[전재천의 부동산포커스] 수도권 부동산투자 핵심 지역은 어디?

필자의 지난주 칼럼(제목:부동산(토지)투자 신설 전철역을 주목하라)이 SR타임스 인기 기사 목록에 1주일간 1위에 올라 있었다. 월곶~판교간 신설 복선 전철 역세권을 토지, 주택 투자처로 판단하라는 내용이었다.

이번 칼럼은 지난 주의 연장선에서 분석해 보고자 한다. 경제 상황이 상당히 어려움에서도 불구하고 돈과 사람이 몰리는 곳이 판교역 주변이다.

판교 신도시는 (신분당선과 경강선) 판교역, 청계산입구역, 양재시민의숲역, 양재역, 강남역까지 (4개역) 15분 거리이며 강남역에서 용산역까지 연결될 예정이다. 또한 판교역 (경강선) 경기도 광주시, 이천시, 여주시까지 연결되어 있다.

먼저 왜? 판교가 수도권 부동산의 핵심지역인지 알아 보자. 국내 최대 IT기업이 1차 벤처단지 내에 입주해 있고, 2차 단지가 2015년부터 조성되어 2019년 준공 예정이다. 3차 단지가 2017년 10월 지구지정 발표 후 추진되고 있으며 2023년에 완공 예정이다.

이처럼 1~3차까지 완공되고 나면 명실상부한 세계 최대 규모의 벤처단지로 급부상한다. 1차부지 66만1,160㎡(20만평) 규모에 1,300여개 기업이 상주하면서 최고급 인력 7만 명이 근무하고 있다. 2차부지 조성이 마무리 되면 2,000여개 기업과 10만 명 이상 고용이 확대되며 3차까지 완료되면 총 3,000여개 기업과 17만 명의 고급두뇌가 근무하게 된다. 근무 인력의 70%이상이 20~30대 젊은 층이 차지하므로 청년 일자리 창출효과는 엄청나다.

단일 건물로는 APT와 호텔 소핑몰 등을 개발하는 국내 최대 건축물인 알파돔시티가 블록별로 개발 중에 있다. 총 사업비 5조원의 절반 정도가 집행되고 있다.

대형 건축물이 가능했던 원인 가운데 하나는 판교 테크노벨리 내에 사옥이나 연구센터가 있어도 공간이 협소해 계열사가 한 곳에 모이지 못하는 기업들이 알파돔시티로 몰려들면서 성공적 복합 건축물로 유명해지고 있다.

APT가격 상승폭을 보더라도 판교신도시 집값이 급등했다. 2기 신도시 가운데 3.3㎡당 3,000만원을 넘고 있다. 2018년 11월 현재 지난해 같은 기간보다 20.1%가 올랐으며 강남, 서초, 송파구 보다 16.8% 올라 강남 3구를 앞지르고 있다.

판교지역을 동별로 살펴보면 삼평동이 22.0%, 백현동이 20.9% 올라 제2의 강남이라고 할 만큼 모든 시설면에서 새로운 가치평가 우위에 있다.

이처럼 미래 산업 육성단지와 젊은 지식산업들이 2019년부터 2023년까지 17만 명 이상 상주하므로 주택가격은 강남 수준으로 상승할 수 있는 요인이 된다. 주택과 토지 투자는 미래가치 측면에서 높이 넓게 봐야한다.

다음으로 판교벤처단지 고급인력들이 20~30대 젊은 청년층이여서 전철로서 20~30분대 거리 지역을 주목할 필요가 있다. 연봉이 높다 하더라도 25평대 APT 가격이 7억~8억원대, 30평대 가격이 10억 원 대 육박하므로 소득대비 입주가 쉽지만은 않다는 것이다.

신분당선을 이용한 수원권역과 광주시 권역의 역세권 등이 상대적으로 입주지역이라 볼 수 있다. 수원권역은 1,600만~1,800만원에 형성되어 판교 지역의 60~70%대다.

반면 광주시 경우 1,200~1400만 원이며 35~45%대로 낮은 편이다. 광주시 마지막 역이 곤지암역으로 판교역, 이매역(분당선) 환승역 교차 삼동역, 경기광주역, 초월역, 곤지암역 등 불과 5개역에 20분대 지근거리에 있다. 앞으로 판교 제2, 제3 벨리가 형성되면 지근거리 역 주변 의 주택(APT) 상가, 토지 등이 큰 폭으로 상승할 수 있지 않을까 예상된다.

경제는 정부정책에 따라 고, 저가 있을 수 있다. 부동산 시장도 전반적으로 영향을 받지만 붙박이 지역은 영향권에서 벗어나 있다고 봐야 한다.

필자가 늘 강조하듯이 근거리만 보고 찾지 말고 높이 날아 멀리 보는 부동산(토지) 투자의 안목을 기르라는 것이다.

 ◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부 주거복지사 교육강의 (유투브) 방송중

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