[전재천의 부동산포커스] 토지투자 수익성과 위험성-실제 상담 사례

필자가 최근 상담사례를 통하여 토지 투자의 수익성과 위험이 어떻게 존재 하는지에 대해 주관적이고 객관적인 관점에서 분석한 사례가 있어 이 글을 읽는 독자들에게 도움이 되었으면 한다.

필자 연구소(JNP토지주택정책연구소) 산하의 미래토지정책포럼이 매월 개최되고 있다. 포럼에 열성적인 회원인 행정학박사 강 모 교수는 현재 취업준비생 교육과 정부기관의 감사 등을 맡고 있으며 지난 4일 연구소를 방문해 상담한 사례가 있다.

강 교수를 비롯해 여성 등 총5명이 방문해 질의응답 시간을 가졌다. 그 가운데 한 경매전문회사의 여자 실장이 경기도 남양주시 수동면 일대 2만2,580㎡(약6,855평) 경매를 낮은 가격에 받았다면서 마주앉은 여성 세분에게 매매를 하려고 한다는 것이다.

결국 경매받은 물건을 매각하려는 의뢰인과 필자의 감정 결과에 따라 매입(투자)하려는 상담인으로 나눠졌다.

강 교수는 의뢰인과 상담인 양쪽 모두 잘 아는 지인들이여서 매매의사가 있으니까 '토지개발 전문가와 상담 한 이후에 매입하라'는 사전 협의가 있었던 것 같았다.

이에 대한 상담 내용은 첫째, 개발 가능한 토지인가(인허가)와 둘째, 현재 가격과 개발 후 가격 차이, 셋째 어떤 지역인가 (주택단지 제조장 물류 등)에 관한 것이었다.

필자가 먼저 매도하려고 하는 경매법인 실장에게 질문을 던졌다. '개발 가능한가(인허가)' 대한 질문에 대해 개발행위허가 취득했다가 개발과정에 부도가 나서 취소가 되었다고 한다.

필자의 조언은 허가 득한 후에 취소가 되면 곧 바로 허가 진행이 불가한 경우가 있을 수 있다. 지자체 마다 조례(법령)이 있어 일정기간(penalty) 인허가 접수가 거부되는 경우가 있으므로 확인이 필요하다.

다음 질문은 그 지역 인근 현재 가격을 확인했는가 였다. 인허가와 토목공사가 완료된 토지의 경우 최하 3,3㎡당 80만~150만원정도에 형성되었다고 한다.

필자는 의뢰한 토지분석 결과 최초 경매 감정가격이 2만2,580㎡(6,855평)에 8억2,000만원 정도로 3,3㎡당 12만원이었다. 5번 유찰 끝에 6번째로 2억1,000만원대에 낙찰 받은 것이다. 3.3㎡당 3만원선에 받았으니 감정가 대비 1/4 가격수준이다. 물론 낮은 가격에 잘 받았다는 생각이 들었다.

경매(낙찰) 후 매매가격은 얼마냐고 묻자 평당 23만5,000원으로 감정가 대비 2배수였다. 매매하려는 쪽에서는 토목공사가 2/3정도는 되었다고 하여 필자가 토지 분할이 되는지에 대해 물었다.

분할이 되지 않았다고 하여 그렇다면 공사를 하기 위하여 도로만 일부 개설되었다고 봐야 한다. 현장을 답사하자고 제안했고 또 분석했다.

먼저 토지분석은 문서분석을 해야 하기때문에 ➀ 등기부등본 권리관계 경매 취득 후 소유권이전 됨으로 문제가 없었다. ➁ 토지대장 ➂ 도면 등 도 문제가 없었고 ➃ 토지이용계획확인서 일반인들이 가장 어렵다는 문서다.

문서확인 결과 배수시설설치 제한지역으로 하수.오물 처리를 허용하지 않았고 1/3 계획관리지역 2/3은 보전관리(자연보전권역) 지역으로 시청 도시계획과 건축과 등에 확인이 요구되는 사항들이 있었다.

매입의사가 있다면 상담일이 일요일이여서(11월 4일) 월요일과 화(5-6일)요일까지 확인하겠다고 하고 현장을 살폈다.

끝으로 현장 확인 과정을 통하여 토지투자에 있어 얼마나 전문성이 필요한지 살펴봤다. 현장답사 속에서 도로 개설은 공사를 위한 도로가 포장되어 있었으나 필자의 예상대로 하수(배수), 우수관, 전기, 통신 시설이 전무했다. 경사도가 최소 20도 이상으로 상단은 개발이 불가할 것으로 판단됐다.

가장 큰 문제는 필지가 분할(개발행위허가)이 되고 난 이후 매매를 해야 하는데 토지가 공유지분으로 20~30명이상 되면 토지 취득자는 개별적으로 건축 행위를 할 수 없다는 것이다.

필자는 토지 매도자와 매수자 양측 모두에 위의 문제점을 지적했다. 특히 위에서 말한 토지의 경우 매입(낙찰)한 법인에서 개발행위허가와 토목공사 완료 후 매매하는 것이 바람직하다고 상담을 끝냈다.

결론은 '매매 해서는 안 되는' 토지인 것이다. 매도자 입장은 가격이 낮으니까 공유지분으로 매입해 두었다가 오르면 매매차익을 보고 투자하라고 한다.

그런데 문제는 매매차익의 절반이 넘는 세금(양도소득세)을 납부해야 하기 때문에 개발이 불가능한 이유가 있는 '투자 금물 토지' 임을 다시 한번 확인하는 계기가 됐다.

 ◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부 주거복지사 교육강의 (유투브) 방송중

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