[전재천의 부동산포커스] 부동산투자 '지역발전 가능여부'가 성공-실패 부른다

지난주 칼럼 '부동산(토지) 투자의 기본 원칙 ABC'(2018년 9월21일자 기사보기)에서 4가지 문서와 8가지 용도지역의 중요성을 비롯, 토지 투자에 있어서 반드시 체크해야 할 도로 분석 등을 피력한 바 있다.

이번 칼럼에서는 투자지역에 대한 분석을 해보고자 한다. 먼저 △지역·지구 등 분석 △지속 발전 가능여부 △역사성 △인구유입의 지속 여부 △인구유입에 따른 연령대 확인 등이 필요하다.

첫째, 지역과 지구 등은 대도시를 중심으로 한 근접지역을 선택해야 한다. 18세기까지 도시의 형성 과정은 농경문화 시기로 땅이 넓고 물이 풍부한 지역을 중심으로 인구가 유입되어 군락을 이뤄 생활한 것을 확인 할 수 있다.

한양(서울)은 조선 건국의 도읍지로 600년 이상의 역사를 자랑하고 있다. 한강을 중심으로 강(江) 북단에서 시작하여 인구밀도가 점차 높아지자 주거지를 강남으로 이동해갔다. 뿐만 아니라 항만도시인 인천을 비롯한 경기권 전역으로 확대된 것을 알 수 있다.

부산광역 항만도시, 대구광역시, 대전광역시, 광주광역시 그 외에 전주, 청주, 춘천 등 도청이 있는 곳은 수 백년의 역사를 가지고 있을 뿐 아니라 그 지역의 중심지로 우뚝 선 것이다. 특히 지방자치제 도입 이후에는 인구 쏠림 현상이 더욱 가속화 되어 문제가 심각한 실정이다.

수도권은 서울 중심에서 남부권과 서부권이 가장 먼저 발전했다. 경기도는 안산시와 시흥시, 화성시, 평택이 남·동부권으로, 용인시와 성남시, 광주시, 하남시 등의 권역에서는 안산시와 시흥시를 중심으로 일반산업단지가 형성되면서 인구 유입이 급격히 늘어난 반면 화성시와 평택시는 첨단산업단지 위주로 조금 늦게 합류했다.

반면 용인시는 넓은 면적에 산업보다는 주거 중심도시로, 성남시는 판교 벤처타운이 형성되면서 대한민국을 대표하는 도시로 발돋음 했다.

경기도 광주시는 10여년 전 만 해도 서울 인근지역 위성도시 가운데 가장 낙후된 도시였으나 전철 개통과 함께 도로망이 급격히 확충되면서 물류단지(산업단지) 최적 도시로 탈바꿈하고 있다. 또 인구 유입도 급격히 늘어나고 있다.

이처럼 수도권만 살펴봐도 이 지역의 특성과 발전계획에 따라 좀 더 세밀한 부분까지 발전상을 엿 볼 수 있다.

둘째, 지속 발전 가능한 도시인지에 대해서는 최근 사례가 잘 증명하고 있다. 거제시와 울산광역시 등 조선업이 점차 경쟁력을 잃으면서 주민의 삶은 물론 도시의 미래가 불투명해졌다. 높은 소득을 자랑하던 자치단체에서 경쟁력을 잃은 대기업의 폐업으로 한 순간에 지역의 황폐화를 초래하고 있다.

이제 세계는 4차 산업의 경쟁시대에 돌입했다. 어느 도시 할 것 없이 자치단체는 기업 유치에 사활을 걸고 최선을 다하고 있다. 산업과 교육, 문화, 예술 등의 유치 여부에 따라 지속가능한 발전 여부 도시인지 판가름난다고 해도 과언이 아니다.

셋째는 역사성이다. 특정지역의 역사와 유례를 보면 알 수 있다. 역사가 깊고 큰 인물이 많이 배출된 지역은 발전할 수 밖에 없다. 지방도시를 보더라도 경상북도 도청이 안동시와 예천군이 맞물려 있다.

예천군은 유학의 본 고장으로 조선시대 임진왜란 때 실학의 대가이자 명재상이였던 영의정 유성룡(柳成龍)선생을 비롯한 좌의정을 지내신 조선 중기의 문신 정탁(鄭琢)선생이 이순신장군을 모함에서 구하신 분들이다. 경북도청을 결정할 때 필자의 지적을 참고 했는지는 알 수 없다. 다만 필자가 발전된 여러 도시의 역사를 살피컨대 지명의 역사가 오래된 유명 인물이 난 곳은 분명 명당임에 틀림없다.

넷째, 인구유입이 지속 되는가의 여부다. 인구의 지속적인 유입은 산업시설과 밀접한 관련이 있다. 21세기 지속적으로 성장 발전할 기업은 물론이거니와 문화와 교육분야도 발전도 아주 중요하다. 도시가 성장하려면 산업이 뒷받침되어야 하고 결국 기업이 일자리(고용)를 창출하기 때문에 인구 유입은 지속적으로 늘어날 수 밖에 없다.

다섯 번째 인구가 유입되더라도 연령대에 따라서 도시의 발전상을 볼 수 있다. 은퇴세대를 중심으로 인구가 유입된다면 소비가 낮은 도시인 것이다. 수입이 한정된 만큼 소비가 얼어 붙을 수 있기 때문이다. 가장 바람직한 인구 유입은 30~40대다. 이들은 지역 소비를 주도하고 나아가 초, 중, 고등학생의 자녀를 두었기에 자연스레 소비가 확대되는 역할도 하게 된다.

이처럼 부동산(토지) 투자는 전문성 이외에도 이상에서 열거한 것 처럼 여러 가지의 외부 여건들을 주도면밀하게 살펴보는 것도 성공투자의 길잡이가 아닌가 생각해본다.

 ◆전재천 JNP 토지개발정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부 주거복지사 교육강의 (유투브) 방송중