[전재천의 부동산포커스] 부동산(토지) 투자 이렇게 하면 고수익 올린다

이번 칼럼은 올해 상반기 실제 투자해서 고수익(미실현 수익)사례에 대해 독자들에게 설명을 하고자 한다.

필자는 2018년 5월경 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 일대 대지 포함 6만9,422㎡ (약 2만1,000평)을 자본주와 협의하여 95억원 상당의 토지를 3.3㎡(평당)에 약 45만원대에 매입했다.

토지 형상으로 보면 테라스하우스 주택지로 최적이지만 상당부분이 지목상 보전관리지역이므로 근린생활시설과 창고, 제조장 등의 허가가 가능한 지역이다.

산업단지 개발이 가능하여 현재 1차로 계획관리지역 약 5,000평중 2,600평을 개발행위 허가가 진행되고 있다. 도로 포함 약 500평씩 5필지로 분할이 된다.

도로가 포함되었기에 실제 면적은 약 400평대이다. 건축 바닥면적은 1필지당 150평 한도를 넘을 수 없다. 도시마다 조례 법령이 다르기 때문에 법적인 문제는 토지매입 전에 사전검토가 바람직하다.

사용면적이 400평이면 계획관리지역은 건폐율이 40%이다. 160평이 바닥 면적이 된다. 하지만 위에 밝혔듯이 150평이하만 허용되고 있다.

다른 지역과 비교하여 제조장, 창고 등 수요가 많은 지역으로 가격대만 적절하다면 분양에는 문제가 없는 것이다.

토지에 따라 다르긴 하지만 경사도 10도이상 되면 인허가 비용과 토목공사비용이 평당 평균20만원 내외로 보면 된다. 토지를 평당 45만원대에 매입하고 비용을 20만원 추가하면 평당 원가는 65만원선이 된다.

매매가격은 평균 평당 200만원내외에 거래되고 있기 때문에 세금을 공제하더라도 투자대비 상당한 수익을 올릴수 있다.

일반투자의 경우 특정지역을 찾아서 매입하는 경향이 있다. 최근 남북 접경지역인 경기도 파주, 문산, 강원도 철원, 고성 춘천지역이 거래가 활발하고 가격대가 상당히 오르고 있다.

하지만 지난번 칼럼에서 밝혔듯이 접경지역 경우 개인들이 개발하기엔 무리가 있다. 산업단지든 주택단지가 되던 기획된 개발지역이라고 판단해야 한다.

게다가 종전선언이 된다고 하더라도 경제협력이 이루어지는 것이지 통일이 되는 것이 아니므로 분별없이 개인들에게 개발을 허용하지 않는다는 것이다.

기대감 속에 토지를 매입하더라도 개발을 하지 못하고 훗날 공기업이나 정부에서 수용하게 된다. 리스크를 줄이려면 현재 토지 경우 정부고시 가격으로 공시지가에서 1.5배 이상 매입하면 손실을 볼 수 있다.

이는 정부나 공기업에서 강제수용 가격이 공시지가 대비 1.5배가 기본 법률로 정한 수용가격이기 때문이다. 미래 수용할 장소는 공시지가를 높여 놓지 않아서 거래가격은 수요에 따라 올라도 공시가격은 올려놓지 않고 있다.

필자는 위에서 경험한 100억원대 토지매입 과정도 투자자에게 1/4 수준인 25억원 한도 내에서 투자를 권유했다. 계약기간이 최장 12개월로 계약과 동시에 원토지 소유자 명의로 1~2차 약 5,000~6,000평 정도를 개발행위허가(약60일 소요), 토목공사 후 (토지주) 동의하에 분양을 한다.

토지가격 100억원대로 계약금 10%(10억원)과 5,000평 인허가 토목공사 비용 평당 20만원(10억원)과 가용비용 5억원 상당으로 100억원의 토지매입을 25억원으로 가능하다는 것이다.

이처럼 위의 개발방식은 일반인들이 접할 수 있는 것이 아니며 필자와 같이 토지개발 전문가만이 가능하다. 사전에 토지주와 협의 후 진행하므로 분양성(시장)만 판단한다면 고수익을 낼 수 있는 것이다.

필자 연구소 산하 미래토지정책포럼에 회원으로 참여해서 전문적인 지식을 습득하고 현장에서 진행되고 있는 상황들을 잘 살펴보면 많은 도움이 되지 않을까 싶다. 이론이 아닌 실제 경험을 공유하면서 '부동산(토지) 투자의 최고봉'으로 우뚝 설 수 있다고 감히 자신한다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부 주거복지사 교육강의 (유투브) 방송중

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