[전재천의 부동산포커스] 부동산 경매에 있어 대지권이란?

대지사용권이란 집합건물법에 규정되어 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리이다. 건물의 대지에는 건물의 평면도에 해당하는 법정대지와 토지소유자가 건물의 대지로 하고자 하는 약정대지가 있다.

◇ 대지권 미취득의 위험요소

대지권의 권원인 소유권, 임차권, 지상권, 전세권 등의 미취득 경우이다.

대지사용권이 될 수 있는 권리로서는 위 권리 외에 구분건물의 분양권에 대지가 포함된 매매계약도 있다.

분리처분 규약의 존재에 있어 최초의 단일 소유자나 관리단은 분리처분규약을 공증하거나 규약으로 정할 수 있다.

별도등기(가압류) 권리자의 집행권원 취득 후 경매 실행으로 인한 대지권 상실가능성 별도등기인 가압류가 인수조건부로 매각절차가 진행된 경우에는 가압류권자가 나중에 집행권원을 얻어서 경매신청을 하면 소유권을 상실할 수 있다.

처음부터 전유분분에 대지권의 누락은 주로 조합이나 분양회사 등에서 사무실로 쓰려고 처음부터 대지권을 주지 않는 경우가 가끔 발견된다.

집합건물개제작업 당시 소유지분이 없어서 대지권 지분을 주지 못한 경우가 있는데 법원에서 직권으로 대지권을 부여하는 등기부개체작업 당시 전유부분에 대한 토지지분을 확인하지 못하는 이유로 일부 전유부분에 대지권을 등기하지 못한 경우도 발견되었다.

◇ 대지권 미취득으로 인한 매수인의 위험부담

대지권이 없는 미등기 전유부분의 취득과 추가부담에 있어 나중에라도 대지사용권이 없는 것이 발견되면 매각대금에 포함되었어도 토지소유자에게 추가대금이나 임료상당의 사용료를 지급할 가능성이 있다.

구분건물 소유권 상실의 위험은 집합건물법 제7조에 의한 건물 전유부분의 대지 지분권자의 매도청구가 있는 경우 구분건물의 소유권을 상실할 수도 있다. 그러나 시가로 보상하여야 하므로 매도청구 실무사례는 발견되지 않고 있다.

분양대금 미납금의 부담에 있어 미등기 대지권을 포함하여 일괄매각하는 경우 분양대금 미납이 있는 경우에는 대지권등기 청구 시 토지소유자가 동시이행항변권을 행사할 수 있다.

◇ 대지권이 미등기인 경우 대지권을 취득하는 경우

대지권은 대지권 등기 여부와 상관없이 구분건물이 성립된 때에 대지권이 성립한다.

◇ 대지권을 취득하지 못하는 경우

분양계약과 분리처분 가능 규약이 모두 있는 경우, 매수인은 대지권이 없는 건물을 매수하였지만 대지가 분리처분되면 관습상의 법정지상권이 성립되는 경우이다.

분양자가 토지사용승낙만을 받고 건축을 하였으나 토지에 대한 소유권, 임차권, 지상권, 전세권 등을 취득하지 못한 경우 대지권 취득이 불가하다.

종래 소유자였던 조합원이 재건축 조합에 대지에 대한 지분소유권을 신탁한 상황에서 수분양자의 재건축조합에 대한 대지소유권 이전등기청구권이 가압류된 경우 대지권 취득이 불가능하다. 이유는 대지에 대한 소유권은 재건축조합에 있고, 재건축조합 신축한 건물의 소유권은 조합원 개인이 원시취득하기 때문이다.

◇ 대지권 성립의 효과

집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약으로써 달리 정하는 특별한 사정이 없으면 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 종물 또는 종된 권리인 대지사용권에도 미친다.

대지권이 등기되면 그 이후의 등기 변동사항은 건물 등기부에만 되고 공용부분에 대한 소유권은 별도의 등기 없이 전유부분의 처분에 따른다.

다만 집합건물의 처분 일체성은 성질상 분리처분이 허용되는 경우, 규약이나 공정증서에 의한 배제의 예외성이 인정된다.

◇ 대지권 미등기 건물에 대한 입찰 참가요령

법원의 조사로 대지권이 아예 미등기인 경우에는 가격이 일정가격 이하로 저감되면 입찰에 참여하여도 된다. 이유는 전유부분의 대지소유자가 전유부분만에 대하여 대지권 취득이 누락된 경우 집합건물법 제7조의 매도청구권을 행사하기 위해서는 시가로 보상하여야 하므로 경매로 전유부분만을 취득한 매수인에게 손해가 없다.

조합의 공동경비를 위하여 남겨둔 집합건물의 경우 아예 대지권이 없는 사례가 발견되기도 한다. 이 경우는 규약에 따라 이 부분을 제외하고 대지권을 약정한 경우이다.

감정평가가 되어있지 않은 경우라도 최저입찰가가 아주 저렴하다면 입찰을 검토해도 된다. 즉, 대지사용료를 지불하는 비용 이상으로 최저매각가격이 저감된 경우라면 굳이 입찰을 기피할 이유가 없는 것이다.

또한 토지소유자로서도 토지의 사용이 제한되기 때문에 시가보다 저렴한 가격으로 매도할 것을 희망할 수 있으므로 그때는 그 토지의 지분을 매수해도 된다.

◆전재천 JNP 토지주택정책연구소장

-땅 가진 거지 부자만들기 1, 2 저자

-고용노동부(주거복지사) 교육 강의

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