[전재천의 부동산포커스] 상가건물 임대차보호법 점검 사항 몇가지

상가건물 임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법으로, 상가건물 임대차에 관하여 ‘민법’에 대한 특례를 규정하여 국민의 경제생활의 안정을 보장하는 것이 목적이다.

◇ 상가건물 임대차보호법 관련 위험요소

한 건물에 상가건물 임대차보호법의 보호대상과 주택임대차보호법의 보호대상에 보호받지 못하는 임차인이 섞여 있고, 사업자등록과 주민등록을 모두 신고한 경우도 있어서 어떤 보호대상인지 판단이 어렵다.

권리금 보호규정과 관련하여 임대차기간이 남은 경우 최우선 상가임차인이 배당 요구를 하지 않는 경우도 있다.

◇ 상가건물 임대차보호법 관련 위험부담

임대차보증금의 부담: 최선순위 임차인의 임대차보증금 반환채무를 인수하게 된다.

임대차 기간의 연장: 임차인이 임대차계약의 해지를 원하지 않을 경우에는 잔여 임대차기간 동안 매수부동산을 인도 받을 수 없다.

부속물매수청구권과 권리금 관련의무 승계 부담: 임차권이 소멸하지 않으므로 임차인의 부속물매수청구권과 최선순위 임차인의 권리금 관련 의무도 승계하게 된다.

◇ 상가건물 임대차보호법 제2조의 상가에 대한 판례

상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황· 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 한다.

단순히 상품의 보관· 제조· 가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장· 창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나, 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리목적의 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다.

건물의 전부 또는 일부의 실질적인 용도가 상가건물로 사용되면 이법이 적용되는 상가로 인정되나, 임대인의 용도변경 허가를 받지 않았거나, 도면을 첨부하지 않았거나, 도면이 일치하지 않은 경우에는 이법이 적용되지 않는다.

◇ 고액임차인이 보호받지 못하는 경우

상가임대차보호법의 개정으로 위법 시행령 제2조에 정한 일정액 이상의 보증금의 상가임차인(고액임차인)도 일부적용을 받는데 이에는 계약갱신요구권, 대항력, 권리금 보호 조항과 제3기의 차임연체시 해지계약기간, 보증금, 차임 등의 기존 임대차 권리에 대한 승계가 적용된다.

묵시적 갱신에서 조항 제10조 4-5항의 임차인의 계약해지 효력발생 기간에 우선변제권은 부여되지 않는다. 따라서 최우선순위가 아니면 대항력으로 보호받을 수 없고, 배당요구권도 없어서 전세권이나 임차권등기가 필요하다.

권리금에 관한 규정은 유통산업발전법 제2조의 대규모점포 등은 제외된다.

◇ 사업자등록의 효력 발생 시기

주택임대차보호법에서는 주민등록이 공시방법이지만, 상가임대차보호법에서는 사업자등록의 효력발생이 대항력의 요건이다.

사업자등록의 효력발생 시기는 대항력을 상가건물 임대차보호법 3조1항이 규정하고 있는바에 따라 신청일 다음날부터 효력이 발생한다. 사업개시일 이전에 등록 신청하는 경우 폐업신고 후 다시 사업자등록을 신청한 경우도 같다.

사업을 폐지하였으나 사업자등록을 말소하지 아니한 경우는 이미 사업자의 지위를 상실하였다 할 것이므로, 사업자등록이 형식적으로 존속한다 하더라도 대항력을 인정할 수 없다. 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대의 명의로 사업자등록을 하여야 한다.

◇ 사업자등록의 적법 여부 판단기준

건물을 임차하고 사업자등록을 신청한 경우에도 제3자인 이해관계인이 상가건물 임대차보호법 제4조에 의거 사업자등록사항 등을 열람하여 당해 건물에 상가건물 임대차보호법이 정한 대항력을 갖춘 임차인이 있음을 알 수 없는 경우는 공시방법을 제대로 갖추지 못한 것이 되므로 대항력을 취득할 수 없다.

임대차계약서상의 지번 등이 일치하지 않는 경우나 사업자등록인과 임차인이 동일인이 아닌 경우에는 대항력을 인정할 수 없다.

상가건물 임대차보호법은 계약기간이 만료되었어도 보증금을 반환받지 못할 경우, ‘상가건물 임대차보호법 제2조 제1항’ 및 ‘상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항’ 지역별 보증금의 범위안에서 확정일자 기준으로 우선변제권이 있으며, 상가건물이 매매 또는 경매가 되더라도 제3자에 대하여 임차인의 권리를 행사할 수 있는 대항력이 생긴다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부(주거복지사) 교육 강의

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