[전재천의 부동산포커스] 부동산 경매 절차에서 중요한 위험 요소

이번 칼럼에서는 유치권의 정의 및 위험요인 등 경매 시 특별히 주의하여야 할 점 등에 대하여 정리해봤다.

◇ 유치권이란?

채권이 목적부동산 자체로부터 발생한 경우에 한하여 채권자가 채무자로부터 채권을 변제받지 못할 때 채무자 또는 부동산의 소유자가 그 승계인(상속 등의 포괄승계인, 매매, 경매 등의 특정승계인 불문)에게 채권을 변제받을 때까지 목적 동산을 점유(인도를 거절) 할 수 있는 권리를 말한다.

◇ 유치권의 위험요인

불완전한 공시방법이 유치권의 성립을 불확실하게 한다. 부동산 유치권의 유일한 공시방법은 점유이다. 그러나 고용인 등을 통한 간접점유도 인정되고 있어 때에 따라서는 관리적인 점유도 인정되므로 유치권의 존재를 파악하기는 쉽지 않다.

실무상 유치권을 주장하는 자가 현장에 현수막을 설치하거나 부동산 경매 절차에서 유치권을 신고한다고 유치권의 존재가 인정되는 것은 아니다. 유치권의 성립과 유지요건을 파악하는 것이 어렵다.

◇ 유치권이 목적물 결연 관계에 있는 채권인지 인정 여부

불법으로 점유가 이루어진 것이 아니면 간접점유라도 유치권이 인정된다. 그러나 유치권자가 경매개시결정 기입 전에 점유하지 않았으면 경락인에게 대항할 수 없다.

◇ 변제금액과 변제기 문제점

채권자가 받을 금액과 변제기를 파악하는 것이 어렵다. 변제기에 대한 약정이 없으면 채권자의 점유 즉시 유치권은 성립하나 조건 미비로 변제기에 이르지 아니한 채권은 유치권이 성립할 수 없다.

주의할 것은 건축업자가 공사비 일부를 받지 않고 건축물을 소유자에게 인도하면서 변제기를 나중에 정한 경우에는 채무자가 가압류나 강제경매 신청, 채권변제의 최고를 받으면 “기한의 이익을 상실한다”라는 약정이 있을 수 있고 이 경우에는 위 조건이 발생하면 즉시 변제기가 도래한다.

◇ 유치권의 위험부담

유치권의 법적 특성으로 인하여 부동산 매수인은 추가부담이나 사용제한의 위험을 감수하여야 하는데 특히 추가부담에 관하여는 유치권의 불가분성으로 인한 많은 추가부담으로 매수한 부동산의 사용을 포기하는 경우가 자주 발생한다. 유치권의 불가분성은 특히 집합건물에서 경매 지연의 큰 원인이 된다.

◇ 유치권의 불가분성에 대한 특별히 주의할 점

민법 제321조에 의한 유치권의 불가분성이 구분건물에도 미친다는 판결 이후 구분건물을 개별적으로 매수하는 매수인의 입장에서는 일단 유치권 전체에 대한 부담 중 수백 개의 구분건물이 경매에 나왔을 때 대개의 경우는 개별 구분건물의 가격에 비해 유치권으로 담보되는 부담이 크기 때문에 입찰에 소극적이어서 경매절차가 지연되고 최저매각가격이 감소하여 채권자나 채무자 모두 손해를 입고 있다.

유치권의 불가분성은 구분건물의 개념이 생기기 전에 제정되어 집합건물의 특성이 검토되지 않고 제정된 법 조항이므로, 구분건물의 경우에는 전유면적 비율에 따른 부담의 분할이 가능하거나 해당 구분건물에 대하여 따로 유익비 부담이 결정되도록 하는 입법적 배려가 있어야 한다고 본다.

◇ 유치권자의 경매 신청에 의한 소유권 상실

유치권자는 부동산에 대하여 경매 신청으로 채권을 변제받을 수 있다. 따라서 유치권이 성립한 부동산을 취득한 경우 매수인과 타협이 이루어지지 않으면 유치권자 스스로 유치권에 의한 경매 신청을 하여 유치권자 본인의 채권을 회수할 수도 있어 부동산 경매에서 유치권의 불가분성의 문제와 함께 가장 큰 위험으로 지적되고 있다.

이 경우 매수인은 유치권에 대한 담보를 제공하고 소송 절차에서 확정된 유치권자의 채권을 변제함으로써 그 위험에서 벗어날 수 있으나 그 부담이 클 수도 있다. 

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부(주거복지사) 교육 강의

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