[전재천의 부동산포커스] 부동산(토지)투자 신설 전철역을 주목하라 !

토지와 주택(APT) 투자는 상향과 하향주기가 있다.

필자가 칼럼을 통해서 10년 주기설을 피력한 바 있다. 새로운 정부가 출범 할 때 10대 공약과 100대 공약을 했었다. 이 공약을 면밀히 검토해 보면 경제지표의 방향을 읽을 수 있다.

문재인 정부는 지난 노무현 정부의 정책을 이을 것으로 예측한 바 있다. 지난 이명박, 박근혜 정부에서 경색되고 악화되었던 남·북한 문제에 집중하고 있음을 볼 수 있다.

반면 부동산 특히 다주택자에 대해서 지난 정부에서는 양산시키는 방향으로 건축경기를 활성화 시킨 반면 이번 정부는 출범하자마자 곧바로 규제를 강화함으로서 시장의 혼란을 부채질했다.

전문가들은 과도한 행정개입은 시장을 왜곡시킨다고 수 차례에 걸쳐 지적한 바 있다. 결국 공급이 부족했던 서울 전 지역의 급격한 부동산가격 상승을 불러왔다.

주택을 여러 채 소유한 사람들이 집을 비워 놓고 있는게 아니라, 수요자들은 전세든지 월세든지 자신의 능력에 맞춰 입주해 있다. 주택이 남아돌아도 능력(돈)이 없으면 매입할 수가 없다. 정부에서 무상으로 줄 수 있는 것도 아니고 자본주의 시장을 규제로 일관하다 보니 갈수록 왜곡되어 되레 양극화만 심화된 것이다.

이제 필자가 투자 및 개발 전문가 입장에서 몇 곳을 분석해 보고자 한다.

국토부가 기본계획으로 고시한 월곶-판교간 복선전철 예정 지역을 살펴보면, 인천과 시흥시 경기도 서남부 지역에서 판교 벤처밸리까지 연결되며 2025년 개통 예정이다.

월곶-판교선은 수인선(수원-인천), 신안산선 등과 연계됨으로서 수도권 서남부지역 광역 교통망의 한 축이 될 것으로 전망된다.

투자가치로 볼 때 시흥 배곧신도시 등이 대표적인 수혜지역으로 판단되며 월곶 -판교선 착공예정일은 2021년이다.

전철역이 들어서면 주변 반경 1~2㎞까지는 주택가격이 최저 30~50%까지 상승한다. 토지가격은 50~100% 이상 상승이 예상되기에 멀리서 정보를 찾을 것이 아니라 하나라도 정확한 정보를 구하면 되는 것이다.

일단 위 구간은 기본계획 고시에서 크게 바뀌지 않는다고 보고 깊이 있게 짚어가면서 투자처를 물색하면 된다.

월곶에서 시작된 전철역은 장곡, 시흥시청, 매화, 광명, 만안, 안양, 안양운동장, 인덕원, 청계, 서판교, 판교 (40㎞)이르며 성남, 안양, 광명, 시흥, 인천 5개도시 서남권의 광역 교통망이 이루어지고 제2외곽순환 고속도로가 뒤에 있다.

또한 경기도 광주시를 지나고 있는 판교-여주간 경간선으로 연결되고, 여주에서 원주까지 연결이 예정되어 있고, 원주에서 강릉까지 고속철도도 이어져 그동안 열악했던 서남권 교통망의 일대 혁신을 불러온다.

결국 동서를 크게 가로지르는 교통망이 연결되는 것이다.

실제 경강선 계통에 따라서 경기도 광주시 역동에 위치한 APT경우 지난 2017년 3.3㎡당 매매 평균가격이 1,200만원에서 올해 1,370만원으로 올라 전년대비 14% 상승됐다. 전철역이 생기면 '집값이 오른다' 것은 불문율이다.

전철역이 기본계획으로 고시되면 곧 바로 10%대로 뛰며, 실시설계(기본)가 마무리 단계에서 다시 10%정도 오르고 착공과 동시에 10%, 개통과 동시에 10~30%까지 상승한다.

만약 상향주기라면 상승폭이 더욱 높고 하향주기라고하더라도 낙폭이 거의 없다고 보면 접근(교통)성의 영향이 매우 크다는 것을 알수 있다.

상가가격 상승은 주택(APT)같은 수준으로 상승폭을 판단하면 된다.

여기서 낙폭이 가장 높은 것은 토지인 것이다. 개발가능 여부만 정확히 짚는다면 대박을 칠 수 있기 때문이다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부 주거복지사 교육강의 (유투브) 방송중

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