[전재천의 부동산포커스] 농지(토지)투자 할 때 반드시 알아야 할 것 12가지

'전재천의 부동산포커스' 독자 여러분! 지난해 필자의 칼럼을 애독해주시고 성원을 보내 주신데 대해 감사의 말씀 드립니다. 기해년 새해 복 많이 받으세요.

새해 첫 칼럼은 '농지 투자에 있어 반드시 알아야 될 것'에 대해 알아보고자 합니다.

토지(농지) 투자에 있어 농지인 전(물을 이용치 않고 경작), 답(물을 상시 이용), 과수원 기타 부분에 대하여 명확히 알고 투자해야 한다. 전문 용어에 대한 이해와 투자 할 때 꼭 알아야 할 부분들을 살펴보겠다.

첫째 먼저 농지란? 현장에서 특별한 사항이 없으면 지목을 기준으로 전(田), 답(沓), 과수원 기타 실제 농작물을 경작하는 다년생식물 재배지로 이해하면 된다.

둘째 농업인이란? 농업에 종사하는 개인으로써 다음중 어느 하나에 해당하는 자를 가르킨다. 1,000㎡(300평) 이상의 농지에서 농작물과 다년 생식물(유실수) 경작 재배하거나 1년중에 90일 이상을 농업에 종사하는 자를 말한다.

또한 농지 330㎡(100평) 이상의 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스 등 농림식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설(설치 면적만 해당)의 농작물과 다년생식물을 경작과 재배하는 자가 해당된다.

이 외 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두 가금류 1천수, 꿀벌 10군이상 사육하되 1년중 120일이상 축산업에 종사하는 자를 가르킨다. 또한 농업 경영을 통해서 농산물의 연간 판매금액이 120만원 이상 되어야 한다.

셋째 자경농이란? 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작과 다년생식물 지배에 있어 상시 종사하거나 농장업의 1/2 이상을 자신의 노동력으로 경작과 재배하는 것과 농업법인 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생 식물을 재배하는 것을 말한다.

넷째 농지 전용이란? 농지( 전, 답, 과수원)나 산지(임) 전용이란 농작물과 다년생 식물 등을 재배하거나 그 외 농지를 개량하여 다른 용도로 사용하는 것을 가르킨다.

다섯째 농지의 소유 상한이란? 농지의 소유 상한에 있어 농지법에서는 다음의 경우에 한하여 소유 한도를 정하고 있다. 상속으로 취득한 농지를 농업 경영으로 이용하지 않는 경우에는 그 상속 농지 중에서 1만㎡(3035평)까지만 소유 가능하다.

또한 8년이상 농업 경영을 한 후 이농하는 자는 당시 소유농지 중에서 1만㎡(3035평)까지만 소유 가능하다.

여섯째 농지원부란? 농지의 소유와 이용실태 파악을 위한 것이고 농지를 효율적으로 관리하기 위하여 시. 군. 읍. 면장이 작성하여 관리하는 것을 말한다.

농업인(실제 농사) 대상으로 300㎡(100평)이상의 고정식 온실하우스 1,000㎡(300평)이상의 농지에 농업용시설 설치 농작물 또는 다년생식물 경작 시 발급 받을 수 있다.

농지원부는 농업인, 농업법인, 준농업법인 별로 작성된다. 농지원부가 2년이상 경과하고 농지의 소재지나 연접 시. 군에 거주하면서 도시지역에 해당하지 않는 농지를 취득할 경우에는 전체 보유 농지의 3만㎡(9100평)넘지 않는 범위내에서 취득세와 등록세를 50% 감면 받을 수 있다.

일곱째 농지원부의 발급 과정은? 농업인의 주소지(농업법인 및 준농업 법인은 주 사무소 소재지)의 관할하는 시. 군. 읍. 면에 의뢰하며, 농업인이 소유, 임차하고 있는 모든 농지를 포함하여 작성한다.

의뢰를 받은 토지 소재지 산업팀 산업계에서 담당 이장등과 실사를 거친 후 발급하며 신청 과정에 구비서류는 토지대장과 신분증 확인으로 간단하다.

여덟째 농지를 경매로 받을 경우는 ? 농지를 낙찰 받으면 법원 발급 최고가 매수인 증명 및 농업경영계획서 (농업법인은 농지취득 인정서)를 작성하여 해당 농지 소재지 시. 군. 읍. 면에 제출해 농지취득자격 증명을 신청해야 한다.

농지를 낙찰 받았으나 농지취득자격 증명을 발급받지 못할 경우에는 입찰 보증금 몰수 위험이 있으니 사전에 해당 농지 소재지 관할 관청을 방문하여 가능여부를 확인해야 한다.

아홉째 농지자격증명 취득에 관하여? 농지는 자신의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유를 금하고 있다. 따라서 농지는 임대 목적으로는 취득할 수 없으며 취득할 때는 자격 여부를 심사받게 된다.

경매나 매매 과정에 농지가 불법으로 전용된 경우 항상 문제가 되고 있다. 농지취득자격증명 발급대상 농지는 소유권이전 등기를 신청할 때는 농지자격증명을 첨부해야 하므로 불법 전용된 농지는 농지자격증명이 발급되지 않는다.

특히 경매에 있어 사전에 불법전용 여부 확인이 꼭 필요하다. 참고로 임야는 농지자격증명이 필요 없다.

열째 농지자격 증명이 필요치 않는 농지? 상속에 의하여 농지를 취득하는 경우와 농지 저당권자(금융기관등) 그 담보로 농지를 취득하는 경우 도시지역 안에 주거지역, 상업지역, 공업지역, 농지에 해당 토지의 용도지역이 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 표기된 토지는 농지일지라도 취득할 경우에 농지취득자격증명을 필요로 하지 않는다.

도시계획시설 예정지로 지정 또는 결정된 농지 도시지역 안의 녹지지역 및 개발제한구역 안의 농지에 대하여 개발행위허가를 받거나 토지 형질변경 허가를 받은 농지는 제외된다.

열한번째 농지원부와 양도소득세 혜택? 농지원부 소유자가 농지 소재지 및 연접 시. 군. 읍. 면에 거주하면서 8년이상 자경(직접경영) 하면 양도소득세의 양도차익 최대 3억원까지 감면 받을 수 있으며, 농지원부 등록 후 2년 경과 후 추가로 농지를 매입할 경우 취득세, 등록세를 50% 감면 받을 수 있다.

열두번째 농지취득 발급대상? 농업인과 농업인이 되고자 하는자 농업법인, 주말체험 영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인, 농업전용 허가를 받거나 농지전용 신고를 한 자 등이다.

이처럼 위에서 살펴본 바와 같이 농지 투자에는 지역뿐만 아니라 법령에 의한 세부 사항 등을 반드시 사전에 알고 매입해야 한다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부 주거복지사 교육강의 (유투브) 방송중