뉴빌리지·정비사업 등 패스트트랙 구축…전문가 의견 갈려

재개발·재건축 사업 기간 평균 13~15년…10년 이내로

노후 주택·인프라 문제 심각…"뉴빌리지, 도시재생보다 체감 클 것” 

총선 하루 앞 진정성 의문…"지역수요 반영해 실현해야"

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 국토교통부는 9일 정부와 지방자치단체가 한 팀을 꾸려 노후 주거지 개선에 인허가 기간단축, 인센티브 제공 등을 처리하는 패스트트랙(신속행정절차) 시스템을 구축한다고 밝혔다.

재개발 동의율을 완화하고 재건축은 안전진단 면제 외에도 통합심의 등 절차를 축소해 사업 속도를 올리겠다는 취지다. 통상 재개발·재건축 정비사업은 13~15년이 걸리지만, 패스트트랙을 통해 10년 이내로 사업이 완료될 수 있도록 지원한다는 방침이다.

지난 8일 용산 대통령실에서 열린 ‘도시주택 공급 점검회의’에서 윤석열 대통령이 “도시 내 주택공급의 핵심인 재개발·재건축 속도를 높이겠다”고 언급한 데 대한 후속조치다.

대표적으로 ▲뉴:빌리지(이하 뉴빌리지)와 ▲노후계획도시 정비 ▲재개발·재건축 등 부분에 새 도시·주택 정책을 내고 신속한 노후주택 정비가 가능하도록 하겠다는 것이다.

◆뉴빌리지 사업서 용적률·층수·동의율 조건 완화

뉴빌리지 사업이란 노후 빌라촌의 소규모 정비사업, 개별 주택 재건축과 주민 편의시설 설치 지원을 연계한 사업을 말한다.

먼저 정부는 뉴빌리지 사업에선 전면 재개발이 어려운 노후단독, 빌라촌 등 노후 저층 주거지역 주민에 필요한 기반시설과 편의시설을 패키지로 지원하고 사업 속도를 높이기 위해 제도적 개선을 추진하고 정부와 지자체가 협력해 사업 기획·발굴 과정에서 이를 적용할 계획이다.

또 도시재생활성화 계획 수립 시에는 지자체가 협력해 사업계획을 구체화 하는 과정에서 도시계획(지구단위계획) 변경을 의제해 용적률과 층수 완화(국토계획법 시행령 개정, 6월) 등 인센티브가 부여되도록 개선할 방침이다.

소규모주택정비사업도 주민합의체 구성을 위해 동의율을 기존 100%에서 80%로 완화하고 기존 도시·건축 분야 외에 교육·교통·재해 등을 통합심의('소규모정비법' 개정 추진, 6월) 할 수 있도록 개선하면 약 6개월 가량 사업기간이 줄어들 것으로 보인다는 게 국토부의 설명이다.

기존 도시재생사업 등으로 지방자자단체에서 검토하는 사업 중 주거환경 개선이 시급한 곳은 뉴빌리지로 전환해 기반시설 등을 국비 지원한다. 주민수요 조사 등 지역 여건을 감안해 지자체에서 사전에 뉴빌리지 사업을 준비할 수 있도록 통상 8~9월에 실시하는 지자체 설명회도 이달 내 개최할 예정이다.

◆노후계획도시 정비, 재개발·재건축도 패스트트랙

노후계획도시 정비사업도 패스트트랙이 적용된다. 노후계획도시의 경우 노후계획도시정비특별법에 따른 재건축 연한 미적용, 안전진단 면제 등 절차 단축에 나선다. 국토부는  약 7년의 사업 기간 단축이 가능하다고 내다보고 있다.

주민·정부·지자체·공공기관으로 구성된 ‘노후계획도시 정비 거버넌스’를 통해 기본계획과 기본방침을 병행 수립해 약 2년을 단축하고 공사비 등 주민 부담을 최소화 하는 방안을 마련하는 등 사업 속도 제고 효과가 기대된다고 국토부는 전했다. 재건축 연한(4년) 미적용, 안전진단(1년) 면제 등을 통한 기간 단축도 가능하다. 

또 재개발·재건축 등 정비사업은 통상 13~15년이 소요되는데 이를 최대한 단축해 10년 이내로 사업이 완료되도록 선제적 제도개선과 인·허가 지원에 나선다.

