상가건물 임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법으로, 상가건물 임대차에 관하여 ‘민법’에 대한 특례를 규정하여 국민의 경제생활의 안정을 보장하는 것이 목적이다. ◇ 상가건물 임대차보호법 관련 위험요소한 건물에 상가건물 임대차보호법의 보호대상과 주택임대차보호법의 보호대상에 보호받지 못하는 임차인이 섞여 있고, 사업자등록과 주민등록을 모두 신고한 경우도 있어서 어떤 보호대상인지 판단이 어렵다. 권리금 보호규정과 관련하여 임대차기간이 남은 경우 최우선 상가임차인이 배당 요구를 하지 않는 경우도 있다. ◇ 상가건물 임대차보
◇ 주택임대차보호법에서 최우선 변제권 임차인을 보호하기 위하여 민사특별법 및 주택임대차보호법에 의해 규정되어 있고, 대항력(주택의 인도· 전입신고)을 갖추었을 경우 일정금액에 대하여 선순위 담보물권자나 다른 권리자보다 우선하여 변제 받을 수 있다.기준시점은 담보물건인 저당권, 근저당권, 가등기 담보권 등의 설정 일자가 기준일이 된다.배당요구 종기일까지 배당요구를 하여야 하며 경매개시결정의 등기 전에 대항력을 갖추고 유지되어야 하고, 주택 가액의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받을 수 있다. ◇ 주택임대차보호법 관련 위험요소
악화된 경기 상황을 반영이라도 하듯 지역의 산업단지를 중심으로 쌓여있던 임대나 매매 물건이 경매로 넘어가면서 공장의 매각물건도 많이 증가하고 있다.'공장'이란 반드시 제조시설에 국한하지 않고 기계적인 도구를 이용하여 상품 및 서비스를 생산 또는 제공하는 설비를 갖춘 시설이라고 할 수 있다.판례와 등기 선례에 의하면 공장이 아닌 예로 수영장, 사우나건물, 볼링장이나 주차시설, 골프연습장 등이 있다.'제조장'은 ‘산집법(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률)’과 ‘수도정비계획법’의 적용을 받지 아니하는 제
대지사용권이란 집합건물법에 규정되어 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리이다. 건물의 대지에는 건물의 평면도에 해당하는 법정대지와 토지소유자가 건물의 대지로 하고자 하는 약정대지가 있다. ◇ 대지권 미취득의 위험요소대지권의 권원인 소유권, 임차권, 지상권, 전세권 등의 미취득 경우이다.대지사용권이 될 수 있는 권리로서는 위 권리 외에 구분건물의 분양권에 대지가 포함된 매매계약도 있다.분리처분 규약의 존재에 있어 최초의 단일 소유자나 관리단은 분리처분규약을 공증하거나 규약으로 정할 수 있다.별도등기(가압류
제시외 건물이란 법원경매 대상인 부동산의 감정평가서와 물건의 목록내역이 공부상 나타나지 않으나 실제 현장에 존재하고 있는 건물을 말한다.등기부등본과 건축물 대장에는 등재되어 있지는 않지만 현장에 제시외 건물이 존재하고 있는 경우 법원은 그 부분이 경매대상물과는 별개이고 완전히 독립된 물건 (타인소유 등기 건물일 수도 있음)인지, 아니면 부합물이나 종물인지가 파악되면 주물(경매대상물)과 함께 일괄평가하여 경매를 진행한다.이때는 매각물건명세서 「제시외 건물포함 일괄입찰」 로 표시하고 별개의 독립된 물건으로 판단되면 경매대상 물건에서 배
농지를 경매로 낙찰받고자 할 때 미리 검토해야 할 것은 농지취득자격증명의 취득 여부이다. 점검해야 할 사항 및 위험부담에 대하여 알아본다. ◇ 농지취득자격증명 이란?법적 농지 개념은 농지법에서의 지목이 전, 답, 과수원이며 농지라는 방식을 지목주의가 아닌 현황주의를 택하고 있으나, 부동산 경매 실무는 오히려 지목주의에 가깝다. 지목이 농지가 아닌 경우에 현황이 농지로 조사된 경우 농지취득자격증명을 요구하는 법원의 경매 사례는 발견되지 않고 있다. ◇ 농지 개념을 명확히 하여야 하는 이유첫째, 농지인지 여부는 농지취득자격증명의 발급,
