[전재천의 부동산포커스] 공익용 산지개발(투자)시 분석해야 할 기본원칙과 법률적 이해

지난주에 이어 산지(임야) 개발에 대하여 법률관계 등을 명확하게 설명드리겠습니다.

부동산 개발에 있어 토지 분야을 강의하는 강사는 극히 드물다. 이론적 교육 방식으로는 실제 현장 활용은 한계가 있기 때문이다.

필자는 30년 이상 현장 경험과 이론을 겸비하여 강의하기 때문에 법률적 이해와 현장 실검에 주석을 달아서 독자들께 도움이 되었으면 한다.

보전산지(공익용) 개발에 있어 공익용 산지는 임업 생산과 함께 재해방지, 수자원보호, 자연생태계 보전, 자연경관 보전, 국민보건 휴양증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로 산림청장이 지정한 산지를 공익용 산지라고 한다.

토지투자 시 기본적으로 분석해야 할 4대 문서(등기부등본. 대장. 도면. 토지이용계획확인서)중 하나인 토지이용계획확인서에 「다른 법령 등에 따른 지역. 지구등」란에 ‘공익용산지〈산지관리법〉’ 표시된 토지를 가르킨다.

첫째, 공익용 산지에서 할 수 있는 행위는 산지관리법 제12조 및 시행령에 의하여 다음 행위을 할 수 있다.

①산지전용의 일시제한지역에서 할 수 있는 행위에 대한 시설의 설치

② 임도. 작업로. 임산물 운반로 3만㎡(9000평)이상 산림에서 임업경영을 인가받아 산림 경영하고 있는 임업인이 연중 90일이상 종사하고 임산물 판매액이 연간 120만원 이상인 임업인이 설치하는 다음 어느 하나에 해당하는 시설

부지면적 1만㎡(3000평)미만의 임산물 생산, 집하시설, 부지면적 3천㎡(900평)미만 임산물 가공. 건조. 보관시설 부지면적 1천㎡(300평)미만 임업용기자재(비료 농약 기계) 보관시설 및 임산물 전시, 판매시설 부지면적 200㎡(60평)미만의 산림경영관리사(바닥면적 20%이하) 및 대피소

③ 산림 공익시설 설치 수목원. 산림생태원. 자연휴양림. 수목장림 그 외 산림욕장. 치유의 숲. 산책로. 탐방로. 등산로 숲길. 전망대. 자연관찰원. 산림전시관. 목공예실. 숲속교실. 숲속수련장. 산림.산악박물관

④ 광물. 지하수 그밖에 지하자원 또는 석재탐사 시추 및 개발을 위한 시설의 설치

둘째, 대통령령으로 정하는 규모 이하로서 다음에 해당하는 행위로 농림어업인 산지에서 주택 신축 660㎡(200평)이하 사찰 신축 부지면적 1만5천㎡(4500평)이하 농림어업인 주택 종전규모 증축(연면적 기준 100/130)이하 개축(연면적 기준 100/100) 이하이다.

셋째는 공용. 공공용 사업을 위하여 필요한 시설의 설치로 공기업. 준정부기관. 지방공사. 지방공단이 관계 사업으로 설치하는 시설로 아래와 같다.

① 공항. 항만. 운하. 수질 및 수생태계 보전에 관한 수질 오염 방지시설 도시공원및 공원시설

② 폐기물관리법 제2조제8호에 따른 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 폐기물처리시설

③ 광산보안법 제2조제5호에 의한 광해를 방지하기 위한 시설

넷째, 위의 시설을 설치하기 위하여 임시로 설치하는 부대시설의 설치로 진입로. 현장사무소. 지질. 토양의 조사. 탐사시설. 주차장. 화장실. 창고. 숙소. 식당. 정화시설. 재해방지시설 및 자재적치 운반시설 등이다.

다섯째, 산나물. 야생화. 관상수의 재배. 농로의 설치 등 공익용산지의 지장을 주지 않는 범위에서 아래 법령이 정하는 행위를 말한다.

① 농로(농어촌도로정비법 제4조제2항제3호) 양수장. 배수장. 용수로 및 배수로(농어촌정비법 제2조제6호) 100㎡(30평)미만의 제각을 설치하는 행위

② 사도(사도법 제2조)를 설치하는 행위

③ 생태통로 및 조수의 보호. 번식을 위한 시설(자연환경보전법) 설치 행위, 농림어업인이 3만㎡(9000평)미만 산지에서 유실류. 약초류. 수엽류. 약용류. 수목부산물류 및 관상산림식물류 재배 행위

④ 측량. 수로조사. 측량기준점 표지를 설치하는 행위 및 채석경제성 평가를 위한 시추행위

⑤ 농림어업인이 1만㎡(3000평)미만 산지에서 관상수를 재배하는 행위

⑥ 수산자원보호구역에서 농림어업인이 3천㎡(900평) 미만의 산지에 양어장 설치 행위

주의할 점은 공익용 산지라도 행위제한에 있어서 산지관리법을 적용하지 않고 자연공원법에 따른 공원구역 안에서는 ‘자연공원법‘을 보전녹지지역과 수산자원보호구역 안에서는 ‘국토계획법’ 개발제한구역 안에서는 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’ 백두대간 보호지역 안에서는 ‘백두대간 보호에 관한법률’을 적용한다.

공익용 보전산지에서 임산물의 생산. 가공. 집하. 판매시설 등의 행위는 가능하며 우주항공기술 개발과 관련된 시설 설치 또한 가능하다.

농림어업인의 신축. 증축. 개축도 허용되고 있으나 산지전용 일시사용제한 지역 보다는 허용되는 건축물의 범위가 조금 넓기는 하지만 개발해서 분양할 수 있는 사업성은 낮다고 봐야 한다.

다만 1필지 한도 내에서 5천㎡(1,500평)까지는 신축. 개발행위허가 가능하므로 토지개발 전문가가 아니면 위에서 열거한 법률에 따라서 면밀히 검토 후 개발(투자)해야 한다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부 주거복지사 교육강의 (유투브) 방송중

[SR(에스알)타임스 SR타임스]