1기 신도시 재건축 선도지구 2만6,000가구+α

분당 8,000가구·일산 6,000가구 등 총 5곳 최대 3만9,000가구 공급 전망

"원활한 사업 추진 위해 개별 조합원 자금력이 관건…계획 일정 촉박"

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 국토교통부가 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 아파트 단지 중 가장 먼저 재건축을 추진할 선도지구 선정계획을 22일 내놨다. 선도지구 지정 가능 물량은 최대 3만9,000가구 규모다.

1기 신도시 선도지구 지정을 위한 표준평가 기준을 바탕으로 오는 11월 최종선도지구를 선정하고 오는 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 사업이 추진될 예정이다.

수도권 1기 신도기 중 재건축 규제 완화 혜택을 처음 받게 될 선도지구는 분당, 일산 등 5곳으로 최소 2만6,000가구에서 최대 3만9,000가구가 공급될 전망이다.

선도지구별로 살펴보면 ▲분당 8,000가구 ▲일산 6,000가구 ▲평촌 4,000가구 ▲중동 4,000가구 ▲산본 4,000가구 범위에서 선정하기로 했다. 다만 지자체별로 1~2개 구역을 추가 선정할 수 있다. 구역별로 주택가구수가 다르고 1개 구역만으로 기준 물량을 초과할 수 있다는 점을 고려했다.

이에 올해 지정되는 선도지구는 총 '2만6,000가구+α'로 총 정비대상 물량(주택 재고)의 10~15% 내외가 될 예정이다. 다만 추가 물량은 기존 물량의 50%를 넘으면 안 된다. 추가 물량까지 공급 될 경우 분당 1만2,000가구, 일산 9,000가구, 평촌·중동·산본 각각 6,000가구 등 최대 3만9,000가구까지 물량이 늘어날 수 있다.

1기 신도시의 각 지방자치단체는 다음달 25일 선도지구 공모 지침을 확정·공모하고 국토부 협의를 거쳐 11월 중 선도지구를 최종 선정할 계획이다. 전국 신도시 중 재건축 완화 혜택이 처음 적용되는 1기 신도시는 2027년 착공에 들어간다.

국토부는 올해 선도사업 선정 이후 매년 일정 물량을 선정해 사업을 추진하고 시장 여건에 따라 ▲선정 물량 조정 ▲인허가 물량 관리 ▲이주시기 분산 등을 시행할 계획이다.

국토부는 선도지구 선정을 위한 평가제도도 마련했다. 100점 만점인 평가기준은 ▲주민동의 여부(60점) ▲정주환경 개선의 시급성(10점) ▲도시기능 활성화 필요성(10점) ▲정비사업 추진 파급효과(20점) ▲사업의 실현 가능성(5점 가점) 등 구성이다. 이들 기준에 따라 높은 점수 순으로 지구가 선정될 예정이다.

선도지구 지정에서 가장 중요한 것은 주민동의율이다. 평가 만점인 100점 중 주민동의율이 최대 60점으로 가장 높은 비중을 차지한다. 공모 접수도 구역 내 전체 토지등소유자의 50% 이상 동의와 단지별 토지등소유자의 50% 이상 동의를 받아야 가능하다.

국토부는 신속한 사업 추진과 전세시장 불안을 차단하고자 지자체가 수립하는 이주대책을 지원하고 주민 수요에 맞는 이주대책도 수립한다는 방침이다.

박상우 국토부 장관은 “올해 선정되는 선도지구가 신도시 정비의 모범사례가 될 수 있도록 선정부터 착공, 이주, 입주까지 막힘없이 추진되도록 적극 지원해 나갈 것”이라고 말했다.

전문가들은 이번 1기 신도시 재건축 선도지구 지정과 관련 해당 사업 추진의 관건은 주민동의율과 조합원의 분담금 부담이 가능한 자금력, 지구별 사업성이라고 평가했다. 다만 지구가 선정되더라도 2027년 착공으로 계획된 정비사업 일정 수행이 가능할지는 지켜볼 필요가 있다고 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "선정기준에서 주민동의율이 차지하는 비중이 상당한데  1기 신도시 초기부터 입주한 주민의 경우 경제활동의 전성기가 지난 경우가 대부분"이라며 "현재 아파트 시세와  분양가 및 추가분담금 등을 감안해 개별 조합원들의 자금여력, 측 추가 분담금 감당 가능성이 사업 추진의 관건이 될 것"이라고 말했다. 이어 "사업추진 속도가 부촌 중심으로 두드러질 여지가 크고 이는 지역적, 국지적 양극화로 연결될 가능성이 있다"고 말했다. 

이어 이 연구위원은 “총 정비물량의 10~15%를 올해 선도지구로 선정하고, 이후 2030년 입주를 목표로 정비가 추진되는데, 현실적으로는 기간이 빠듯하다"며 “매년 정부 계획대로 추가 지구를 지정을 하더라도 공공부문이 집행 가능한 지원안에서 강제성의 한계가 있어 프로젝트가 착착 진행되기는 어려울 것"이라고 했다.

그러면서 이 연구위원은 "시장 상황이 바뀔 때를 대비해 노후도시계획 특별법 같은 제도적 준비를 미리 하는 것은 필요하다"며 "이번 선도지구 지정도 단기간 내 시장 효과나 정책 실효성을 평가하기 보다 장기적인 관점에서 바라볼 필요가 있다"고 평가했다. 

김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 "결국 재건축 조합의 추가분담금 부담을 버틸 수 있는 자금력과 재건축 초과이익환수 문제 해결이 있어야 그나마 원활한 사업 추진이 가능할 것"이라며 "하지만 초과이익환수 관련 법안은 국회 문턱을 넘지 못했고 여소야대 상황에선 기대하기가 힘들다. 결국 조합원 자체 자금력이 받쳐줘야 사업 추진 가능성이 생긴다"고 분석했다.

이어 김 대표는 "사업 목표 기간 설정이 잘못됐다. 2027년 착공, 2030년 준공을 목표로 하고 있는데 이를 맞추기 위해선 지금 이주가 진행되고 있어야 목표기간을 맞출 수 있다"며 "또 당장 이주를 시작한다고 해도 분당 8,000가구가 한번에 전셋집 등 거처를 마련해야한다는 것인데 시장에선 현실적으로 무리가 있을 것으로 보고 있다"고 했다.