[2020 SR기획-부동산] 고강도 부동산 대책 '무용지물'…올해 부동산 '이슈'

- 코로나19 확산에 사이버 모델하우스 보편화

- 6·17, 7·10, 11·19 대책 등 고강도 규제 정책 쏟아져

- 임대차 2법에 전세난민 속출

[SR(에스알)타임스 김경종 기자] 올해는 코로나19가 모든 이슈를 삼켜버린 한해였다. 대인간 접촉이 제한되면서 부동산 시장에서는 오프라인 위주의 모델하우스가 온라인으로 옮겨지고, 미세먼지를 비롯해 바이러스를 잡는 환기시스템이 인기를 끌었다.

또한 세제, 청약, 금융 등을 망라한 강력한 규제가 연이어 부동산 시장에 상륙하는가 하면, 임대차3법 개정으로 전세난민이 속출하면서 전세시장 불안감이 조성되기도 했다. 

2020년 부동산 시장을 강타했던 주요 이슈를 살펴본다.

◆ 코로나19가 불고온 비대면 활성화
연초부터 확산된 코로나19로 오프라인 위주의 모델하우스가 온라인으로 바뀌고, 실내에서도 바이러스를 박멸할 수 있는 환기시스템이 일반화되는 등 다양한 변화가 생겨났다. 

통상 아파트를 분양할 때는 실외에 세워진 견본주택을 소비자가 직접 방문해서 단지 모형이나 실내 가구 배치를 살펴보고 분양 상담사에게 상담을 받는 식으로 청약이 이뤄졌다.

하지만 코로나19에 많은 건설사들이 오프라인 견본주택 대신 사이버 모델하우스를 개관했다. 발달된 IT기술은 단순 사진을 제시하는 것에서 벗어나 직접 보는것 같은 상황 재현도 가능해졌다.

또한 재택근무 등 집안에 머무는 시간이 길어지면서 실내 공기질에 대한 관심도 높아졌다. 단순히 미세먼지를 제거하던 시스템에 발전해 바이러스 차단까지 갖춘 환기 시스템이 등장했다. 건설업계에서는 헤파필터, 광플라즈마 등을 이용한 자체 살균 시스템, 현관과 거실 사이에 별도 클린 공간을 설치한 신(新)평면 등을 선보였다.

◆ 집값 겨냥해 쏟아진 부동산 대책
올해는 2·20, 6·17 7·10대책 등 수차례 강력한 정책들이 나왔다. 

2·20대책에서는 지난해 12·16대책에서 규제 대상에서 빠져 풍선효과를 보였던 수원시 영통·권선·장안구, 안양시 만안구, 의왕시 등이 조정지역에 포함됐다. 조정지역에서는 다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제, 2주택이상 보유자 종부세 추가과세 등이 적용된다.

지난 6월에 발표된 6·17 주택시장 안정대책에서는 수도권 대부분의 지역이 조정대상지역으로 묶였다. 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역은 투기과열지구로 격상됐다. 무주택자가 조정지역 내 주택구입시 주택담보대출을 받으면 6개월 이내 전입하도록 했고, 보금자리론을 받으면 3개월 내 전입 및 1년 실거주 의무를 부과했다.

또한 3억 원 초과 아파트 구입시 대출이 회수되고 주택도시보증공사의 보증한도가 2억 원으로 축소됐다. 이외에 재건축 안전진단이 강화되고 주택 매매 및 임대사업자의 주택담보대출이 금지되는 등 법인에 대한 규제가 신설됐다.

뛰이은 7·10대책에서는 무주택 실수요자를 위한 정책이 마련됐다. 생애최초 특별공급 적용 대상의 주택 범위 및 공급비율을 확대하고, 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 소득기준을 완화했다.

동시에 다주택자의 종합부동산세 최고세율을 6%로 부과하고, 조정대상지역 2주택자의 종부세율 세부담 상한을 상향조정하는 등 투기 수요 억제를 위해 세제를 강화했다.

