[전재천의 부동산포커스] 임업용산지와 개발행위허가 시 분석해야 할 기본원칙과 법률적 이해

지난 칼럼에서는 보전산지인 공익용산지 개발에 대하여 알아보았다. 이번에는 농지와 산지(임야) 마지막 단계로 임업용산지와 개발행위허가 시 법률관계 등을 살펴보겠으며 공익용산지와 중복되는 부분은 불필요하므로 적시하지 않겠다.

임업용 산지는 산림자원의 조성과 임업 생산의 기능을 위하여 필요한 산지로서 산림청장이 지정하고, 토지이용계획확인서 「다른 법령 등에 따른 지역. 지구 등」에 ‘임업용산지〈산지관리법〉’ 표시된 토지를 가르킨다.

◇임업용 산지에서 할 수 있는 행위 (산지관리법 제12조)

임산물의 생산. 가공. 집하. 판매시설 등의 행위가 가능하며 660㎡(200평) 미만의 농림어업인의 주택도 건축 가능하다.

종교시설이나 병원. 사회복지시설 청소년수련시설 등의 부지로 가격이 낮게 책정 된 바 공익용산지 보다는 활용 범위가 넓기는 하지만 앞서 언급한 건축물에 100% 적합한 부지에 해당되어야 가치를 나타낼 수 있는 것이기에 가격이 낮다고 해서 투자 가치가 있다고 볼 수 없다.

◇산지정보시스템의 활용

산지(임야) 투자와 관련하여 투자자들이 정보중 하나가 해당 토지의 경사도와 표고(높이)에 대한 정보인데 과거에는 비용을 들이고 측량에 의해서 알 수 있었다. 현재는 산림청에서 운영하는 산지정보시스템(www. forest.go.kr) 접속해서 확인 가능하다.

산림정책. 산지구분 현황, 산지 용도별 현황, 지형. 토양. 산림정보 인.허가 정보 등이 제공되고 있다. 다만 실행에 옮길 때는 현장과 사실관계를 다시 체크해야 한다.

산지구분 현황에서는 보전산지. 준보전산지의 면적 비율에 대한 정보를 제공한다. 보전산지 내에서도 공익용과 임업용으로 면적 비율을 알려준다.

◇산지 용도별 현황에서는 사방지(황폐 붕괴 복구등). 보안림(산림보존)

산지전용제한지역 저촉여부 등의 정보를 제공한다.

지형정보에서는 표고와 경사도 등을 토양정보에서는 건습도. 토심. 토성. 구릉지를 산림정보에서는 영급(수목의 나이 범위로 분류 사용위해 나눈 간격), 소밀도 등 산지전용 인. 허가에 대한 정보를 제공해 준다.

◇개발행위허가란

토지이용과 관련된 개발행위 중 도시계획 차원에서 검토가 필요하거나 관리하는 것이 타당하다고 판단되는 경우 국토계획법에 의거하여 특별시장. 광역시장. 시장. 군수의 허가를 받도록 하고 있는 것을 가리켜 개발행위허가 제도라고 한다.

첫째, 농지나 산지를 전용하여 주택부지. 공장부지. 창고부지 등을 조성하기 위해서는 반드시 개발행위허가를 받아야 하며 다음 6가지가 있다.

① 건축물의 건축 : 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물의 건축

② 공작물의 설치: 인공을 가하여 제작한 시설물의 설치(건축법에 따른 건축물 제외)

③ 토지의 형질변경 : 절토. 성토. 정지. 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면 매립(경작을 위한 토지 제외)

④ 토석 채취 : 흙. 모래. 자갈. 바위 등의 토석을 채취하는 행위(토지 형질변경 목적은 제외)

⑤ 토지의 분할(건축법에 따른 건축물 있는 토지 제외) : 녹지지역. 관리지역. 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따른 인. 허가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할, 건축법에 따른 ‘분할제한면적’ 미만의 토지 분할, 관계 법령에 의한 인. 허가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5m 이하의 토지 분할

⑥ 물건을 쌓아 놓은 행위 :녹지지역. 관리지역 또는 자연환경보전지역안(적법 조성 토지)에서 건축물의 울타리 안에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

둘째, 개발행위 중 토지의 형질변경의 규모는 용도지역별 개발행위 면적이 주거지역. 상업지역. 자연녹지지역. 생산녹지지역은 1만㎡(3천평), 공업지역 3만㎡(9천평), 보전녹지지역은 5천㎡(1500평), 관리지역은 3만㎡(9천평)이며 농림지역 3만㎡(9천평), 자연환경보전지역은 5천㎡(1500평) 미만이어야 한다.

셋째, 도시지역과 계획관리지역의 산림에서 임도 설치와 사방사업은 ‘산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률’ ‘사방사업법‘에 따르고 보전관리지역. 생산관리지역. 농림지역. 자연환경보전지역의 산림에서 개발행위는 ‘산지관리법’에 따른다.

넷째, 개발행위허가 절차는 개발행위를 하려는 자는 그 개발행위에 따른 기반시설의 설치. 용지의 확보. 위해방지. 환경오염 방지. 경관. 조경 등에 관한 계획서를 첨부한 신청서를 개발행위 허가권자에게 제출한다.

허가권자는 특별한 사유가 없으면 15일 이내에 허가 또는 불허가. 보완 등을 처분하여야 한다. 이 밖에도 인. 허가 과정은 지자체마다 지역 조례. 법령에 따라서 조금씩 차이가 있기도 하다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부 주거복지사 교육강의 (유투브) 방송중