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[전재천의 부동산포커스] 2019~2020년 토지시장과 주택(APT)시장은 어떻게 움직일까?
  • SR타임스
  • 승인 2018.12.07 19:38:53
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필자의 저서인 '땅 가진 거지 부자만들기 1'의 부록 첫장에는 2016년 1월 모일간지 기자와 인터뷰한 기사 내용이 게재되어 있다. 필자의 어린시절부터 사회공헌과 성공스토리가 실렸고 말미에 '2016년과 2017년 부동산시장의 전망'을 밝혀달라고 해서 몇 가지 흐름을 지적했다.

 

2013년 박근혜정부 출범 당시에 부동산 시장이 2008년 고점 대비, 주택(APT) 토지 시장은 평균 40%정도 내려 앉아 있었다. 하우스푸어란 말이 유행했었고 (매매를 하여도 전세금을 돌려줄 수 없는 상황) 가격 폭락이 심각한 상황이었다.

 

불과 5년전에 발생한 일이니 독자 모두들은 기억하고 있을 것이다. 분양 시장은 꽁꽁 얼어붙었고 실제 집을 매수하려는 의사가 전혀 없었다. 전세금마저도 폭락한 상황이 지속되면서 당시 정부로서는 시장경제가 살아나기 위해선 부양정책이 절실했고 필자도 2009년부터 부동산 전문칼럼니스로 지필 활동과 강연 등을 통해 2012년부터 주택(APT) 토지시장 부양책을 강력히 요구했다.

 

거래세와 양도소득세 최대 50%까지 완화하고 토지거래허가구역 폐지 시키라고 강력히 주문했었다. 2013년 하반기부터 조금씩 금리 인하와 다주택을 허용하면서 주택·토지시장이 조금씩 살아나기 시작했다.

 

2014년~2015년 2년간 분양시장이 활발해지면서 다주택자 양산으로 투기수요가 일부 과열 현상이 시작되었다. 2008년 고점대비 평균 40% 떨어졌던 것이 지역별로 30~35%까지 회복된 상황이었다. 필자는 당시 시장 흐름에 맡겨도 10%이상 상승하지 않는다고 행정개입 최소화를 주장했었다.

 

인터뷰 말미에 다주택자들은 2017년 상반기내 과감하게 처분하라고 지적했고 그 기록이 책으로 남아(보전)있다. 2016년 연말부터 대통령 실정에 따른 시민단체의 촛불시위가 격화되면서 2017년 5월 정권이 바뀌었다. 정책의 대변혁이 시작되면서 가장 먼저 시작 된 것이 부동산 시장의 행정 개입이다.

 

수 차례에 걸쳐 지적했지만 서울시의 공급 부족과 지나친 행정 개입이 오히려 과열 현상을 부추긴 원인의 된 측면이 있다. 시장 흐름대로 놔두면 10% 상승이 예측되고 있었다.

 

그런데 문재인정부 출범 후 30%대로 급등하는 그야말로 인플레이션현상(돈의 가치 하락)으로 서울시 경우 지역에 따라 주택(APT) 3.3㎡(평)당 1억원대 까지 육박하는 기현상을 불러일으켰다.

 

필자는 '2018년 하반기에 주택(APT) 가격이 하락쪽으로 돌아설 것이다'라고 예측했었다. 서울시 경우 이명박(MB)정부 때 뉴타운지정 지역을 폐기하면서 공급에 차질을 빚었고 시 조례 법령 35층 층고 제안에 집착한 나머지 공급 부족을 심화시켰다고 봐야 한다.

 

정부 정책에서 그린벨트(개발제한지역)에 연연하지 말고 고도제안을 지역별로 완화하고 뉴타운 지역을 부활시킨다면 정부와 지자체 간 힘겨루기를 할 필요 없이 공급이 가능하다.

 

경기도의 경우 공급이 부족한 지역만 수급을 살핀다면 급격한 가격 상승이나 내림 폭을 막을 수 있다. 시장원리를 우선하면서 행정이 개입하라는 것이다. 통제로만 시장을 잡으려 하면 언제든 왜곡된다는 것을 왜 반복하는가

 

반면 토지의 거래도 시장에 맡겨 두면 개발((발전) 가능 지역은 일부 오를 것이고 소득이 없는 지역은 인구 감소로 가격이 떨어지는 것이다.

 

자본주의 경제체제에서 부동산 소득을 무조건 불로 소득으로 간주하지 말라는 것이다. 여러 항목의 세금을 부과하고 있지 아니한가? 상한선을 정해서 초과이익환수제, 양도소득세(양도차익), 거래세, 지방세 등등 시장이란 유기적으로 사고 팔고 들고 나는 원리인 것이다. 토지를 들어옮기는 것이 아니라 이 사람에서 저 사람으로 명의만 바뀌면서 가격변동에 따라 정부와 지자체 개인 간의 소득으로 나뉘는 원리인 것이다.

 

필자는 큰 틀에서 지역별로 강원도 시대를 열거한 바 있다. 몇칠 후면 강릉지역 가톨릭 관동대 경영행정대학원 초빙 특강 2018년 12월 11일에 잡혀 있다. 주임 교수께서 강릉지역 앞으로 발전상을 강의내용 속에 삽입해 달라는 주문이 있었다.

 

특히 춘천지역은 빅테이터 기업인 삼성 SDS, 네이버외에 99만㎡(30만평)에 이르는 아시아 최대 빅테이터 수열에너지 공법에 산업단지가 건설중에 있어 그 동안 볼 수 없었던 친환경 테이터 집적단지, 스마트팜 첨단 농업단지와 물기업 특화 산업단지 등으로 미래산업 지역으로 발전 할 것이다.

 

또한 강릉지역은 역사가 깊은 고장으로 문화 예술의 전당이다. 강릉단오제는 우리나라 전통의 역사를 세계문화 유산으로 실렸고(2005년)조선시대 여류문인 세 사람 중 두 사람이 강릉출신이다. 신사임당과 허난설헌 등 역사와 문화의 고장이다.

 

2018년 평창 동계올림픽을 계기로 접근성 도로 확대 제2영동 고속도로 서울-양양 간 고속도로 개통과 인천공항, 용산, 청량리, 원주, 강릉까지 고속철도 개통으로 강릉역까지 75분으로 단축되었다.

 

관광으로 설악산과 속초항, 양양 국제공항, 강릉 올림픽 스타디움이 활용되고 있고 삼척 동해 등은 한국 최고의 해안과 명산을 가진 지형으로 최고의 환경에 접근성으로 고속철 전철 고속국도가 있어 대단히 발전 가능성이 높다고 판단된다.

 

강릉과 속초 권역은 프랑스 칸 이란 지역을 떠올리게 된다. 강릉 단오제가 유명한 것처럼 같은 시기에 국제 영화제를 개최한다면 관광의 메카 지대로 발전 가능하다고 판단된다.

 

남북 경제협력이 시작된다면 동해안 벨트의 물류거점 지역으로도 관광과 문화예술 물류산업의 선도 지역으로 발전하기를 기대한다.

 

▲전재천 소장

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부 주거복지사 교육강의 (유투브) 방송중

 

SR타임스  deasimmm@naver.com

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  • 김은경 2018-12-07 23:58:37

    소장님의 글을 꾸준히 정독하면 부동산에 관해 많은 정보 얻을 수 있겠다는 믿음이 생깁니다.   삭제

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