[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 정부가 이달 추석(29일) 전 주택 공급 활성화 대책 발표를 예고했다.
원희룡 국토교통부 장관은 금융이나 규제, 토지 공급 정책 등 민간의 주택공급 기반을 마련하는 데 초점을 둔 정책을 내놓겠다는 계획이다. 다만 양도세 면제나 오피스텔의 주택 수 제외 등 세제 혜택은 손대지 않겠다는 입장이다.
전문가들은 건설사의 금융지원책이 필요하다는 데 공감하면서도 소형주택이나 비(非) 아파트를 활용한 수요 해소는 주택 시장에 미치는 영향이 제한적이라고 입을 모으고 있다.
◆인허가·착공 물량 부족에 공급난 '빨간불'
21일 업계에 따르면 원 장관은 이르면 다음주 새 주택 활성화 및 공급대책을 내놓겠다고 밝혔다. 지금까지 원 장관의 발언을 종합해보면 시장 수요자보다 건설사의 금융지원책을 마련해 현금으름을 개선하는 내용이 주가 될 전망이다. 인허가와 착공 물량 급감이 집값을 자극할 우려가 있기 때문이다.
원 장관은 최근 국토부 출입기자단 간담회에서 추석 전 발표하기로 한 부동산 공급대책 구상안을 제시하면서 "공급 규제를 완화하는 방안이 대책에 담길 것"이라며 “공급 부분에 대해선 전반적으로 프로젝트파이낸싱(PF) 총량을 늘려야 어려운 부분(건설사 자금 흐름)이 넉넉하게 갈 수 있다"고 말했다.
국토부에 따르면 올해 1~7월 전국 주택 인허가 물량은 20만7,278가구로 지난해 같은 기간 보다 29.9% 줄었다. 착공 실적(10만2,299만 가구) 또한 같은 기간 54.1% 줄었다. 통상 주택은 인허가 3~5년, 착공 2~3년 뒤 공급이 이뤄지기 때문에 최근 주택 인허가·착공 물량을 감안하면 2025년부터 공급 부족이 나타날 가능성이 제기된다. 공급이 부족한 만큼 집값 상승이 야기될 가능성이 있다는 분석이다.
건설사 한 관계자는 “건설사 PF 대출 총량이 확대되거나 보증기간을 늘려주는 지원책이 나오면 자금난으로 착공이 안된 사업장에 도움될 수 있다”며 “다만 지원 규모에 대한 세부 내용에는 중소건설사에 선별적으로 혜택이 갈 전망이고, 대책 발표 이후에도 공급 효과를 보려면 시간이 소요되는 만큼 단기적인 공급 확대를 기대하긴 어렵다”고 말했다.
또다른 건설사 관계자는 "정부가 한정된 재원을 가진 상황에서 가장 효과적인 방식의 대책을 낼 텐데 건설사의 자금 부담을 원활하게 하겠다는 게 목적이지만 불안정한 사업을 키워 리스크를 제대로 관리하지 못한 기업을 양성해주는 꼴이 될 수도 있다"고 지적했다. 그러면서 "정부 정책에서 시장 활성화나 건설사의 공급 확대를 크게 요구하는 것 자체가 문제"라며 "정책 변동이 크면 금융권과 주택시장에 영향을 주는 만큼, 이번 정책도 양호한 건설사의 안정적인 공급을 확대할 수 있는 진폭제 정도로만 작용하도록 선별 적용돼야 한다"고 피력했다.
◆"일부 수요 충족…시장 영향은 미미"
소형주택 공급 증가 방안도 포함될 전망이다. 소형주택을 매수하더라도 특별공급 전형 중 생애최초 유형에 지원할 수 있는 방안이 나올 전망이다. 전용면적 60㎡ 이하 주택 보유시 현행 생애최초특별공급 등 아파트 청약에 제한이 있었지만 대책을 통해 변경되면 청약이 가능해진다. 신혼부부나 1인가구 수요를 채우려는 목적으로 풀이된다.
소형주택은 전용면적 60㎡ 이하 주택을 말한다. 수도권에선 공시가격 1억3,000만원 이하, 지방 8,000만원 이하가 기준이다. 현재는 ▲전용면적 60㎡ 이하이면서 공시가격은 수도권 1억3,000만원 이하, 그 외 8,000만원 이하 아파트를 포함한 소형주택 ▲오피스텔, 도시형생활주택, 빌라(다세대·연립 등) 비아파트를 생애최초 주택으로 인정하고 있다. 이번 대책을 통해 전용면적 60㎡ 이하 소형주택·비아파트를 생애최초 주택에서 제외하고 시장 유동성을 높이겠다는 방안이다.
원 장관은 "비아파트 공급이 상대적으로 떨어진 것을 활성화할 필요가 있다"며 "공급 규제를 완화하는 방안이 공급 대책에 담길 것"이라고 말했다.
다만 원 장관은 양도세 면제 등 세제 혜택에 대해선 선을 그었다. 그는 "거래가 안 된다고 해서 세금 깎아주고, 이자 깎아주고 빚내서 집 사라는 정책, 다주택자가 집을 대거 사도록 하는 정책을 따라가선 안된다"며 "오피스텔을 여러 채 사서 임대 수익, 전매 차익을 보려는 투자 수요층이 두껍게 있다"고 설명했다.
전문가들은 이번 공급대책이 막힌 인허가·착공 물량 등을 고려해 공급을 조절하는 데 초점 둔 대책인데다 소형주택·비아파트 수요가 높지 않은 만큼 시장 영향은 크지 않을 것이라고 내다보고 있다.
김인만 부동산경제연구소 대표는 "시장 수요자들과 2030 청년들이 원하는 게 빌라, 오피스텔, 생활주택이 아니다. 공감이 부족한 정책 방향성"이라며 "신혼부부, 1인 가구도 전용 59㎡ 이상 새 아파트를 원하는 만큼 비아파트 공급이 늘어나더라도 다음 아파트 구매를 위한 목돈이 비아파트에 묶이는 우려가 있어 실수요는 적을 것"이라고 말했다. 이어 "주거문제를 해결 할 수 있는 중간 사다리 주택을 만들 수 있어야 한다"며 "전세시장 불안감이 큰 상황인 만큼 안전장치가 될 수 있는 공공주택을 더 확실하게 공급하겠다는 시그널을 주는 게 더 필요하다"고 분석했다.
노희순 주택산업연구원 연구위원은 “1인 가구, 2인 가구 또는 신혼부부 수요가 늘었겠으나 모두 소형주택을 선호하는 대기수요로 보기 어렵다"며 "다만, 소형주택은 진입이 비교적 쉬운 만큼 일부 대기수요를 충족시킬 수 있는 정도의 효과가 있을 것으로 예상된다"고 말했다.
그러면서 노 연구위원은 "비아파트에 대한 대책인 만큼 시장 전반적인 변화를 기대하긴 어렵다"고 내다봤다.