[전재천의 부동산포커스] 부동산(토지) 투자의 기본 원칙 ABC

필자가 최근 상담하는 가운데 한 가지 새로운 사실을 알게 됐다. 저서(땅 가진 거지 부자만들기 1,2)의 내용속에 여러차례 피력했지만 사실상 상담을 하다보니 투자자들이 위험한 투자를 하고 있었다.

이번 칼럼에서는 흔히 '고위험 고수익'이라고 하는 부동산 투자인 토지 분야에 대해 집중적으로 분석해 보겠다. 필자는 미래토지정책포럼(매월 1회 정기포럼)에서 토지 투자에 있어 기본적인 교육에서부터 실제 투자에 이르기까지의 상황을 가르치고 있다.

먼저 토지목적물의 법률관계에서 가장 중요한 것은 문서 확인이다. 이를테면 △등기부등본 △대장 △도면 △토지이용계획확인서 등 4가지 문서가 법률적인 사실관계다.

등기부등본은 권리관계를 나타내며 토지경매에서 권리분석에 기초가 되기도 한다. 지상권, 지역권, 저당권, 경매예고등기, 압류등 변경사항이 기재되어 있다.

대장은 토지(임야)대장이 있으며 번지 앞에 ‘산’ 으로 임야대장에 기재되고, ‘산’자가 없는 번지는 ‘토임’ 이라고 표기하고 있다. 최초 등록일과, 분할이 되었다면 ㎡, 날자, 명의자 등이 명확히 기재되어 있다.

도면은 지적도와 임야도가 있는데 ‘산’ 번지는 임야도에 등록하고 ‘산’자가 없는 번지는 지적도에 등록한다. 지적도와 임야도는 토지의 형상, 경계, 주변필지 현황 등에 대한 정보를 제공한다.

이상에서 언급한  3가지 사항도 중요하겠지만 기초상식만 있다면 확인 가능한 것이다. 토지이용계획확인서는 복잡 다식하여 일반인들은 문서 파악이 어렵다. 맨 위에 토지의 주소, 지목, 면적, 공시지가 표시되어 있다. 그리고 하단에는 지적도와 임야도가 합쳐진 지적임야도가 있다.

‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역, 지구 등과 다른 법령에 따른 ‘토지이용 규제 기본법’ 시행령에 해당되는 사항을 표기하며, 주로 토지거래허가구역에 해당되는 토지인지 여부를 표시해 준다.

아래 중간 우측 표기 부분에는 작은 네모칸이 있고 옆으로 지역 표기와 도로 개발제한 등의 표기가 나열되어 있다. 하단 맨 아래에는 유의사항 등이 법령과 함께 많은 내용이 기재되어 있다.

필자와 같은 전문가는 토지 현장을 가지 않고도 토지의 개발가능 여부와 가격대에 대해 90% 정도는 확인이 가능하다.

일반적인 투자 성향을 분석해 보면 '친구 따라 강남 간다'고 지인들을 통해서 많이 투자하는 것을 볼 수 있다. 또한 특정지역 개발 바람을 타고 투자하는 경우 등 다양하게 투자가 이루어진다. 하지만 토지 투자는 기초, 기본 지식을 갖고 있지 않고서는 위험하다는 것이 필자의 견해다.

주택(APT), 오피스텔, 상가 등은 시장의 흐름에 따라 판단이 쉬운 편이다. 하지만 토지는 변수가 너무 많기 때문에 '땅 사서 대박 난 사람'이 있는가 하면 땅을 잘못 사서 '땅 치고 고통 받는 사람' 들도 많다는 것이다.

최근 필자의 지인 한 분이 문산지역의 논바닥(沓)을 평당 90만원에 매입하려고 한다는 상담을 요청해왔다. 올해 2월 평창동계올림픽과  문재인대통령과 김정은 위원장과의 남북정상회담 등을 계기로 남, 북한 화해 무드가 무르익으면서 남북 접경지역 땅 값이 올해 2월보다 2~5배까지 치솟고 있다.

지역별로 보면 경기도 파주, 문산과 강원도 철원, 고성, 춘천 등이다. 남북 경협이 본격화 되면 접경지역과 강원도 도청 소재지역이 상승되는 것은 자명하다.

높은 산도 오르는 길이 있고 낚시를 해도 고기가 잡히는 곳이 따로 있듯이 모든 땅이 전부 수익을 낼 수 있다고 생각하면 큰 오산이다.

지금부터 토지투자 대상 용도지역에 대해 요점만 간단히 짚어 보겠다.

용도지역은 보전녹지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 기본이 8가지이다.

개발이 100% 가능한 용도지역은 계획관리지역과 자연녹지지역이다. 이외 보전관리지역이 시. 군 조례 법령에 따라 개발 가능여부 확인이 필요하다.

생산녹지지역과 농림지역은 농업을 원칙으로 지정된 토지로 지역 농업인외엔 개발이 불가하다고 판단하면 된다. 여기에서 꼭 기억해야 할 것은 투자 목적의 토지에 도로가 접했는지 여부다. 최소 4m가 되어야 일반주택 건축이 가능하다. 공장이나 물류(창고) 허가는 최소 6m 이상을 확보해야 된다.

현황(육안)은 도로가 접해 있으나 토지이용계획확인서 법례 란의 도로 표기에 완충녹지란 표기가 되어 있다면 보기(현황)에는 도로가 접했으나 진입(개발행위허가) 불가한 지역이다. 완충의 표기는 자연재해방지로 추후 위험률 방지나 대기오염 소음 진동 수질오염 등으로 진입을 막고 있다.

또 다른 표기는 접도구역으로 도로의 손궤, 미관의 보존, 교통의 위험방지로 도로 경계선으로부터 양안으로 2m를 초과하지 않는 범위이며, 추후 도로확장 등으로 건축물 허가 시에 확장부분을 제외하고 건폐율 (바닥면적)을 산정한다.이외에도 많이 살펴봐야 하겠지만 위에 지적한 것만 알고 투자해도 최소 기본은 알고 있다고 볼수 있다.

◆전재천 JNP 토지개발정책연소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부 주거복지사 교육강의 (유투브) 방송중