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[전재천의 부동산포커스] 부동산 경매를 통한 성공 사례 어떤게 있나?
  • SR타임스
  • 승인 2019.04.19 11:35:02
  • 댓글 1

부동산과 관련하여 각 분야 전문가 8인이 참여하여 (사)디지탈 경매피해방지연구소 발대식 이후 2회에 걸쳐 1기생 특강이 진행되고 있다. 경매 과정에 성공사례와 피해사례 등 사전 피해예방 방지책으로 수준 높은 교육이다.

 

첫 번째 사례로 희귀 돌과 옛 절구 등 매장물이 묻힌 토지를 매수하여 토지대금 이상의 수익을 올린 사례이다.

안성지역 3,306㎡(1000평) 그리 크지 않은 임야로 위로는 고압선(선화지)이 지나고 있어 3차까지 유찰될 것으로 전문가들은 절반가량 떨어질 것으로 판단하고 있었다. 그런데 의외로 첫 기일에 낙찰되었다.

현재 디지탈 경매피해방지연구소 경매교육생 중 한 사람이 매입한 것이다. 교육생은 현장조사 과정에 토지주가 토속적인 전원주택을 지으려고 각 지역에서 모아 놓은 듯한 맷돌과 망부석 등이 상당수 매립된 사실을 발견하고 첫 입찰에 감정가액 낙찰을 받았다.

일단 매장된 석재품은 토지에 부합된다는 사실과 채무자에게 발송송달로 진행되는 상황이어서 중간에 채무자가 나타나서 소유권을 주장할 가능성이 적다고 보고 매수한 것인데 결론은 이 매장물은 문화재가 아니라면 토지의 부합물로 처리되는 것이다. 매장물이 토지가격을 능가하는 수익을 올렸다.

 

두 번째, 토지 수용 예상지역에 보상을 위한 저비용의 건축물을 신축하여 수익을 올린 사례이다.

평택지역 미군 주둔 계획으로 신도시계획이 발표될 당시 토지수용 예상지역에 매매가 아닌 보상용으로 투자하여 주유소, 다세대주택 등 일반 건축비에 1/2 정도 날림공사로 신축해 놓고 실제 보상이 시행되면 현 시세 신축 비용대로 지급 받을 수 있다는 점을 이용하여 수익을 올린 비양심적인 사례이다.

 

세 번째는 맹지 토지에 구거의 점용허가로 건축할 수 있음을 확인하고 임야를 취득한 사례이다.

평택시 경문대학교 인근 임야 39,670㎡(12,000평)이 매각 대상인데 경사도가 높아 중심부 위쪽 19,835㎡(6,000평)은 쓸모가 없었고 중심 하단부 6,000평은 개발할 수 있었으나 도로가 접하지 않은 맹지로 4차까지 유찰되어 감정가대비 40%까지 떨어져 있었다.

현황 점검 결과 위 토지 옆으로 구거(국유지), 하천부지가 있어 점용허가 가능했다. 감정가도 낮을 수밖에 없는 토지였고 경사도 높아 절반은 쓸 수 없고 도로가 없으니 그야말로 버려진 임야라 할 수 있었다. 여러 차례 유찰되어 아주 낮은 가격에 매입하여 다세대주택을 건축하여 높은 수익을 올린 사례다. 필자 전문 분야가 위 사례에 해당한다.

 

네 번째, 죽은 상가를 임차인들과 사전 협의 후 낙찰받아 활성화한 사례이다.

관리 소홀로 죽은 상가를 임차인들이 보증금 등과 리모델링 비용을 손해 볼 수밖에 없는 상가에 대하여 사전에 임차인들과 협의하여 재계약 약정 후 낙찰받아 지급받은 보증금으로 리모델링 하고 임차인들과 협의하여 상권을 활성화시키면서 동시에 부동산의 가치를 높인 사례다.

여러차례 유찰되어 임차인들은 보증금과 시설비 등을 잃을 수밖에 없는 상황에서 사전 계약 약정을 하고 낮은 가격에 매입하고 보증금도 보장되었다. 일정 기간 임대료도 낮게 측정되어 돌려줄 보증금으로 순환 버스 운행을 하였다. 원활한 쇼핑이 가능하도록 사전에 시장조사와 임차인들과 협의 후 매입한 것은 미래 시장성을 살필 수 있었기에 가능했다.

부동산 투자에 있어 시장성 조사가 중요함을 위 사례에서 볼 수 있는 것이다. 교육을 통하여 반면교사(反面敎師)로 삼아야 한다.

 

▲전재천 소장

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부(주거복지사) 교육 강의

-유투브. 네이버TV 방송중

 

 

SR타임스  srtimes0311@daum.net

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  • 김은경 2019-04-19 12:59:29

    수준높고 알찬 정보인 경매 피해방지 무료교육
    (교재비 별도) 강력 추천합니다.
    교육받고 있는 1인이기에 추천드려요
    그러므로 광고는 아님을... ^^   삭제

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