[전재천의 부동산포커스]토지투자의 지주공동사업이란?

필자는 이번 칼럼에서 토지개발에 있어 일반인들이 잘 접할 수 없는 실체적방법에 대해 알아볼까 한다.

많은 전문가들은 '주택시장 10년 주기설'을 언급한다. 1945년 해방 이후 1950년 6.25 전쟁을 겪으면서 참혹한 삶속에 1960년대 군사정권인 박정희정권이 시작되면서 군사혁명(쿠테타) 진영 논리에 따라 이해되고 있으나, 필자는 1980년대까지 약 30년간은 '산업혁명의 시대'라고 적시한다.

1961년 대한민국은 1인당 소득 (GDP,GNP)은 70달러(세계에서 두 번째로 가장 낮은소득)로 아주 가난한 나라였다. 1980년대 후반 2만 달러를 넘기면서 세계에서 유례를 찾을 수 없을 만큼 초유의 발전기록을 남겼다.

유럽국가들이 300년에 걸쳐 만든 가치를 대한민국은 불과 30년만에 기적을 만들었다. 2018년 1인당 국민소득은 평균 3만달러에 육박함으로써 선진국 대열에 진입했다고 할 것이다.

하지만 청년실업의 실상을 들여다보면 국가의 미래가 암울하기만 하다. 극도로 악화되어 가는 노인빈곤 문제와 저출산 문제는 심각성을 넘어 국가 위기 상황에 이를만큼 불투명하다.

정부는 기업이 신명나게 사업을 잘 할수 있게 도와주고 기업은 직원들이 희망속에 일할 수 있는 동력을 찾아 주어야 한다.

필자가 이번 칼럼의 제목을 '토지투자의 지주공동사업'이라고 정한 것은 해방 이후 대한민국의 발전상과 현재 상황을 점검해보고 발전 과정에서의 토지·주택시장에 대해 명확히 짚어보기 위해서다.

어느 국가나 거의 같은 형태의 발전 상황을 볼 수 있다. 소위 개발도상국이라 하여 국가의 개인 소득이 1만불이 넘어가면서 발전에 속도가 붙기 시작한다.

연평균 7~8% 소득이 증가 할 때 토지·주택 가격은 10%대 이상 오른다. 우리나라 경우는 물가와 급료대비 토지. 주택시장은 많이 앞서 나갔다고 볼 수 있다. 자유민주주의(자본주의) 국가는 개인의 재산을 보호함으로 노력의 척도가 높기 때문이다.

특히 토지·주택시장은 1960~1980년대까지 토지는 지역 발전에 따라 물가대비 10~100배까지 오르는가 하면 주택시장 역시 5~50배 이상의 상승폭을 가져왔다.

1990년대초 수도권 1기 신도시 개발이 시작되면서 정점에 이르렀고 그 후 5년에서 10년 주기로 폭락과 폭등을 반복했다.

이번 문재인정부에서도 수급보다는 규제로 일관하면서 양극화 현상이 심화되고 있다. 개발이익환수제와 양도차익 세금이 과다하고 이를 '무기'로 투기 자체를 차단하려고 하는 '부동산과의 전쟁'을 치르고 있는 듯하다.

부동산투자 가운데 가장 어렵다고 하는 토지투자에 있어 단순히 오를 것을 판단하고 투자하는 시대가 아닌 것이다.

내가 살고 있는 곳이 아닌 다른 지역에 투자(매입)할 경우 부재지주라 하여 양도차익의 매입가를 뺀 남은 돈에서 절반 넘는 차익을 세금으로(양도소득세) 납부해야 한다.

절세방법 중 하나가 토지를 개발하여 매매하는 방식을 택하는 것이다. 토지주와 개발업자(사업체)가 토지의 시장가격을 정해 놓고 개발행위허가 취득 후 토목공사 완료하여 판매하는 것이다.

단순 매입 후 매도를 한다면 양도과정에 수익을 불로소득으로 보는 것이다. 한마디로 노력 없이 소득을 취했으니 세금을 많이 납부하라는 것이 세법의 논리인 것이다. 하지만 인허가와 토목공사를 하게 되면 사업을 했다고 보는 것이다. 양도차익으로 보지 않는 것이다.

사업을 하여 수익이 났으니 사업자 소득세율로 적용받아 매출의 10%대로 절세가 되는 것이다. 독자들은 머리만 싸 메고 고민하지 말고 전문가와 의논하여 합법적인 토지투자를 배우는 것이 탈세가 아닌 절세의 지름길이 아닌가 싶다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부 주거복지사 교육강의 (유투브) 방송중

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