[전재천의 부동산포커스] 토지 투자 지목변경 과정에서 배수로의 중요성

필자는 토지매입 과정의 개발행위허가(인.허가) 중요성에 대하여 꼭 필요한 부분만을 독자들이 쉽게 익힐 수 있도록 주석을 달아서 집필했다.

토지 투자는 어떠한 경우라도 지목(형질) 변경이 되지 않는다면 환금성을 기대할 수 없는 애물단지에 지나지 않는다.

다음으로 지목 변경을 하여 건축할 수 있는 건축물의 진. 출입로 확보 등이 끝나면 마지막으로 배수로를 확보해야 한다.

토지 개발에 있어 차량과 사람이 통행할 수 있는 진. 출입로의 확보만큼 중요한 것이 해당 부지의 건축물에서 배출되는 오수. 우수. 하수 등을 처리할 수 있는 배수로를 확보하는 것이다.

◆하수도법(제15조)에 의한 용어 정의

◇ 하수

사람의 생활 또는 경제활동으로 인하여 액체나 고체의 물질이 섞이면서 오염된 물과 건축물 도로 그 밖의 시설물의 부지로부터 하수도로 유입되는 지하수. 빗물을 가르킨다. (농작물의 경작으로 인한 것은 제외)

◇ 공공하수도

지방자치단체가 설치. 관리하는 하수도를 말하며 개인하수도는 제외한다.

◇ 개인하수도

건축물 시설의 설치자(소유자)가 건축물 시설 등에 발생하는 하수 유출을 처리하기 위하여 설치하는 배수설비 및 개인 하수처리시설과 그 부대시설을 가르킨다.

◇ 하수관거

하수를 공공 하수처리시설로 이송 또는 하천 바다 그 외 공유수면으로 유출하기 위해 지방자치단체가 설치 관리하는 관로와 그 부속시설을 가르킨다.

◇ 합류식 하수관거

오수(생활하수)와 하수도로 유입되는 우수(빗물과 지하수)가 함께 흐르도록 하기 위한 하수관거를 가르키며 단독정화조와 오수처리시설로 구분되며 합류식 하수관거가 설치된 지역에서는 정화조를 설치하여야 한다. (단독주택 건축 시 정화조 설치비용은 대략 200~300만원 소요)

◇ 분류식 하수관거

하수도로 유입되는 오수. 우수로 각각 분류되어 흐르도록 한 하수관거를 말하며 오수만 하수종말처리장으로 유입된다.

◇ 분뇨 처리시설

분뇨를 침천 분해 등의 방법으로 처리하는 시설를 가르키며, 전용공업지역. 일반공업지역. 준공업지역. 생산녹지지역. 자연녹지지역. 생산관리지역. 계획관리지역. 농림지역에 한하여 설치하여야 한다.

◇ 하수처리구역

하수를 공공 하수처리시설에 유입하여 처리할 수 있는 지역으로 하수도법 제15조 및 같은법 시행령 제11조 규정으로 공고된 구역을 가르킨다.

◇ 배수로 등의 확보 시 주의점

배수로 등이 잘 정비되어 있어 쉽게 연결이 가능하다면 문제가 없지만 개발 현장에 있어 실상은 그렇지 못한 경우가 있으므로 주의해야 한다.

배수로는 보통 지방자치단체가 설치한 하수 관로를 통하여 처리하거나 하천. 구거. 공유수면 등의 배수로를 통해 처리하는데 앞에 열거한 부지에 타인 소유의 토지가 존재할 시 해당 부지에 배수 관로를 매설하려면 해당 토지를 매수하거나 토지사용승낙을 받아야 하는 등에 진. 출입로 확보와 같은 경우가 발생될 수 있다.

타인이 설치한 배수로를 이용하여 처리하는 경우도 많으므로 토지사용 승낙으로 비용 문제가 발생할 수 있으니 철저히 분석하기 바란다.

◇ 배수로 등의 사전검토 및 보완

개발행위허가 (인.허가)를 받기위해서는 배수로 등의 사전 검토가 우선 되어야 한다.

중앙정부는 도시계획을 20년 단위 계획으로 세우고 있고 지방자치단체는 5년 단위로 계획. 정비 보완을 하게 된다.

도시지역 내 토지개발을 위해서는 하수처리구역에 포함되어야 하므로 5년 단위 계획 속에 구역 내 포함 요청서를 지방자치단체에 제출하여 확보하여야 한다.

독자들께서는 토지매입 시 중요한 것 중 하나인 도시지역 내에 토지개발을 위해서는 반드시 하수처리구역 내에 해당되어야 한다는 것을 잊어서는 안된다.

도시지역 밖에서는 개인 자체 정화시설 설치만으로 개발행위허가(인. 허가)가 가능하다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부(주거복지사) 교육 강의

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