[SR건설부동산] 정부, 부동산 잡기 '초강수'…규제 종합 패키지 전격 발표

- 15억 초과 아파트 주담대 금지
- 공시가격 현실화
- '필요한 경우 내년 상반기 중 추가 대책 마련'

[SR(에스알)타임스 김경종 기자] 고가 주택에 대해서는 종합부동산세를 강화하고 조정대상지역 내 다주택자에게는 내년 상반기까지 양도소득세가 한시적으로 면제된다.

투기지역 및 투기과열지구에서는 시가 15억 원을 초과한 아파트에는 주택담보대출이 불가능해지고 민간택지 분양가상한제 지역은 서울 대부분과 경기도 일부 지역으로 확대된다.

정부는 기획재정부·국토교통부·금융위원회·국세청 등 관계기관 합동으로 이같은 내용을 담은 '12.16 주택시장 안정화 방안'을 16일 전격 발표했다.

이번 대책은 금융, 세금, 규제 등 전 분야가 총망라된 정책 패키지로 특히 이날 기습적으로 발표돼 시장에 미치는 파장이 작지 않을 것으로 보인다.

◆1주택자 종부세 강화

공시가격 9억 원 이상 주택에 부과되는 종합부동산세가 1주택자에게도 강화된다. 1주택자와 조정대상지역 외에 2주택 보유자에 대한 종부세 세율이 0.1%~0.3%p 상향된다. 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 내 2주택자의 세율은 0.2%~0.8% 오른다. 

과세표준 6억~12억 원 주택은 1주택자 세율이 1.0%에서 1.2%로 0.2%p 늘어난다. 다주택자나 조정지역 2주택자는 종전보다 0.3%p 오른 1.6%로 상향된다. 특히 조정대상지역 2주택자의 경우 세부담 상한선도 200%에서 300%로 강화됐다.

◆시가 15억 초과 주담대 금지…갭투자 방지책 마련

투기지역과 투기과열지구에서 시가 15억 원을 초과하는 아파트를 구입할 때 주택담보대출이 17일부터 전면 금지된다. 현재 투기지역 및 투기과열지구에서는 다주택자에 대해서만 주담대를 금지하고 있고 1주택자나 무주택자에 대해서는 LTV 40%를 적용하고 있다. 이제는 주택 수에 상관없이 투기 및 투기과열지구 내 시가 15억 원을 초과하는 아파트 구입용 대출이 금지된다. 아울러 시가 9억 원이 넘는 아파트에 대해서는 9억 원 초과분에 대해 LTV 20%가 적용된다.

예를 들어 매매가 14억 원 주택에 대한 주담대는 9억 원까지는 LTV 40%, 나머지 5억 원에 대해서는 LTV 20%를 적용받아 총 4억600만 원까지 대출받을 수 있다. 또한 시가 9억 원이 넘는 주택은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 기존 금융사별이 아닌 가계, 사업자, 법인 등 차주별로 적용한다.

주담대 규제 중 고가주택 기준은 공시가 9억 원에서 시가 9억 원으로 변경되고 주택임대 개인사업자에 대한 이자상환비율(RTI)는 1.25배에서 1.5배로 높아진다.

전세대출을 이용한 갭투자를 막기 위해 전세대출을 받고 시가 9억 원를 초과하는 주택을 구입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하기로 했다.

◆분양가상한제 전면 확대…청약제도 개편

분양가상한제 적용지역은 기존 동단위 지정에서 구 단위로 커졌다. 서울에서는 ▲강남 ▲서초 ▲송파 ▲강동 ▲영등포 ▲마포 ▲성동 ▲동작 ▲양천 ▲용산 ▲중구 ▲광진 ▲서대문 등 13개 구 전체가 지정됐다. 또 강서에서 5개동, 노원에서 4개동, 동대문 8개동, 성북 13개동, 은평 7개동 등도 추가 지정돼 기존 27개동에서 322개동으로 대폭 늘어났다. 

경기도에서는 광명(4개동), 하남(4개동), 과천(5개동) 등 3개시 13개 동이 분양가상한제 지역으로 묶였다.

청약제도도 개편된다. 투기과열지구나 66만㎡ 이상 대규모 신도시에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주지간이 1년에서 2년으로 강화된다. 평형과 관계없이 분양가상한제 지역, 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 당첨이 제한된다. 

불법전매는 주택 유형에 상관없이 10년간 청약이 금지된다. 또 조정대상지역에서 3억 원 이상 주택을 사거나 비규제지역에서 6억 원 이상 집을 구입할 때도 자금조달계획서를 제출해야 한다.

◆공시가격 70%이상 목표…양도세 한시적 완화

부동산 공시가격 현실화도 차질없이 추진하기로 했다. 공동주택 현실화율을 시세 9억~15억 원은 70%, 15~30억 원은 75%, 30억 원 이상은 80% 수준까지 올린다는 방침이다. 

내년 상반기까지 조정대상지역 내 다주택자가 10년 이상 보유한 주택을 파는 경우 양도세 중과에서 제외되고 장기보유특별공제를 적용받는다. 실수요자가 아닌 경우에는 양도세는 강화된다.

1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율은 기존 40%에서 50%로 늘어나고 2년 미만은 기존 6~42%(기본세율)에서 40%로 강화된다. 또한 9억 원 초과 주택을 거래한 1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다. 

◆임대주택 혜택 축소…신규 공급 지원

등록 임대주택에 대한 혜택은 축소된다. 앞으로 취득세 및 재산세 혜택을 받을 수 있는 임대주택은 수도권 공시가격 6억 원 이하 주택으로 범위가 줄었다. 임대보증금을 세입자에게 돌려주지 않는 사업자에 대해서는 임대등록을 말소하고 세제 혜택을 환수하기로 했다. 미성년자는 임대사업자 등록이 제한되고 등록이 말소되면 2년 이내 등록이 불가능해진다.

각종 규제와 더불어 신규 공급도 원활히 추진된다.

서울 시내 도심부지에 '패스트트랙'을 적용해 내년까지 1만5,000가구 이상 사업승인을 완료하기로 했다. 남양주·하남·과천 등 1·2차 지구 14만 가구 지정을 완료하고 연내에 추가로 1만 가구에 대한 지구지정도 마무리한다는 방침이다. 

관리처분인가를 받은 재개발·재건축 사업에 대해서도 서울시 주관으로 '정비사업 지원 TF'를 운영해 신속한 사업추진을 지원할 계획이다.

또한 가로주택사업이 공공성 요건을 충족하면 투기과열지구에서도 사업시행 면적을 2만㎡까지 확대하고 분양가상한제 적용에서 제외하기로 했다. 준공업지역에서 조합이 공기업과 공동시행 하는 등 공공성 요건을 갖추면 복합건축을 1만㎡에서 2만㎡까지 확대해주고 주거용 오피스텔 공급도 허가한다는 계획이다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "이번 대책은 주택투기수요를 근본적으로 차단하고 주택공급을 지속적으로 확대하여 주택시장을 거주목적의 실수요 중심으로 개편하기 위함이다"며 "대책 발표 이후에도 시장상황을 모니터링하여 필요한 경우 내년 상반기 중 주택수요, 공급 양측면에 걸쳐 추가적인 종합대책을 마련하겠다"고 말했다.