이번 칼럼에서는 유치권의 정의 및 위험요인 등 경매 시 특별히 주의하여야 할 점 등에 대하여 정리해봤다. ◇ 유치권이란? 채권이 목적부동산 자체로부터 발생한 경우에 한하여 채권자가 채무자로부터 채권을 변제받지 못할 때 채무자 또는 부동산의 소유자가 그 승계인(상속 등의 포괄승계인, 매매, 경매 등의 특정승계인 불문)에게 채권을 변제받을 때까지 목적 동산을 점유(인도를 거절) 할 수 있는 권리를 말한다. ◇ 유치권의 위험요인 불완전한 공시방법이 유치권의 성립을 불확실하게 한다. 부동산 유치권의 유일한 공시방법은 점유이다. 그러나 고용
지난주에 이어 경매 관련 성공사례 및 구체적인 사안에 대한 내용을 알아보는 등 필자는 다양한 부동산 분야에 대해 독자들에게 알려 드리고자 한다. 첫 번째 집합건물의 구분건물에 해당하는 토지만 경매에서 잘못 말소된 전유부분에 대한 소유자의 대지권을 찾아주어 상당한 이익을 준 사례다.대지권 등기 없이 건물만 보존등기 된 후 토지에 대하여 가등기가 끝나고 대지권이 등기되었으나 가등기가 본 등기되어 대지권이 직권말소 된 후 토지 지분만 강제경매 신청되어 낙찰되었다. 경매 신청권자 등이 1억 원 가량 금액을 요구하여 협상이 결렬되었다.같은
부동산과 관련하여 각 분야 전문가 8인이 참여하여 (사)디지탈 경매피해방지연구소 발대식 이후 2회에 걸쳐 1기생 특강이 진행되고 있다. 경매 과정에 성공사례와 피해사례 등 사전 피해예방 방지책으로 수준 높은 교육이다. 첫 번째 사례로 희귀 돌과 옛 절구 등 매장물이 묻힌 토지를 매수하여 토지대금 이상의 수익을 올린 사례이다.안성지역 3,306㎡(1000평) 그리 크지 않은 임야로 위로는 고압선(선화지)이 지나고 있어 3차까지 유찰될 것으로 전문가들은 절반가량 떨어질 것으로 판단하고 있었다. 그런데 의외로 첫 기일에 낙찰되었다.현재
필자는 최근 부동산시장이 급격히 하강 국면으로 접어들고 있음을 볼 수 있다.경매시장을 살펴보면 지역별로 편차는 있으나 전국 평균가 APT 경우 지난해 상반기 최고가율의 형성될 때는 감정가대비 100~110%까지 낙찰되었다.하지만 최근 80% 때까지 내려앉고 있다. 가장 낙폭이 적은 집합건물, 주택 경우이고 상가 경우 60%까지 내려갔다. 그렇다면 토지시장은 어떠한가?급매물이 속출하고 있다.토지시장 낙찰가율은 50%대로 떨어진 상황이다. 앞으로 최소 2-3년간 지속 될 것으로 판단되고 있다. 좋은 물건을 찾기란 보물찾기만큼이나 어렵다
지난주 필자 연구소를 방문하여 상담을 의뢰한 사례을 소개한다.춘천시 남면 소재(강촌인근) 1998년 공유물분할청구 소송을 통하여 상담인 소유로 12,631㎡(3,830평) 5필지가 소유권이전등기 절차를 이행하였어야 하나 공유물분할등기 절차를 이해하지 못하여 21년간이나 쌍방 모두 현재까지 그대로 둔 사례이다.상대방 4인 중 1인만 현지에 거주 연락이 되고 나머지 3인은 일면식도 없다고 한다. 현지에 거주 토지주 또한 3인의 형제와 연락을 하지 않고 지낸다. 토지 3곳 중 한 곳만 경작할 뿐 두 곳은 방치되어 전. 답이 숲으로 덮인
경매는 부동산을 실제 가격보다 낮은 가격에 취득할 기회이고 투자하는 사람들에겐 고수익의 창출이 가능한 수단이다. 하지만 이면에는 비전문가인 경매 브로커들이 판을 치고 있고 무책임한 기망행위 등으로 피해자가 엄청나게 발생하고 있어 심각한 사회문제가 되고 있다.법원 앞을 보면 경매대행 업체가 상당함을 볼 수 있다. 전문가라 자칭 하나 전문가를 만나기란 쉽지 않다. 대행을 통해 수수료를 받기 때문에 실제 소득이 되지 않아도 무분별하게 낙찰을 받는 경우가 빈번히 발생하고 있다. 대행업체가 책임지는 것도 아니므로 투자자가 기본적인 지식을 쌓
필자의 연구소 산하 미래토지정책 포럼이 매월 1회 개최된다. 2018년 1월 발족하여 1부 강의는 외부 초청 강사가 하고, 2부는 필자가 부동산(토지)과 관련해서 강의하고 있다.지난 수요일 강의는 1부, 2부 모두 외부 강사 초청으로 진행됐다.1부는 서울 수도권에서 부동산경매 전문 법무사로 유명한 박재승 교수 겸 법무사가 맡았다. 경매교수 20년, 법원 출신 45년 경력의 전문가이다. 현재 경기중앙지방법무사회 집행연구위원장과 (사)한국 민사집행법학회 부회장을 맡고 있다.2부는 고예준 선생이 맡았으며 현재 (재)한국역사문화 알리기 이
