재건축 규제 완화에 쏠린 정책…리모델링 동력 잃나

안전진단 등 재건축 규제 완화 이어져

서울·1기 신도시 등 리모델링 추진 단지 재건축 선회

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 정부가 재건축 규제 완화책을 연달아 내면서 리모델링을 추진하던 조합이 재건축으로 선회하는 모습이다.

업계에선 여소야대로 마무리된 총선 이후 재건축초과이익 환수제 폐지 등 일부 재건축 활성화 방안에 대한 추진은 어려움이 따르겠으나, 재건축 사업의 안전진단과 준공연한 등 규제 완화는 추진되고 있는 만큼 리모델링 사업 추진동력이 약화될 것이라고 전망했다.

1일 부동산업계에 따르면 올해 정부와 서울시 등은 재건축 활성화 방안을 잇달아 내놨다. 정부는 올해 1·10 부동산 대책을 통해 통상 13~15년의 사업기간이 소요되는 사업기간을 10년 이내로 줄이고, 준공 30년 초과 노후건물의 안전진단을 면제하는 등 재건축 활성화 정책을 냈다.

최근엔 1기 신도시를 중심으로 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(노후계획도시 특별법)을 시행하며 이달 중 선도지구에 대한 규모 및 선정 기준을 발표할 예정이다. 노후계획도시 특별법 또한 안전진단 면제와 용적률 상향 등 재건축 규제 완화가 대부분을 차지했다.

국토부가 발표한 노후계획도시 특별법 시행령에 따르면 용적률은 법적 상한의 150%까지 완화되는데 3종 주거지역에 속한 아파트가 종상향으로 준주거지역이 되고 특별인센티브를 적용받으면 최대 750%까지 용적률 적용이 가능하다. 

서울시는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에 기존 세대수·지가·과밀 정도 등이 고려된 '사업성 보정계수'를 도입한다. 기존 10~20% 수준인 '허용용적률 인센티브 범위'를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전하겠다는 계획이다.

이렇다보니 아파트 조합도 당초 추진한 리모델링에 계획에서 재건축으로 방향을 선회하고 있다. 리모델링을 추진하고 있던 서울 강남구 대치2단지 내 '대지2단지 정비사업 정상화 모임'은 이달 중 '재건축추진준비위원회' 출범을 계획하고 있다. 

또 송파구 거여1단지는 지난해 총회를 통해 리모델링 사업 중단을 결정했다. 송파구 풍납 강변현대아파트 또한 리모델링을 추진하다 입찰 건설사가 나오지 않으면서 조합을 해산하고 재건축을 준비 중이다. 

노후계획도시 특별법의 중심이 된 1기 신도시에서도 리모델링 수요가 줄어들고 있다.  평촌 리모델링연합회는 지난 2021년 27개 단지가 속해있었으나 현재는 25개 단지로 줄었다. 리모델링 사업 분담금이 재건축 사업과 비슷한 수준으로 추산되자 사업을 중단한 곳도 있었다. 분당 매화마을 1단지는 공사비 상승과 고금리로 분담금이 7,000만원에서 1억2,000만원으로 늘 것으로 추산되자 사업 추진이 중단됐다. 

정비업계 관계자는 "리모델링사업은 재건축과 달리 골조를 남기고 공사하기 때문에 남겨지는 뼈대가 안전한지 여부가 중요해 안전진단 규제 완화가 되기는 어려울 것"이라며 "재건축이 공사 규모는 더 크지만 리모델링은 증축 등 과정에서 기술력을 요구하는 공정도 있고 공사비가 오른 상황에 재건축은 임대주택 건설의무가 있어도 가구수 증가에 제한이 없고 리모델링은 15%이내 제한이 있어  수익성이 비교적 낮다"고 말했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 리모델링 사업이 재건축 사업 대안으로 그치게 될 것이라고 평가했다. 그는 "리모델링과 재건축 모두 기존 아파트 보다 환경이 개선되는 점에선 주택 가격이 오르는 영향이 있겠지만 리모델링 갖는 확연한 장점이 적다"며 "현재 부각되는 리모델링 단지들은 90년대 이전 중층 아파트가 주를 이루는 데 재건축 사업이 원활하게 촉진된다는 전제가 있다면 당분간 리모델링 사업에 대한 수요는 한정적일 것"이라고 말했다. 

이어 "정부 정책 기조가 정비사업 활성화에 맞춰져 있고 실제 소요되는 공사비와 증가 세대수 등 사업 이후 결과물을 감안하면 조합 입장에서도 재건축으로 돌아설 여지가 크다"며 "재건축 연한을 채운 아파트에서 리모델링을 추진하는 의미가 크지 않다"고 말했다.