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[전재천의 부동산포커스] 부동산 비수기 경매시장 흐름에 대한 접근성
  • SR타임스
  • 승인 2019.04.12 15:05:21
  • 댓글 1

필자는 최근 부동산시장이 급격히 하강 국면으로 접어들고 있음을 볼 수 있다.

경매시장을 살펴보면 지역별로 편차는 있으나 전국 평균가 APT 경우 지난해 상반기 최고가율의 형성될 때는 감정가대비 100~110%까지 낙찰되었다.

하지만 최근 80% 때까지 내려앉고 있다. 가장 낙폭이 적은 집합건물, 주택 경우이고 상가 경우 60%까지 내려갔다. 그렇다면 토지시장은 어떠한가?

급매물이 속출하고 있다.

토지시장 낙찰가율은 50%대로 떨어진 상황이다. 앞으로 최소 2-3년간 지속 될 것으로 판단되고 있다. 좋은 물건을 찾기란 보물찾기만큼이나 어렵다 하지만 지속해서 정보를 취합하면서 발품을 판다면 찾을 수 있다.

좋은 물건이란 개발 가치라 할 수 있다. 전. 답. 임야 등을 낮은 가격에 매입하여 지역 특성에 맞게 주택, 근린생활(소매점), 공장, 물류 등 개발행위허가 가능 여부, 분양성이 있는지 수익이 높은 만큼 전문적인 지식을 필요로 한다.

토지대장, 임야대장에 관하여 간략하게 다시 한번 더 반복하여 집필한다. 토지대장은 임야대장에 등재된 토지 이외의 토지를 등재하고 임야대장에 개간준공 전의 산림을 등재한다.

토지대장에는 지적도가 임야대장에는 임야도가 별도로 작성되어 있다. 토지 및 임야대장에서 확인할 수 있는 사항은 토지 소재, 지번, 지적, 소유자, 토지등급, 공시지가 등으로 토지 역시 소유권은 등기부등본에 토지의 형상은 위 대장을 기준으로 정리된다.

토지대장과 임야대장에 별도로 작성되는 지적도, 임야도는 토지의 형태 및 경계와 지방에 소재한 임야의 경우 공도와 사도의 접도 여부를 확인한다. (도면상 구랑과 도로를 착각할 수가 있다)

반복해서 꼭 익혀야 하는 것이 토지이용계획확인서이다. 특별한 목적으로 부동산을 취득하는 경우에 가장 중요한 것이 그 부동산의 이용 목적에 따라 공법상 제한과 이용 범위다.

토지이용계획확인서를 통하여 검토해야 하는 부분은 다음과 같다. 우리나라 토지의 이용실태 및 특성 미래의 토지이용 방향은 전 국토의 용도지구, 용도구역으로 나누어지고 이에 따라서는 건폐율과 용적률이 달라지므로 토지의 경제적 효율성을 판단할 수 있다.

기타 사용 용도에 따른 법률의 제한사항인 군사시설, 상수도보호구역 등에 따른 저촉 여부 그 밖에 특별법에 따른 제한이 있으므로 해당 관서에 반드시 확인이 필수적이다.

1종전용주거지역의 건폐율은 50% 이하 용적률은 100% 이하 중심상업지역은 건폐율이 90% 이하 용적률 1500%다. 단독주택은 유통상업지역에는 건축할 수 없다. 모텔 등 숙박업소는 상업지역에만 건축할 수 있다.

토지 개발행위허가 과정은 지역에 따라 약간의 차이는 있으나 기본적으로 70~90일 정도이다. 필자 경우 경기도 광주시 곤지암 신대리 일대 1차 개발행위허가 과정에 5개월이 소요되었다.

문화재발굴조사 45일 사전재해성 검토 및 환경영향평가 45일 도시계획 심의 과정에 보완 등으로 60일 이상 더 소요되었다. 개발제한 여부에 따라 지자체마다 조례·법령에 상당한 차이가 있기 때문이다.

필자가 특강 중인 (사)디지탈 경매피해방지연구소에서 경매 입찰 요령 및 경매피해방지 구제 방안 제목하에 전문교육을 하고 있다. 제1기는 4주(4회) 시작되었고 제2기 모집 중이다. 경매뿐만 아니라 부동산(토지) 경매 입찰시 분석 및 피해방지 구제 방안에 관한 교육이므로 지식을 쌓기 바란다.


 

▲전재천 소장

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부(주거복지사) 교육 강의

-유투브. 네이버TV 방송중

 

SR타임스  srtimes0311@daum.net

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기사 댓글 1
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  • 김은경 2019-04-12 18:15:43

    부동산(토지) 경매 입찰에 관한 분석과 피해 방
    지에 관한 교육을 받고 있는 저로서는 정말 알 찬 대단한 정보 교육에 박수를 보내고 싶습니 다.   삭제

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