격으로 52~53회 분량의 부동산 관련 시사성 칼럼을 집필하고 있다.

이번 칼럼은 최근 발표된 120조원이 투자되는 SK하이닉스 반도체 클러스터 산업단지 관련하여 알아보겠다.

경기도 용인시 처인구 원산면 일원으로(미확정) 독성리와 죽능리가 예상되고 있다. 서울세종고속도로(제2경부고속도로). 원삼 IC가 확정되었다.

이곳은 수도권 규제법에 벗어난 성장관리권역이라 한강 수계지역으로 이미 확정 된 것으로 판단해도 무리는 없다는 것이 전문가들의 견해다.

필자 연구소 산하 미래토지정책 포럼 회원들 중 많은 분들이 토지투자에 있어 현(現) 정치 경제 등에 매우 예민하다. 남. 북 경협 바람이 불 때는 파주시 문산읍과 철원. 고성 접경지역의 상담이 많았으나 남. 북 경협이 지체되자 투자 문의는 가라앉은 분위기다.

최근 수도권 일대 파란이라 할 수 있는 산업단지 발표가 무려 120조원으로 여의도 면적대비 1.4배 규모의 단일 산업단지로는 최대 투자처가 될 수 있다. 토지거래허가구역 지정 후 최종 발표가 있을 예정이다.

필자의 공동사업자중 한 분이 용인시 처인구 포곡읍과 모현읍의 토지 매입을 원하여 지난주 현장을 답사했다.

수도권 제2외곽순환고속도로 노선과 서울세종고속도로 확정으로 포곡읍 토지는 구시가지와 신시가지로 나뉘어 개발되고 있으며, 양방 4차선 도로에 접한 토지는 500-600만원 선이고, 양방 2차선 도로 접한 경우 350-450만원선을 형성하고 있었다.

도로 6m 물류창고. 제조장. 근린생활시설 허가구역은 250-350만원 선으로 정확히 2년 전 보다 2017년 초 100~150만원대 가격이 2년 사이 100~200% 상승했다.

도로 4m 주택허가 지역도 150만원이상 형성되어 있었고 그나마 쓸 만한 토지는 매물이 전혀 없었다. 이미 큰 바람이 지나갔다고 봐야 한다.

토지 가격이 오르는 단계는 여러 단계를 거치게 된다. 재개발(노후불량 주택)과 재건축(기존 APT) 경우 개발 계획부터 10년 정도가 기본인 반면 토지는 개발 완료까지 15년~20년 걸린다고 보면 된다.

 

1단계 개발계획 발표 (관망한다)

2단계 개발예정 발표 (일시매매 단계)

3단계 개발확정 발표 (폭팔적으로 매매가 이루어짐)

4단계 도시계획 심의단계 (움직이며 가격 상승으로 관망)

5단계 도시계획 심의과정 (주택. 상업. 공업지역 분류 가격형성)

6단계 착공 - 완공 (산업단지 및 도시형성)

 

위 6단계까지는 평균 2.5년~3년 단위로 15-18년 정도 소요된다고 봐야 하고, 중앙정부나 지방자치단체. 대기업에서 계발계획이 수립 될 때의 과정이다.

중앙정부 개발계획 경우도 정치적으로 문제가 될 경우 계발예정 발표 후 취소되는 경우도 많이 있기 때문이다. 그 예로 부산 가덕도 신공항 경우 정치권에 따라 오락가락 여러차례 번복되는 것을 보았을 것이다. 지방자치단체는 더욱 많은 번복이 되고 있다.

우리나라는 지방자치단체의 경우 자본력이 부족하여 중앙정부에 의존도가 높다. 또한 지역구 국회의원과 시장. 군수가 여당이냐 야당이냐 따라서 자금 지원이 현저히 차이가 나고 있다.

토지가격의 변동은 크게는 지역인구 유입에서부터 산업단지 조성. 공기업유치 외에 현안 등을 살피며 폭 넓게 판단할 필요가 있다.

포곡읍 부근 공인중개사무소 한 곳에 용인시 순환도로(미확정) 제2외곽순환도로. 서울세종고속도로 교차(IC)지점 인근의 토지를 찾아 달라는 부탁을 하고 돌아왔다.

이번 주는 용인시 처인구 양지IC 부근을 현장답사 할 예정이다. 지역공인중개사무소 중에는 매물을 많이 소유하고 있고, 오랜세월 지역내에서 중개 업무를 한 곳이면 투자가치 있는 물건 확보가 용이하다.

 

▲전재천 소장

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부(주거복지사) 교육 강의

-유투브. 네이버TV 방송중

 

 

 

 

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기사 댓글 1
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  • 김은경 2019-03-15 13:20:36

    대형 산업단지 유치에 대한 정보도 꼼꼼히 살펴
    봐야겠습니다.
    지역인구 유입, 공기업 유치까지 폭넓게 살펴봐야 하는데는 역시 전문가의 상담이 필요할것 같습니다.   삭제

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