[SR기획] "2022년 집값 상승세 둔화…집값 '상저하고' 전망

- 대구, 경기 외곽 일부 집값 조정

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 다수의 부동산 전전문가들은 지난해와 마찬가지로 2022년에도 집값이 상승세를 보이겠으나 그 폭은 줄어들 것이라고 전망했다. 

기준금리 인상의 영향이 크지 않은 데다 3기 신도시 공급까지 2~3년의 시간이 소요돼 대규모 공급에 시차가 있는 만큼 치솟은 집값에 하방압력을 주기 힘들다는 게 그 이유다. 이에 더해 지난해까지 지속됐던 매매가격과 전셋가격의 급등 피로감, 지역별 공급편차, 오는 3월로 다가온 대선 등의 영향도 이같은 전망에 힘을 보탠다는 시각이다.

대선과 지방선거 이후 정책 방향성이 바뀔 가능성이 높고 올해 기준금리가 두 차례 더 오를 것으로 예상되는 데다 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 겹쳐 '눈치보기 장세'가 펼쳐치며 가격 변동이 정체될 것이라는 의미다.

◆ 2021년 집값 상승폭 '사상 최대'

2021년 부동산 시장은 전국적으로 집값 상승 폭이 사상 최대치를 기록했다.

매물은 부족한 상황에서 세대분리 등으로 인한 가구수가 증가했고 시장 불안심리 확산에 따른 추격매수, 전세시장 불안 등이 가격 상승세를 부추겼다.

정부는 지난해 2월 공공주도 3080플러스 수도권 주택공급 확대방안을 내며 공급확대로 주택정책기조를 전환했으나 택지개발 등 공급에 2~3년의 시차가 있는 점을 고려하면 시장 영향은 미미했다.

지난해 9월까지 전국 주택매매가격 상승률은 8.0%다. 이는 전년 같은 기간 누적 상승률(3.5%) 보다 4.5% 포인트 높다.

전월세 시장에서도 입주물량 감소와 임대차 3법(계약갱신청구권 4년, 전월세상한 연 5%, 전월세신고제) 의 영향으로 물량이 줄어들고 가격이 오르는 등 영향으로 2020년 상반기까지 비교적 안정세를 보였던 전셋값이 치솟았다. 이는 다시 매매가격 상승 압박으로 작용하기도 했다.

임대차3법 도입 과정에서 전세가격 상승률을 살펴보면 2020년 6월 임대차 3법 제출 당시 수도권 전세가격 상승률은 전월 대비 0.20%포인트 오른 0.35%를 기록했고 같은 해 7월 의결 당시 0.42%, 8월 시행 당시 0.54%로 점차 증가했다.

◆ 주산연 "한동안 집값 상승세 지속”

주택산업연구원은 현재 부동산 시장에서 가격에 가장 큰 영향을 미치는 부분이 공급인 만큼, 2023년 말 이후 3기 신도시 분양이 본격화되면 가격 안정세를 보일 수 있겠지만 올해를 비롯해 한동안 집값 상승세는 지속될 수밖에 없다고 내다봤다.

특히 서울은 절대적인 공급부족과 고가화로 금리인상의 영향이 적고 수급지수의 요인은 더 크게 나타났다. 이에 주택가격 순환주기를 근거로 판단할 경우 집값은 상승국면을 지나고 있는 상황이지만 순환주기의 폭과 기간을 감안했을 때 상승세를 유지하나 폭은 조정될 가능성이 있다고 주산연은 분석했다. 집값 단기 급상승으로 인한 매수가격부담, 정권 교체 이후 세금 정책변화, 금리상승 전망 등으로 올해보다는 상승폭이 둔화될 것이라는 의미다.

‘2022년 주택시장전망’ 발표에서 서종대 주택산업연구원장은 “금리의 집값변동에 대한 영향력은 주택구매 수요를 억제할 수 있겠으나 금리는 자금수요·공급의 바로미터”라며 “경기호황기에는 총수요증가로 금리가 상승하지만 주택가격도 오르기 때문에 정부가 인위적으로 금리를 올리지 않는다면 자연적인 금리상승이 집값 하락으로 이어지긴 힘들다”고 말했다.

주택거래량도 감소할 것으로 보인다. 과거 거래추이를 토대로 추산해보면 올해 약 95만건의 거래가 발생할 전망이다.

지난해 상반기 주택매매거래는 2020년 하반기 보다 9.9% 줄어든 56만건을 기록했고 하반기에 8만~9만건의 거래가 이뤄지기 때문에 지난해 거래량은 전년보다 15% 줄어든 109만건 가량으로 추정된다.

이에 지난해 큰폭으로 증가했던 거래량과 올해의 가격상승폭을 반영하면 올해는 지난해보다 약 13% 가량 감소한 거래량을 보이며 과거 평균 수준을 유지할 전망이다.

