[SR건설부동산] 엄정숙 변호사 "집주인 사망 시 전세금은? 반환 방법 3가지"

- 집주인 사망 시 상속인에게 전세금반환 요구

- 상속인이 상속 거부한다면 상속재산관리인 제도 활용

- 보증보험에 가입했더라도 계약해지 확인서 받아야 보증금 수령 가능

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] “전세 기간이 6개월 정도 남은 상황에서 집주인이 사고로 사망했다는 소식을 접했습니다. 문제는 이번 계약이 끝나면 이사할 계획이었는데 전세금 돌려받기가 막막해졌다는 겁니다. 이 경우 누구에게 전세금반환을 요구해야 하나요?”

빌라 수천여 채를 보유한 일명 ‘빌라왕’ 사건이 세간에 관심을 끄는 가운데, 임대인이 사망하면 전세금 돌려받는 방법이 주목받고 있다.

8일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “주택 임대차보호법상에는 계약이 기간이 끝날 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려줄 의무가 있다”면서 “다만 실제로 계약 기간 중 집주인이 사망한다면 전세금 돌려받기가 쉽지 않다”고 지적했다.

이어 “만약 계약 기간 중 집주인이 사망한다면 3가지 방법으로 전세보증금을 반환받아 볼 수 있다”고 조언했다.

집주인 사망 시 세입자가 전세금을 돌려받기 위한 첫 번째 방법은 상속인에게 전세금반환을 요구하는 것이다.

민법 1005조에는 ‘상속인은 상속이 개시된 때로부터 피상속인(사망한 집주인)의 재산에 대한 포괄적 권리 의무를 승계한다’고 규정하고 있다. 즉 계약 기간 중 집주인이 사망한다면 그의 상속인이 임대차 계약서상 집주인의 지위를 승계받는다는 말이다.

따라서 집주인이 사망했다면 세입자는 그의 상속인을 상대로 전세금반환을 요구하면 된다. 만약 상속인이 전세금반환을 거부한다면 세입자는 상속인을 상대로 전세금반환소송까지 제기할 수 있다.

다만 이 절차에서도 한 가지 주의해야 할 사항이 있다. 법률상 상속절차가 마무리되어야만, 집주인의 권리와 의무가 상속인에게 승계되기 때문이다.

엄 변호사는 “만약 상속인이 한 명일 경우에는 상속절차가 비교적 빠르고 간단하게 진행되겠지만, 상속인이 여러 명이거나 집주인의 채무 및 보유한 재산이 복잡하다면 상속절차에 시간이 걸릴 수 있다는 점을 감안해야 한다”고 당부했다.

반면, 사망한 집주인의 재산을 상속인이 상속을 거부하는 사례가 생길 수 있다.

가령 집주인이 생전에 보유한 재산보다 채무가 많았다면 채무까지도 상속이 되기 때문에 상속 자체를 거부하는 것이다.

엄 변호사는 “이 경우에도 세입자는 상속절차가 마무리되어야만, 이후 절차를 진행할 수 있다”며 “상속은 피상속인(사망한 집주인)의 4촌 이내 방계혈족까지 이어지기 때문에 세심한 확인이 필요하다”고 말했다.

만일 모든 상속인이 상속을 거부한 경우 세입자는 상속재산관리인 제도를 활용해 볼 수 있다. 상속재산관리인이란 상속인이 여럿이거나 존재하지 않을 때 상속재산의 관리 및 청산을 위해 가정 법원이 선임하는 관리인을 뜻한다.

이후 세입자가 우선변제권과 대항력을 갖추고 있다면 상속재산관리인을 상대로 전세금반환요구를 할 수 있으며, 상속재산관리인은 집주인의 재산을 처분해 마련한 매각대금으로 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 있다.

한편, 보증 보험에 가입한 세입자 입장에서는 집주인이 사망하더라도 보험사를 통해 문제를 해결할 수 있을 것으로 기대할 수 있다. 보증 보험이란 집주인에게 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 세입자가 미리 가입한 보험을 말한다.

다만 집주인이 사망한 경우라면 보증 보험에 가입한 세입자의 경우도 전세금을 돌려받는 절차가 까다롭다.

엄 변호사는 “보증 보험은 원칙상 계약이 해지된 경우에만 세입자의 보증금을 해결해 준다”며 “하지만 계약해지 의사표시를 전달할 집주인이 사망해 버렸기 때문에 어려워 질 수 있다”고 설명했다.

따라서 가입한 보증 보험을 활용하기 위해서는 반드시 계약해지 확인서가 필요하다. 이를 위해선 상속인 간 상속절차가 마무리된 후 세입자가 상속인들을 상대로 계약해지 의사표시를 전달해야 한다.

반대로 상속인들이 상속을 거부한다면 상속재산관리인 제도를 활용해 그를 상대로 계약해지 의사표시를 확인받아야 안전하게 보증금을 전달받을 수 있다.