그간 여러 혜택이 주어졌던 등록 임대 사업자 단기임대 및 아파트 장기일반 매입임대를 폐지하고, 장기임대 유형의 의무기간 연장을 10년으로 늘렸다.

◆ 세입자 위한 임대차3법이 전세위기로
임대차 3법(임대차 거래신고 의무제, 임대차 갱신권한 부여, 임대료 인상률 상한 규제)이 지난 7월 국회에서 의결됐다. 1회 이내의 계약갱신요구권을 통해 주택 임대차 보장기간을 최대 4년으로 확대하고, 계약갱신청구에 따른 차임 증액 시 최대 5%로 상한하는 것이 주 내용이다. 

8월부터 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 시행되면서 전세매물이 고갈되고 전셋값은 오르기 시작했다. 시장에서는 전셋집을 구하지 못한 '전세난민'이 생겼고 천정부지로 오르는 전세값에 차라리 집을 사는게 났겠다는 '패닉바잉'까지 일어났다.

전세불안이 촉발한 전세난에 매맷값마저 동반 상승했고, 수도권뿐만 아니라 지방으로 번지는 모습을 보였다. 한때 지방 아파트 매매값이 한국부동산원 통계 집계 사상 최대 상승폭을 기록하기도 하는 등 전국 부동산이 출렁였다.

◆ '전세난민' 막아라...전세대책 발표
전국으로 확산되는 전세난을 해결하기 위해 2년간 11만4,100가구의 임대주택을 공급하는 내용의 11·19 전세대책이 발표됐다.

수도권 1만5,652가구를 비롯해 총 3만9,093가구인 3개월 이상 공실인 공공임대주택을 소득·자산 제한 없이 입주 희망자에게 신속히 공급해 내년 2월부터 입주가 가능하도록 했다. 서울에서는 총 4,936가구, 경기도에서는 9,768가구가 공급된다.

또한 공공전세라는 새로운 개념의 공공임대를 도입해 2022년까지 전국에 1만8,000가구를 공급한다. 수도권 물량은 서울 5,000가구를 포함한 1만3,000가구다. 민간 건설사가 약정한 물량을 지으면 LH 등 공공기관이 주택을 사들여 임대로 제공하는 매입약정 방식으로 공급되며, 최대 6년간 시세 90% 이하 보증금으로 거주 가능하다.

아울러, 중산층도 살 수 있는 30평대 공공임대주택을 내년부터 짓기 시작해 2025년까지 6만3,000가구를 확충하고 그 이후부터는 연 2만 가구씩 꾸준히 공급하기로 했다.

추가로 빈 상가와 오피스, 호텔 등 숙박시설 등을 리모델링을 거쳐 주택으로 만든 뒤 1인 가구 등에 2022년까지 전국 1만3,000가구의 공공임대를 공급할 계획이다.

◆ 시세와 격차 줄이자...공시가격 현실화
지난 11월 국토교통부는 10~15년에 걸쳐 부동산 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올린다는 공시가격 현실화 로드맵을 발표했다.

아파트 등 공동주택은 올해 기준 현실화율 69%에서 10년에 걸쳐 90%로 높이되, 현실화 편차가 큰 9억 원 미만 공시가격은 3년간 '선 균형 확보' 후 7년간 90%에 맞게 올리고, 시세 9억 원 이상은 5~7년간 연 약 3%P씩 올린다.

단독주택은 올해 현실화율이 53.6%에 그쳐, 편차가 큰 9억 원 미만은 공동주택과 마찬가지로 3년간 '선균형 확보' 후 12년간 3%P씩 올리고, 9억 원 이상은 7~10년간 연 약 3~4%P씩 올린다.

토지는 현실화율 65.5%에서 8년에 걸쳐 90%로 맞춘다. 공시가격 현실화 계획은 2021년도 공시가격 산정부터 적용될 예정이다.

이와 함께 공시가격 급등에 따른 세부담을 고려해 연도별 제고 상한은 6%P로 제한했다. 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억 원 미만 주택에 대해선 3년간 재산세율을 0.05%P 인하해주기로 했다.