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[전재천의 부동산포커스]부동산(토지)투자 개발전문가(developer)가 왜 필요한가?
  • SR타임스
  • 승인 2018.11.28 20:47:54
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부동산과 관련해서 특히 토지개발을 의뢰받다 보면 개발전문가란 직업군이 연결되어 있는 것을 볼 수 있다. 

일반적으로 개발전문가(developer)라고 하면 개발과정에 개발비용을 금융사와 연결(자금차입)해 주는 것으로 알고 있는데 개발 전체 과정을 총괄하는 전문가를 뜻하는 것이다.

부동산투자는 일반주택(APT), 상가, 오피스텔, 재개발, 재건축 등은 지역 공인중개사무소 몇 군데만 상담해 보면 정보 파악이 쉽게 된다. 하지만 토지 분야는 전문성을 지닌 전문가의 분석을 필요로 한다.

특정지역의 경우 현지 부동산과 실제 투자자를 연결하게 된다. 서울을 비롯한 지방 광역시 공인중개사무소가 연계하여 거래가 이루어지고 있다.

최근에는 남·북 경협 기대 등으로 경기도 파주, 문산과 강원도 철원, 고성, 춘천 등에 투자자들이 집결되고 있다.

현지 부동산 공인중개사무소에선 토지매입 역할을 하게 되고 대도시 투자자들은 현장을 가보기 전에 도시지역 부동산 중개업소에서 1차설명을 듣고 현장답사를 하게 된다.

토지투자 과정에는 미래예측이란 것이 불확실 하다는데 있다. 막연한 기대심리 속에 투자는 금물이라고 필자는 설명한 바 있다.

지금부터 왜 개발전문가의 조언이 필요한지 알아보겠다.

개발전문가(developer)란 아래 7단계 과정을 모두 익혀야만 전문가라고 명명되는 것이다.

다시 말해 토지개발의 과정에서 ▲토지매입 (가격과 시장성을 분석할 수 있어야 한다) ▲기획 (어떻게 개발 할 것인가의 개발컨셉) ▲설계 (실용성과 디자인의 중요성) ▲자금 (개발비용 차입은 자체 물건 담보만으로 가능) ▲토목. 건축 (최저 공사비와 기간 단축 등) ▲분양 (시장 상황에 따라 분석할 수 있어야 한다) ▲ 사후관리 (건축 입주 후에도 관리까지 책임지는 제도) 이다.

위에 열거한 7단계 모두 중요하므로 단순하게 토지매입 후 가격이 올라서 매매하여 차익을 얻는 시대는 끝났다고 누누이 설명한 바 있다.

개발도상국 국민소득이 1만불시대 올라서면서 급격히 발전할 때는 매매차익만으로 높은 수익을 기대할 수 있지만 3만불 시대에 진입하면 성장이 급격히 낮아지면서 매매차익 또한 낮아진다.

우리나라 정부(행정)에서는 불로소득으로 간주해 차익의 절반 넘는 세금(양도소득세) 체계다. 그렇기 때문에 개발전문가(developer)가 필요한 것이다.

토지를 매입한다고 결정이 되었다면 반드시 전문가와 의논하라는 것이다. 개발(인허가) 가능한지, 시장성 있는 지역인지, 즉 개발하더라도 분양성이 있는지 등의 여부 판단이다. 건축까지 하지 않더라도 최소 인허가(개발행위허가)와 토목공사 후 분양을 해야만 불로소득이 아닌 사업소득으로 세금을 처리할 수 있다.

토목공사 과정은 인허가 받은 후 상.하수도, 우수, 전기, 통신시설과 도로 포장까지는 토목공사 완료로 보는 것이다. 즉시 건축 가능하기때문이다.

필자는 지난 2017년 10월 24일 가톨릭관동대학교 경영행정대학원 부동산 최고위과정에 특강을 한 바 있었다. 1년이 지난 시점인 2018년 12월 11일 3기 수료(졸업)생 마지막 특강에 초빙을 받았다.

지난 강의에서 토지개발 관련 과정과 필자의 직업을 디벨로퍼로 소개했다. 필자는 2017년 1월 '땅 가진 거지 부자만들기' 출간 후 기존 1부 땅과 주택 그리고 재테크에서 20항목을 제외하고 개정판 2018년 4월 실 사례 중심의 22항목을 추가해 '땅 가진 거지 부자만들기 2'가 출간되어 현재 많은 독자들로부터 찬사를 받고 있다.

칼럼을 읽는 독자들도 부동산 (토지)투자에 있어 다양한 정보를 익혀 가기를 기대한다.

 

▲전재천 소장

 ◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부 주거복지사 교육강의 (유투브) 방송중

 

 

 

 

[SR(에스알)타임스 SR타임스]

 

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