지난 2018년 6월 첫주부터 시작된 칼럼이 40회를 넘기고 있다. 1년 간격으로 52~53회 분량의 부동산 관련 시사성 칼럼을 집필하고 있다.이번 칼럼은 최근 발표된 120조원이 투자되는 SK하이닉스 반도체 클러스터 산업단지 관련하여 알아보겠다.경기도 용인시 처인구 원산면 일원으로(미확정) 독성리와 죽능리가 예상되고 있다. 서울세종고속도로(제2경부고속도로). 원삼 IC가 확정되었다.이곳은 수도권 규제법에 벗어난 성장관리권역이라 한강 수계지역으로 이미 확정 된 것으로 판단해도 무리는 없다는 것이 전문가들의 견해다.필자 연구소 산하
필자는 토지매입 과정의 개발행위허가(인.허가) 중요성에 대하여 꼭 필요한 부분만을 독자들이 쉽게 익힐 수 있도록 주석을 달아서 집필했다.토지 투자는 어떠한 경우라도 지목(형질) 변경이 되지 않는다면 환금성을 기대할 수 없는 애물단지에 지나지 않는다.다음으로 지목 변경을 하여 건축할 수 있는 건축물의 진. 출입로 확보 등이 끝나면 마지막으로 배수로를 확보해야 한다.토지 개발에 있어 차량과 사람이 통행할 수 있는 진. 출입로의 확보만큼 중요한 것이 해당 부지의 건축물에서 배출되는 오수. 우수. 하수 등을 처리할 수 있는 배수로를 확보하
부동산(토지) 투자에 있어 무엇보다 중요시 되는 것은 개발행위허가(인.허가)일 것이다.육안으로 볼때 반듯하고 또한 도로가 접해 있어도 4대 문서중 하나인 토지이용계획확인서 「다른 법령 등에 따른 지역. 지구등」에 ‘접도구역 〈도로법〉’으로 표기되었다면 인. 허가는 극히 제한적이다.일반 투자자들 중엔 현황으로 만 보고 투자한 후 인. 허가 불가라는 것을 알고 나서 후회하는 예가 종종 있다. 필자 칼럼을 회당 별로 읽어가면서 지식을 익힌다면 높은 수익의 토지 투자의 고수가 될 수 있다.◇ 도로의 점용허가도로의 점용허가 신청에 있어 도로
지난 3회에 이어 도로의 구분을 완전히 분석해 보았다.독자들께서는 도로란 차도(차량통행)와 인도(사람통행) 등 단순할 것 같지만 위에 열거할 바 같이 토지개발 과정에 법률과 제도적으로 적용됨을 유념하기 바란다.토지 투자에 있어 반드시 알아야 할 부분에 대해 주석을 붙여서 분리하여 집필함으로 현장을 판단할 수 있는 지식이 되는 것이다. 농어촌도로는 도로법에 규정되지 않은 도로(읍. 면 지역 도로)이며 농어촌지역의 주민의 교통편익과 생산유통 활동에 공동으로 사용되는 도로를 말하며 시. 군에 의하여 고시된 농어촌도로정비법의 도로를 가르킨
필자는 시사성 칼럼을 전문으로 집필해 왔으나 많은 독자들께서 저서 '땅 가진 거지 부자만들기 1, 2'의 법령이 어려워서 읽어도 이해가 안된다며 칼럼을 통하여 해석을 해 주면 좋겠다는 의견이 있어 부동산(토지) 개발에 직접 관련되는 중요 부분만을 간추려서 소개하고 있다. 부동산 일반투자 (아파트. 주택. 오피스텔. 상가) 등은 누구나 쉽게 접하고 경험을 통해서 접근 가능하지만 토지 투자는 수익이 높은 많큼 권리분석이 잘못 될 시 위험부담이 크기 때문에 깊이 있게 지식을 쌓지 않으면 접근(투자)이 어렵다는 것이다.도로는
◇ 지형적 조건에 따른 도로의 구조와 너비 지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로란 아래에 해당되는 도로를 가르킨다.특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장이 지형적 조건으로 도로의 설치가 곤란하다고 인정될 시 일반도로와 연결하고 있다. 그 위치를 지정. 공고하는 구간의 너비는 3m 이상인 도로이다.위에 해당하지 않은 막다른 도로로서 그 도로의 너비가 그 길이에 따라 각각 다음에 정하는 기준 이상인 도로다. ◇ 도로법상(일반인을 위한 교통) 도로의 종류 및 노선 고속국도(고속도로)
필자는 지난 4회 연속 농지. 산지(임야) 등에 대하여 상세히 살펴보았습니다. 이번주 부터 시사성 칼럼을 집필하려 하였으나 '땅 가진 거지 부자만들기2'의 공동 저자인 박현선작가가 '도로의 중요성에 대해 게재하는것이 어떻겠는가' 제의해와 도로의 정의 및 중요성에 대하여 알아보기로 하겠습니다. ◇ 토지개발 (개발행위허가)시 도로의 진. 출입로 지목변경도로에 접한 토지에서는 해당 도로가 개발행위 (인.허가)상 진. 출입로 사용 가능한 도로인지 여부를 판단해 주어야 하고 도로에 접하지 않은 맹지에서는 사도의