◆ 서울·대전·울산 전월세 공급 부족…"전세가격 더 오를 것"

올해도 전세난은 여전할 것으로 전망된다. 특히 서울과 대전, 울산은 전월세 공급 부족 지역으로 분석되면서 가격도 더 오를 것이라는 게 중론이다. 통상 전세가격이 오르면 수요가 인근지역 전세시장이나 매매 시장으로 옮겨 붙기 때문이다.

전세가격은 지난 2019년 9월 저점 기록 이후 완만한 상승추세를 보이다 2020년 하반기 이후 급등했다. 지난해 9월에는 역대 최고점의 상승률을 기록하기도 했다.

임대차 3법으로 인한 전세물량 감소, 서울 등 일부지역의 입주물량 감소, 매매가격 급등으로 지난해 전세가격이 상승했기 때문에 올해도 이 같은 양상이 지속될 것으로 전망된다.

다만 예년보다 입주물량이 많은 인천과 경기, 일부 지방광역시 상승폭은 둔화될 것으로 보인다. 입주물량이 많아지는 만큼 소화 가능한 수요 범위가 넓어져 전세가격 상승세가 주춤할 것이라는 분석이다.

◆ “수도권 매매가 상승 지속, 지방지역 편차 있어”

전문가들은 올해 집값은 지난해 만큼 치솟는 양상을 보이지 않을 것이라고 입을 모았다. 특히 대구 등 지방광역시와 경기 외곽 등 수도권 일부 지역에서 집값 조정이 있을 것으로 예측했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “상반기에 거래와 가격변동이 주춤하고 하반기까지 천천히 오르는 모습을 보일 것으로 보이는 데 지켜볼 필요가 있겠으나 상저하고의 모습에 조금 더 가깝겠다”며 “상반기에는 대선에 대한 정책변화 가능성을 고려해 시장이 잠시 관망세를 보이며 거래량이 저조해지고 가격이 움직이기 시작한다면 하반기부터 서울을 중심으로 치솟은 전셋값 등 영향으로 매매수요가 늘면서 상반기보다 큰 가격변동을 보일 수 있다”고 진단했다.

이어 함 랩장은 “근본적으론 가계부채에 대한 질적 제고나 상황능력에 맞는 여신정책을 펴면서 대출에 대해 소극적인 자세를 취할 것으로 전망되는 만큼 주택 거래량과 가격 상승률은 올해보다 크게 둔화될 것”이라며 “내년 1월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 2억원 이상, 7월부터 1억원 이상으로 낮아지고 금리인상에 대한 여파도 있기 때문에 전반적인 시장의 가격상승률 둔화와 거래 정체가 나타날 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

양지영 R&C연구소 소장은 “전국적으로 집값 상승폭이 줄어들 것으로 보이는 가운데 서울에서도 행정구역별, 지방광역시도 시도별로 집값 급등 피로감과 개발 이슈 등으로 집값 변동의 편차를 보일 것”이라고 전망했다.

그러면서 양 소장은 “집값 상승 흐름은 유지하겠지만 서울의 경우 재건축 이슈와 중저가 단지가 많았던 노원구 등 강북권 지역과 고가 단지가 많아 보유세 등 부담으로 강남3구 지역에서 상승폭 차이가 나타날 것”이라며 “대구와 세종의 경우 집값이 크게 오른 데 대한 피로감과 예년 대비 공급물량이 많았기 때문에 상승폭이 줄고 대전과 영남권은 상승세를 유지할 것으로 보인다”고 말했다.

윤종만 주택산업연구원 책임연구원은 “거시경제 상황은 상승을 예견하고 있고 올해 집값은 수도권과 지방 모두 상승하더라도 낮아진 상승폭으로 오르는 양상으로 보합세를 보이게 될 것”이라고 말했다. 이어 “정책적인 부분을 반영하게 되면 대선주자가 누가 되더라도 양도세 완화 정책을 이끌어낼 것으로 보이고 지난해 급등한 집값에 대한 기저효과, 신규 수요자의 커진 이자부담 등을 고려하면 수도권에 하락요인이 미치는 영향이 더 크기 때문에 상승률 수치 자체는 지방이 더 클 수 있다”고 분석했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “올해는 지난해만큼의 집값 상승을 보이기 힘든 상황으로 상반기에 상승흐름을 유지하다가 하반기에 들어 상승폭 둔화를 넘어 보합하는 모습을 보일 것”이라며 “지난해 집값 급등 피로감과 거시경제 불안, 금리상승, 대출규제 영향으로 매매 수요가 줄어들기 때문”이라고 분석했다. 이어 “올해 부동산 시장엔 공급만큼 대선과 지방선거의 영향이 클 것으로도 보이는데 어떤 후보가 당선되더라도 지난해와는 큰 변화의 정책 방향성을 보일 가능성이 높다”며 “시장 매물도 언제든지 풀릴 수 있는 상황에 접어들었다고 보이고 특히 양도세만 일부 조정돼도 물량이 늘어날 것”이라고 말했다.

