노후계획도시특별법 본격 시행…1기 신도시 정비사업 속도낼 듯

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 노후계획도시정비 및 지원에 관한 특별법(이하 노후계획도시특별법)이 27일 본격 시행된다. 이에 따라 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)를 중심으로 정비사업에 속도가 붙을 것이라는 기대감이 높아지고 있다.

다만 공사비 인상 등 사업성이 저하된 시장 상황과 특별법 관련 논의 지역 대부분이 수도권 1기 신도시인 만큼 수혜 대상이 수도권에 편중됐다는 시선도 있다.

27일 국토교통부에 따르면 노후계획도시특별법은 조성 20년이 지난 100만㎡ 이상 면적의 노후계획도시를 특별정비구역으로 정해 ▲노후계획도시 도시기능 강화 ▲쾌적한 주거환경 확보 ▲미래도시 전환 등 목표로 안전진단 면제·용적률 상향 등 혜택을 통해 통합정비를 유도하는 사업이다.

특별법이 시행되면 노후계획도시를 정비하고자 하는 지방자치단체는 국토부가 제시하는 가이드라인에 따라 노후계획도시별 기본계획을 수립한다. 이후 시장과 군수 등 지정권자가 공간구조 개선계획과 연차별 추진계획에 따라 특별정비계획을 세우고 특별정비구역을 지정해 사업을 추진하게 된다.

특별정비구역으로 지정되면 공공성 인정 시 도시·건축특례를 부여해 안전진단이 면제·완화 되고 용도지역변경과 법적 상한 용적률 대비 150% 상향(제3종일반주거 기준 300%→450%), 리모델링 세대수 증가, 인허가 통합심의 등 특례를 적용받게 된다. 또 특례 수준에 따라 적정 수준에서 이익을 환수해 지역에 재투자할 계획이다. 공공주택과 자족용지, 공공·기반 시설, 기여금 등을 조성한다는 방침이다.

국토부는 오는 5월 중 선도지구 선정 기준을 공개하고 연내 선도지구를 지정할 계획이다. 이를 감안하면 올해 1기 신도시에서 2~3만 가구의 선도지구가 지정될 전망이다. 분당에서 4,900~9,700가구, 일산에서 6,800가구, 평촌·산본·중동에서 각각 4,100가구 가량 선도지구로 지정 가능할 전망이다.

업계에선 노후계획도시특별법 시행과 관련해 안전진단과 용적률 규제 완화가 필요했다고 공감하는 한편, 건설업황이 좋지 않은 만큼 특별법 시행으로 시장 상황에 큰 변화가 생기긴 어렵다고 내다보고 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "노후계획도시 정비사업의 적용요건을 명확히 다뤘다는 것은 긍정적이고 앞으로 시장상황이 바뀔 때를 대비해 제도적 준비를 하는 것은 필요했다"면서도 "지금은 시장 상황이 좋지 않아 정비사업 중 특히 재건축 등 제도적 저해요소, 재건축초과이익환수제도 등이 완화되더라도 사업추진이 원활해지기는 힘들 것"이라고 평가했다. 

이어 이 연구위원은 "단기적으로 주택가격에 급등 영향을 주긴 어렵고 추가분담금을 고려하면 개별 조합원들의 경제여력이 중요하기 때문에 부촌 중심으로 정비사업에 속도가 붙을 가능성이 있다"면서도 "다만 선도지구는 정비사업이 우선순위로 추진된다는 의미인 만큼 단돈 만원이라도 시세 반영이 되는 게 자연스럽다"고 말했다. 

건설사 관계자는 "1기 신도시가 정비사업 수요가 높다는 것은 사실이지만 도로 등 교통 인프라가 뒷받침 되거나 입지 경쟁력 등이 있는 사업지를 중심으로 관심을 보일 것"이라며 "안전진단과 용적률 상향 등 사업기간이 단축될 여지가 생긴 건 긍정적이지만 고금리, 공사비 인상 등 현재 상황에선 사업성을 따져봐야 하기 때문에 특별법 시행으로도 건설사 참여가 눈에 띄게 늘진 않을 것"이라고 전망했다.