종부세 다주택 중과세율 손질…“매물 줄어들수도”

최고 5.0% 3주택자 중과세율 기본세율로 완화 무게

“장기적으론 긍정적…세율 완화로 거래 급증 영향 크지 않아”

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 정부가 다주택자 중과세율을 완화하는 등 종합부동산세(종부세) 과세체계 손질을 추진중인 것으로 전해졌다. 이에 전문가들은 과도한 과세 대상을 줄일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 다만 시장 유통 매물이 줄어드는 등 시장영향을 고려해 신중할 필요가 있다고 지적한다. 

3일 관계부처에 따르면 정부는 최근 대통령실을 중심으로 현행 종부세 개편 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 기존 3주택 이상 다주택자에 대한 중과세율을 최고 5.0%에서 기본세율 최고 2.7%로 완화하는 방향으로 무게가 쏠리고 있다.

3주택자의 현행 중과세율은 과세표준 12억원 초과분을 기준으로 ▲12억~25억원 2.0% ▲25억~50억원 3.0% ▲50억~94억원 4.0% ▲94억원 초과 5.0% 등 최고 5.0%의 중과세율이 적용되고 있다. 기본세율이 최고 2.7%인데 비해 두 배 수준인만큼 종부세 개편의 우선순위로 다주택자 중과세율 폐지를 검토해 세부담을 줄이겠다는 조치다.

앞서 2주택자 중과세율은 완화된 바 있다. 2022년 세법개정으로 조정대상지역 2주택자에 대한 중과세율은 폐지됐고 기본세율로 전환된 바 있다. 하지만 당시 2주택자에 대한 중과세율만 폐지되고 3주택자부터는 최고 5.0%인 중과세율을 그대로 적용받고 있다.

정부는 종부세 기준 완화와 더불어 폐지도 검토하겠다는 입장이다. 윤석열 대통령은 올해 초 진행된 민생토론회에서 종부세를 반드시 없어져야 할 '악법'이라고 규정했다. 윤 대통령은 "부에 대한 징벌적 과세를 해버리면 정상적으로 열심히 사회활동하고 집 한 칸 있는 분들(중산층)이 종부세 대상이 되기 때문"이라고 말했다.

다만 정부는 더불어민주당의 1주택자의 종부세 폐지와 관련해서는 신중한 모습이다. 이른바 고가의 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상이 심화될 수 있다는 우려에서다. 야당인 더불어민주당은 1주택 실거주자 종부세 부담 완화가 필요하며 대통령실과 국민의힘의 개편 입장에 포함되는 종부세 폐지에 대해선 반대하고 있다. 

이에 업계에선 정부가 통상 매년 7월 말 세법개정안을 내놓는 것을 감안하면 이르면 내달 기획재정부를 통한 세부 개편 방안이 발표되고 올해 하반기 정기국회에서 확정될 가능성이 높다는 전망이 나오고 있다.

이에 대해 전문가들은 종부세 과세체계 손질로 고가의 1주택자보다 저가의 3주택자 세부담 높았던 형평성 문제 등 일부 불합리한 징벌적 과세 기준에 대한 개선이 필요하다고 보는 한편, 보유세 부담 완화로 주택 보유에 여력이 생긴 다주택자 매물이 잠기며 시장 유통 물량이 줄어들 수 있다는 우려도 나오고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현행 종부세의 문제점은 시간의 흐름에 따른 물가 상승 등을 반영하지 못하면서 제도의 도입 취지와 현실 간에 괴리가 발생한 과세기준이며 본래 종부세가 고가 부동산을 대상으로 하는 부자세였으나 전 정부에서 집값이 급등하며 적용 대상이 늘어나자 문제가 생겼다”고 말했다.

이어 “현재는 종부세 폐지 보다 수정·보완이 될 가능성이 높은데 적용기준 금액을 손질하는 수준에선 주택거래 활성화까지 관측되진 않을 것”이라며 “다만 일부 고가구간 주택거래가 소폭 증가할 수 있고 똘똘한 한 채 선호 양상은 그대로 유지될 가능성이 높다”고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이미 규제지역 중 조정 대상지역이 용산구와 강남3구 밖에 남지 않았고  공정시장가액 비율 인하와 공시가격 현실화 등을 통해 종부세 부담은 과거보다 낮아졌던 상황”이라며 "다만 3주택 이상 보유자의 경우 징벌적 중과세율을 적용받고 있어 중과세율 개편 방향성은 긍정적"이라고 평가했다.  

또 1주택자 종부세 폐지 또는 완화에 대해서는 "양도소득세를 높게 유지할 것이라면 1주택자를 대상으로한 과세 부담을 낮추는게 보다 긍정적 효과가 있을 수 있지만 현재 종부세 공제한도인 16억원 기준에 대한 개선이나 가이드라인은 논의될 필요가 있다"며 "1주택자 종부세 완화 등으로 똘똘한 한 채 또는 고가 주택 선호가 높아지게 되면 국지적으로 주택가격이 오르는 현상이나 매물이 줄어드는 현상을 보일 수 있기 때문에 신중히 접근할 필요가 있다"고 말했다. 

조주현 건국대학교 부동산학과 명예교수도 종부세 개편으로 국민 세 부담을 완화하는데는 긍정적이라고 평가하는 한편, 시장 영향과 지자체 균형 발전을 고려해 개편할 필요가 있다고 조언했다.

그는 "종부세와 주택수를 기준으로 과세하는 현행 제도에 대한 재검토가 필요한 시점이었다"며 "종부세와 중과세율 도입 취지가 경제 철학적 관점에선 소위 토지에 대한 과세를 중과하자는 것인데 주택은 토지와 달리 생산이 가능하고 한정적 자원은 아니기에 경제 원리를 부분만 적용해 이론과 어긋난 면이 있었기에 근본적으로 점검해야한다"고 말했다. 

이어 “일반적으로 양도세를 강화하거나 거래세를 강화할 때 시장에 장기적 영향을 미치지만 보유 과세인 종부세 관련 개편은 매물 유통량의 차이를 크게 주진 않을 것"이라며 "또 주택을 다수 보유하고 있는 사람들은 다르게 보면 임대주택 공급자다. 국가의 임대주택 공급 한계가 있는 상황에 다주택자를 투기자로만 매도하게되면 시장이 위축되고 종부세 등 세부담이 크다는 것은 임차인에 부담을 전가할 수 있는 우려도 있다"고 말했다.

다만 "종부세는 일종의 국세로 지방세와는 다르기 때문에 과세 형평을 맞추기 위한 역할도 하고 있었다"며 "현행 제도가 국가와 지방자치단체 간의 권한이나 세금 배분에도 영향을 주고 있기 때문에 시장 영향과 더불어 세수를 고려해 부작용을 최소화 할 수 있는 방안을 고안할 필요가 있다"고 조언했다.