집값이 일부 조정되더라도 수도권의 전세난은 이어질 것으로 전망된다. 심 교수는 “서울을 중심으로 높아진 전세 진입장벽으로 인해 수요자들은 경기, 인천에라도 전셋집을 구하려고 할 것으로 보이기 때문에 올해도 전세난은 여전할 것”이라고 했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "올해 시장에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 대선과 당선 주자의 정책방향인데 양도세 완화는 이뤄질 가능성이 높아 보이고 양도세가 조정되면 매물을 유도하고 시장 가격이 일부 조정될 것"이라며 "상반기에는 시장이 관망세를 보이면서 가격이 둔화된 채로 조금씩 오르다 하반기에는 보합할 것으로 전망된다"고 말했다. 그러면서 “지금의 시장 또한 상승세가 줄어든 모습을 보이고 있는데 대출규제와 정책의 영향을 크게 받는다는 특징이 있고 수요가 높은 상황이기 때문에 매맷값, 전셋값 모두 언제든 더 오를 수도 있다”며 “올해도 입주 물량이 부족하면 전월세 가격이 올라가면서 전세난은 지속될 것”이라고 진단했다.

주택 가격이 안정세를 찾을 것이라는 의견도 나왔다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “올해 부동산 시장은 지방광역시와 수도권 외곽지역부터 가격이 빠지면서 매매시장이 한 풀 꺾이는 모습을 보일 것”이라며 “대출규제와 더불어 금리가 오르고 있는데 올해 두 차례 정도 더 오르게 되면 단기대출을 받는 차주의 부담이 커지고 탈출구를 찾기 위한 매도가 이뤄질 수 있다”고 내다봤다. 이어 “기존에는 금리가 인상됐다 해도 대출규모가 작아서 버틸 수 있었는데 집값이 오를대로 오르면서 10년 전보다 소득수준이 좋아졌다해도 상환부담이 커질 것”이라며 “차주 부담은 매도로 이어지고 이에 따라 시장에 물량이 풀리며 매매가격이 안정될 것”이라고 말했다.

또 장 본부장은 “서울에서는 강북권 지역과 서남권에서 구로 등 지역이 상승폭 둔화를 보였고 강동권에서도 가격 상승세가 꺾이는 분위기가 있다”고 분석했다. 이어 “기존에 수도권에서 옮겨 붙은 투자수요로 인해 가격이 올랐던 5대 지방광역시는 수요보다 공급이 많아지고 있고 세종시의 매매가격은 더 빠질 것”이라며 “다만 부산은 부촌을 중심으로 수요가 받쳐주기 때문에 지금과 같은 가격흐름을 유지할 것으로 보인다”고 내다봤다.

◆ 공시가격 2년 연속 급등…"세금정책 손질 필요"

전문가들은 2년 연속 급등한 표준지, 표준주택 공시가격과 관련해 수요자의 세금 부담이 가중되는 것과 이를 방지하기 위한 후속조치의 필요성을 제기했다.

함 랩장은 “1가구 1주택자에 한해 올해 보유세 산정 시 지난해 공시가격을 활용하거나 고령자 납부 유예, 건강보험료의 지역가입자 재산가액 산정 시 부채 일부 공제 등 추가 조치가 예상된다”며 “올해 종합부동산세의 공정시장가액 비율이 5% 포인트 올라 공시가격의 100%가 되면서 보유세 부담 또한 만만치 않을 것”이라고 했다. 그러면서 “공시가격 인상과 부동산 관련 세율 증가, 집값 상승이 겹치며 부동산 조세부담이 납세자의 과세 수용성을 벗어난 부분의 교정이 실행될 것”이라며 “보유세 과표의 기준이 되는 공정시장가액 상향 로드맵이나 2년 연속 종부세율 인상 및 세부담상한선 상향 등을 고려할 때 보유세 부담 급증에 따른 우려를 다독일 필요가 있다”고 말했다.

양 소장은 “공시가격이 2년동안 높게 오르면서 다주택자의 세 부담이 커질 수 밖에 없는 상황인데 시장에 매물이 나올 것을 기대하고 있지만 대부분 다주택자가 증여를 마무리 했을 상황”이라며 “다주택자의 보유세 부담 완화 결정은 쉽지 않을 것으로 예상되고 시장에 매물이 나오도록 유도하려면 보유세 보다 양도세를 완화해 줄 필요가 있다”고 조언했다. 이어 “토지가격은 웬만해선 떨어지지 않고 지속적으로 오르기 때문에 새로 공급되는 공동주택 토지보상금이 오르는 수순을 밟을 것"이라며 “이 경우 3기 신도시 사업 추진에 있어서도 걸림돌이 될 수 있다”고 내다봤다.