[SR건설부동산] 오세훈 규제카드 '거래허가제' 재건축 집값 잡을까

- 압구정·여의도·목동·성수 4개 지역, 토지거래허가제 묶여

- 주요 재건축 단지, '억'단위 몸값 상승…투기수요 사전 차단

- 과거 용산·잠실·강남 토지거래허가제 효과 미미

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 서울시는 지난 21일 압구정·여의도·목동·성수 등 서울 주요 재건축 단지 인근 4개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다.

22일 업계에 따르면 이번에 토지거래허가구역으로 묶인 곳은 총 면적 4.57㎢ 규모로 ▲압구정 아파트 24개 단지 ▲여의도 아파트 16개 단지 ▲목동 택지개발사업지구 14개 단지 ▲성수전략정비구역 4개 지구다.

이른바 ‘오세훈 기대감’, ‘오세훈 프리미엄’ 등으로 불리며 재건축 활성화가 기대되자 억단위로 집값이 상승, 과열양상을 보여 규제로 묶은 것이다. 향후 재건축 개발수혜와 시세차익을 노린 부동산 투기를 사전에 차단하겠다는 의도다.

이들 지역은 오는 27일부터 1년 동안 일정규모 이상 주택·토지 등 부동산 거래 시 구청장의 허가가 필요하다. 허가 없이 계약을 체결하면 2년 이하 징역 또는 토지금액 30% 수준의 벌금이 부과된다. 또 주거용 토지일 경우에는 2년간 실거주 요건도 충족해야하고 전월세 등 전매도 금지된다.

자금조달 계획부터 실거주 기간까지 검토되기 때문에 강력한 규제로 평가되면서도 토지거래허가제는 지난해 지정된 용산 정비창, 송파구 잠실, 강남 삼성·청담·대치 등 지역에서 집값 안정 효과가 미미했던 점을 고려하면 이번에도 집값 안정화에는 큰 영향을 미치지 못할 것이라는 의견도 다수다.

앞서, 지난해 용산 정비창과 송파구 잠실은 각각 5월과 6월에 토지거래허가구역으로 지정됐다. 용산역 정비창부지에 역세권개발사업이 예정되자 투기수요가 몰리고 이상거래가 확인되는 등 과열양상을 보였다.

또 송파구 잠실은 현대차그룹 신사옥(GBC) 착공과 서울시의 마이스(MICE) 민간투자사업 추진 소식이 호재로 작용해 집값이 치솟았다. 강남구도 마찬가지로 당시 수도권광역급행철도(GTX) 노선이 삼성·청담·대치를 중심으로 계획되자 부동산 시장이 과열된 바 있다.

지난해 토지거래허가구역 지정이 된 지역들은 거래량이 예년 7분의 1로 줄었음에도 집값 안정의 효과가 관측되기보단 이상거래가 다수 적발되거나 불법 증여 등 편법거래가 속출했고 인근지역으로 풍선효과가 관찰되기도 했다. 이에 국토부와 서울시가 합동수사팀을 꾸려 투기 단속에 나선 바 있다.

이 같은 선사례가 전문가들 사이에서도 오 시장의 이번 토지거래허가제 시행에 대한 전망이 나뉘는 이유다.

부동산 업계 관계자는 “재건축 단지 인근 지역을 거래허가제로 묶어도 이미 기수요 및 투자수요가 매우 견고한 지역이기 때문에 거래 규제로 집값이 떨어지지는 않을 것으로 전망한다”며 “오세훈 시장이 재건축 규제와 활성화를 동시에 이끄는 투트랙 전략을 선택했는데, 이번 거래허가제 결정은 재건축단지 집값을 끌어내리려는 것 보다 향후 이끌어 내야 하는 규제완화를 위한 선택으로 보인다” 고 풀이했다.

그는 또 “서울 부동산 시장은 지난해부터 어느 정도 규제에 내성이 생겨 크게 요동치지 않을 것으로 보인다”며 “과거 용산·잠실과 같은 교통, 복합문화 시설 등 개발사업에 비해 노후단지 정비사업의 영향권은 넓지 않아 작년과 같은 인근지역 풍선효과는 관측되지 않을 것으로 보인다”고 말했다.

반면 또 다른 전문가는 “이번 규제에 묶인 지역은 서울 중심 노른자 입지로 매물이 대부분 9억원을 넘는데 거래허가제를 도입한 것은 생각보다 더 강한 규제”라며 “로또 재건축 단지에 몰리는 투기수요를 억제하고 시세차익을 노린 다주택자 진입을 막는 기대효과는 충분할 것"이라고 말했다.

이어 “재건축 집값이 치솟은 것은 세부담을 포함해 각종 규제 완화를 이끌어내야 하는 서울시와 집값을 안정시켜야 하는 중앙정부 양측 입장 모두에 좋지 않은 현상”이라며 “거래허가제에는 2년간 실수요 조건이 붙기 때문에 단지 투자를 목적으로 한 매수세에는 직격탄이 될 것”이라고 말했다.