[전재천의 부동산포커스] 건전한 경매투자와 사전 피해방지 대비책

경매는 부동산을 실제 가격보다 낮은 가격에 취득할 기회이고 투자하는 사람들에겐 고수익의 창출이 가능한 수단이다. 하지만 이면에는 비전문가인 경매 브로커들이 판을 치고 있고 무책임한 기망행위 등으로 피해자가 엄청나게 발생하고 있어 심각한 사회문제가 되고 있다.

법원 앞을 보면 경매대행 업체가 상당함을 볼 수 있다. 전문가라 자칭 하나 전문가를 만나기란 쉽지 않다. 대행을 통해 수수료를 받기 때문에 실제 소득이 되지 않아도 무분별하게 낙찰을 받는 경우가 빈번히 발생하고 있다. 대행업체가 책임지는 것도 아니므로 투자자가 기본적인 지식을 쌓고 나서 경매에 참여하라는 것이다.

◇ 투자 목적에 따른 검토

실소유가 목적이라면 본인의 직업, 자녀교육 등에 주관적인 목적이 중요하며 지역과 층수, 면적, 학군, 교통과 거주, 예정 기간에 대한 파악이 필요하다.

매매차익 물건은 오히려 비싼 물건, 상가는 공실률, 상권의 활성화의 가능성, 대형상가가 들어설지의 검토가 필요하고, 임대가 목적이라면 지하층이나 1층 꼭대기 층 등 비중을 두고 안정적 수입을 목표로 하여야 한다.

◇ 자금 계획에 따른 검토

투자금은 적어도 2년 이상 제1금융권 대출금리 이하로 사용할 수 있는 자금이어야 한다. 회수 기간은 단기(1~2년), 중기(3~4년), 장기(5년 이상) 구분이 필요하고 회수 기간이 길수록 수익률이 높아진다.

소액투자로는 장기적으로 보면 수익성이 있으면서 5천만 원 정도의 투자 가능한 임야 등에 물건도 적지 않다.

◇ 지역분석의 중요성

서류(공부)에 나타나지 않는 부분에 대하여는 현장분석(임장활동)을 통한 분석이 필요하며 개별물건에 대한 현황으로 구조, 실평수, 노후상태 외에 임차인 점유관계, 제시외 건물, 수목, 농작물의 소유관계 및 법정지상권 유치권 성립 가능성과 실제 거래가격 등을 조사하여야 한다. 중앙정부, 지자체의 개발계획, 재건축, 재개발 정보나 주변 개발정보를 분석하여야 한다.

◇ 토지의 필수 점검 사항

토지는 용도지구, 용도구역과 건폐율과 용적률이 토지의 경제적 효율성에 기준이 되므로 건축법, 시행령을 통해 확인하여야 한다. 그 외 사용 용도에 따라서 다른 법률에 따른 제한사항인 군사시설, 상수도 보호구역 등에 따른 저촉여부, 특별법에 의한 제한이 있을 수 있으므로 해당 관서에 반드시 확인하기 바란다.

◇ 수익이 되는 물건

임야 자체에서 수목원, 체험장, 농림어업인 주택, 특용작물, 수목, 화초 등의 재배로, 물건의 적치, 토사, 임산물의 채취로 수익을 창출하려는 경우에는 가격이 저렴한 공익용산지 투자가 경제적이다.

대지권이 없는 APT나 구분상가는 취득할 시 대지 가격을 제외하고 싼 가격으로 취득하여 임대사업으로 사용하기에 적합하다.

보통의 사람들은 법정지상권이 성립한 토지는 무조건 기피하는데 도시계획에 들어있으면 사업자가 점유자까지 보상하여 주므로 그때까지 사용료를 받으면서 미래 수익가치를 낼 수 있다.

규제지역의 모텔이나 공장 취득은 이 지역의 (영업권 승계) 받을 시 수익성에 있어 대박이 될 수 있다.

경매투자에 있어 사전 피해방지를 위한 목적으로 (사) 디지탈 경매피해방지 연구소 발기인 모임이 개최되었다. 필자를 비롯한 각 분야 전문가 8인이 비영리 단체로 수익사업이 아닌 건전한 투자와 사전 피해방지 연구, 교육기관이다.

-대표이사장 장영하 변호사 (법무법인디지탈 대표. 판사출신)

-운영이사장 손창록 교수 (행정학박사 동국대학교 CEO과정 교수)

-연구소장 박재승 법무사 (경기중앙지방 법무사회 집행연구위원장)

-이 사 전재천 (디벨로퍼, 부동산전문 칼럼니스트)

-이 사 윤유호 변호사 (부동산사건 전문법률가)

-이 사 이상헌 (디지탈에셋(주) 지배인)

-이 사 김선범 세무사 (해성 세무법인 대표)

-이 사 김광섭 건축사 (주)모인공간 건축사대표

위 임원진 면면을 살펴보면 각 분야 최고 전문가들로 구성되었음을 알 수 있다.

제1기 '건전한 경매투자 및 사전 피해방지법' 수강생 모집 (2019. 4. 1. - 4. 8.까지 (30명 선착순)

-기간 : 2019. 4. 9. (4주) 18:30분 - 20:30분 무료강의

-장소: 성남시 수정구 산성대로 469 태영빌딩 4층 법무법인 디지탈

-문의: 031) 739-1511 팩스: 031) 739-1513 (신청은 팩스 가능)

(사) 디지탈 경매피해방지연구소 개설에 의미는 경매투자에 있어 기본교육을 통하여 사전에 피해방지와 건전한 투자의 질서 확립을 위한 교육의 장에 큰 뜻을 두고 있다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부(주거복지사) 교육 강의

-유투브. 네이버TV 방송중