정비사업도 마찬가지로 패스트트랙 도입을 위해 법률개정이 필요한 내용도 있지만 법률개정 전이라도 정부의 정책 효과가 현장에 나타날 수 있도록 지자체와 협력을 강화하겠다는 계획이다.

이와 관련 서울시는지난달 자체적으로 ‘재개발·재건축 지원방안’을 발표하고 개정법률 시행에 도입된 통합심의를 시행, 공공기여에 따른 용적률 조건을 완화하는 등 지자체 차원의 규제 개선을 추진한 바 있다.

◆"도시재생사업 문제점 보완 긍정적…노후 주택·인프라 개선 실현돼야"

정부의 ▲뉴빌리지 ▲노후계획도시 정비 ▲재개발·재건축 사업 패스트트랙 도입에 대해 전문가 평가는 엇갈린다.

노후 주거시설 정비에 속도를 내는 정책 방향에는 대부분의 전문가는 긍정적 평가를 내놨다. 일가에서는 과거 정부가 추진하던 도시재생사업 성과가 미미했던 만큼 이번 패스트트랙 도입 실효성에 대한 우려와 하루 앞으로 다가온 총선을 의식한 정책이 아니냐는 목소리도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “뉴빌리지는 기존 도시재생사업 내용과 방향성을 수정하고 노후계획도시 정비 패스트트랙 도입은 1기 신도시 정비사업 필요성을 염두에 둔 것으로 보인다”며 “특히 뉴빌리지는 기존 도시재생과 달리 재개발·재건축을 배제하지 않았다는 차이가 있고 노후지역 생활 인프라 구축에 비중을 뒀다”고 평가했다.

이어 이 연구위원은 “정비사업에서  인허가보다는 개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있냐가 관건인 만큼  단기간에 활성화는 쉽지 않다”면서도 “앞으로 시장환경이 바뀔 때를 대비해 제도적 추진기반을 마련했다는 데 의미가 있다”고 했다.

또 이 연구위원은 “전반적으로 기존 도시재생사업에서 지적된 문제를 보완하겠다는 것인데 앵커시설이나 마중물 사업에 많은 예산이 투입됐지만 주민 체감이 적다는 지적 등의 사례를 보면 필요한 변화였다”며 “현실적으로 모든 노후지역이 정비사업을 거쳐 아파트로 치환될 수는 없으니 노후도심의 주거환경개선에 필요한 방향이고 이 같은 방향 수정을 통해 노후지역이 개선된다면 소소하더라도 지역가치에 반영될 것”이라고 말했다.

김영덕 한국건설산업연구원 선임연구위원은 패스트트랙 도입에 긍정적으로 평가하며 "과거 도시재생사업 등 사례를 비춰보면 정책 추진에도 전반적 노후 인프라 투자가 원활하게 이뤄지지 못했고 주택이나 인프라 노후화 문제는 심각한 수준"이라며 "이에 대한 문제 제기가 오래 이어졌던 만큼 시스템과 제도 개선이 필요했다"고 말했다. 

그러면서 김 선임연구위원은 "이를 실제 집행하는 단계에서 광범위하게 투자를 요하고 있기 때문에 투자와 정책 실현이 우선 필요한 사업을 선별해 집행할 필요가 있다"고 조언했다.  

반면 총선을 하루 앞둔 시점에 나온 패스트트랙 도입 발표가 진정성이 부족하다는 지적이 있다. 용적률 완화, 정비사업 기간 단축 등 주택정책은 꾸준히 정치권 공약으로 나왔던 만큼 총선 이후 뉴빌리지 등 패스트트랙 도입 관련 제도개선, 투자집행 등 실질적 시행이 지지부진해질 가능성이 있다는 게 그 이유다. 

익명의 부동산 전문가는 "과거 다른 정권에서도 노후 주거시설과 인프라 정비를 위한 정책을 다수 냈었고 이를 위한 주민 설명회 등을 여러차례 진행, 지역별로 관련 센터 개설도 했었다"며 "하지만 문화시설, 생태시설 등이 우후죽순 들어섰을 뿐 실질적인 지역민의 수요 반영이 부족한 개발로 좋은 평가를 받지 못했다"고 말했다. 이어 "통상 정권에서 정비사업 규제 완화나 사업 속도를 높이겠다는 방향의 정책 제시는 꾸준히 있었는데 노후 주거시설이나 인프라 정비가 시급한 시점에 총선에만 활용되고 지지부진하게 무산되진 않을까 하는 우려가 있다"고 했다.