ⓒPIXABAY
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- 대책 핵심은 돈줄 차단·종부세 강화·분상제 확대

- '집값 잡기'에 대한 정부 의지 확고

[SR(에스알)타임스 김경종 기자] 지난 16일 정부는 금융·세제·청약 등 모든 부분을 아우르는 부동산 규제 정책을 전격 발표했다. 지난 9·13대책의 정책 기조를 그대로 따라가면서 내용은 좀 더 강력해진 업그레이드 버전인 셈이다. 

지난해 말부터 하락 안정세를 보이던 주택시장은 올 7월부터 상승세로 전환, 24주 연속으로 올라 9·13대책의 효력이 다 한 것 아니냐는 분석들이 나왔다. 최근에는 이번 정부들어 서울 아파트 값이 40% 올랐다는 조사가 나오기도 했고 땅값도 2,000조 원 올라 역대 정부중 연평균 상승액이 가장 크다는 주장이 제기되기도 했다.

11월 초 내놓은 분양가상한제에 대해서는 주변 지역으로 풍선효과만 일으킨다는 비판이 나왔고 특히 방송을 통해 문재인 대통령이 국민과의 대화에서 "전국적으로 부동산 가격이 안정됐다"고 현실과 동떨어진 말은 많은 논란이 됐다.

이번 16일 발표는 정부 관계기관 합동으로 내놓은 네번째 대책으로 언론에 사전고지없이 기습적으로 나왔다. 그만큼 정부가 시장을 엄중하게 보고 있었다는 방증이다.

더욱이 시장 상황을 살펴보고 내년 상반기에도 추가 대책이 나올 수 있다고 한 만큼 '집값 잡기'에 대한 정부의 의지는 확고해보인다.

◆부동산 투기 수요 차단…'돈줄 죄기'

18일 12·16대책의 핵심은 ▲투기 수요에 대한 돈줄 죄기 ▲종부세 강화로 과세개편 ▲분양가상한제 대폭 확대 등으로 분석할 수 있다.

우선 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억 원을 초과하는 주택에 대해 대출 조건이 강화된다. 특히 15억 원을 초과하는 아파트에는 주택담보대출(LTV)이 전면 금지된다. 

9억 원 초과 주택에 대해서도 9억 원까지는 기존 LTV 40%를 적용하고 초과분에는 LTV 20%로 바뀐다.

예를 들어 14억 원 주택을 매입하고자 할때 기존 대출 한도는 LTV 40%가 적용돼 5억6,000만 원을 빌릴 수가 있다면 이번 대책으로 9억 원까지는 LTV 40%, 나머지 5억 원에는 LTV 20%가 적용돼 총 4억6,000만 원까지 대출가능하다. 

총부채원리금상환비율(DSR)도 강화된다. 기존에는 각 금융회사별로 관리했다면 시가 9억 원을 넘는 주택담보대출에 대해 가계, 법인 등 차주 단위로 적용된다.

정부는 전세대출을 이용한 갭투자를 근절하기 위한 방안도 내놨다. 전세대출에 대한 사적보증(서울보증보험)도 공적보증 수준으로 강화하는 한편 전세대출 후 시가 9억 원을 넘는 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유로 드러날 경우 전세대출을 회수하기로 했다. 

부동산으로 투입될 수 있는 자금 통로를 옥죄이면서 실수요자 위주로 시장을 개편하겠다는 의도로 보이는데 주담대, DSR, 전세대출 등 여러 방면에서 규제카드를 보여 서울 집값 열기에 어느정도 제동을 걸 수 있을 것으로 보인다.

◆공시가격 현실화율 제고…보유세 부담 커질 전망

종합부동산세 세율을 상향해 보유부담을 높인다. 일반은 세율을 0.1%p~0.3%p 올리고 3주택자와 조정대상지역내 2주택자는 0.2%p~0.8%p 올려 과세형평을 제고한다. 과세 실효성을 확보하기 위해 조정대상지역 2주택자의 종부세 세부담 상향을 기존 200%에서 300%로 확대한다. 

특히 공시가격 현실화율 제고로 내년 보유세 부담은 커질 전망이다. 정부는 이번 대책 발표 다음날 공시가격 현실화 로드맵 수립 계획을 공개하고 고가주택을 중심으로 현실화율을 최대 80%까지 올리기로 했다.

공동주택 시세 9억~15억 원 구간은 현실화율 70%, 15억~30억 원은 75%, 30억 원 이상은 80%를 목표로 추진된다. 이와함께 지나친 공시가격 급등이 생기지 않도록 각 구간 별로 8~12%p 제한을 둔다. 

단독주택은 공동주택과 같이 시세 9억 원 이상에 대해 현실화율 55% 수준으로 끌어올린다.

매매가가 보유세 인상분보다 높게 상승해 세금을 인상해도 실효성이 떨어지는게 아니냐는데 따른 고심인 것으로 보인다. 투기수요를 차단하고 실제로 세금부담 여력이 있는 수요만 주택을 구매하도록 유도한다는 방침이다.

이밖에 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하고 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 부과시 주택 수에 분양권도 포함하게 된다.

2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율도 1년 미만 50%, 1~2년 미만 40%로 강화된다. 

◆분양가상한제 서울 대부분으로 확대…불씨는 남아있어

분양가상한제 지역은 대폭 확대됐다. 지난 11월 6일 서울 27개 동을 콕 집어 지정한 후 미지정 지역 중심으로 가격 상승 조짐을 보이자 서울 13개 구 전역과 경기 일부로 구역을 늘렸다.

서울에서는 ▲강남 ▲서초 ▲송파 ▲강동 ▲영등포 ▲마포 ▲성동 ▲동작 ▲양천 ▲용산 ▲중구 ▲광진 ▲서대문 등 13개 구와, 정비 사업등 이슈가 있는 ▲강서 ▲노원 ▲동대문 ▲성북 ▲은평 등에서 37개동이 지정됐다. 

서울외에는 과천, 광명, 하남 등 3개 도시에서 13개 동이 지정돼 분상제 지역은 모두 322개동으로 늘었다.

지난 1차 분양가상한제 발표 이후에도 집값 상승은 그치지 않았고 오히려 주변 지역으로 가격 상승세가 옮겨가는 '풍선효과'가 발생했는데 이번에는 서울 대부분을 분상제로 묶어 그 열기가 다소 식을 전망이다. 하지만 서울뿐만 아니라 수도권 일대에 미지정된 지역을 중심으로 집값 오름세가 나타날 가능성은 여전히 있다.

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