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[SR건설부동산] 한강변 '35층 룰' 폐지…시장 영향은?
  • 박은영 기자
  • 승인 2022.03.07 18:05:02
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▲지난 3일 오세훈 서울시장이 2040 서울도시기본계획을 발표하고 있다. ⓒ서울시

- 압구정·용산 재건축 호재…전문가들 “집값 상승폭 제한적”

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 오세훈 서울시장이 지난 3일 ‘2040 서울도시기본계획’을 발표하면서 서울에 새로 짓는 아파트 높이를 35층으로 제한하는 이른바 ‘35층 룰’이 폐지됐다.

고(故) 박원순 전 서울시장이 서울 전역에 일률적·정량적으로 적용했던 층고 규제가 8년 만에 사라지면서 재건축을 앞둔 사업지는 기대감이 부픈 모습이다.

한강변을 중심으로 마천루 아파트가 들어설 것이란 기대감이 커지면서 집값 상승을 부추기는 요인이 될 수 있다는 우려가 나온다. 

하지만 서울시를 비롯한 부동산 전문가들은 ‘35층 룰’ 폐지로 인한 집값 상승폭은 제한적이라고 입을 모은다.

7일 서울시에 따르면 ‘2040 서울도시기본계획’에는 앞으로 20년간의 서울 발전 방향이 포함됐다. 도시계획 대전환, 지상철도 지하화 등 6개 분야 발전계획이 담겼다. 

오 시장은 2006~2011년 서울시장을 지내면서 한강변 개발을 활성화하는 정책을 펼치며 층수 제한을 두지 않았다. 기부채납 등 조건만 지키면 한강변 상업지역 층수를 제한하지 않았다. 때문에 당시 용산 이촌동 래미첼리투스(56층), 성수동 ‘트리마제’(47층)가 지어질 수 있었던 것이다.

층고 규제가 완화됨에 따라 정비업계에선 서울 이촌동 한강맨션, 대치동 은마아파트, 송파구 잠실주공5단지, 압구정동 현대아파트(압구정2구역) 등 주요 재건축 단지에 수혜가 있을 것으로 보고 있다. 과거 층고 규제가 반영되면서 심의가 반려되는 등 35층 이상 설계를 제안했다가 규제에 가로막혔던 사업지들이 서둘러 35층 이상 재건축 설계안을 낼 것이라는 전망이 나온다.

먼저 이촌 한강맨션의 경우 지난 1월 시공권을 수주한 GS건설이 최고 68층의 설계를 제안했다. 1971년 준공된 한강맨션은 기존 660가구 규모 저층 단지다. GS건설이 제시한 설계안이 서울시를 통과하게 되면 한강맨션은 한강변에서 가장 높은 아파트로 변모하게 된다. 가구수 또한 기존 2배를 넘는 1,441가구로 재탄생하게 된다.

은마아파트와 잠실주공5단지의 경우 과거 2014년 발표된 ‘2030 서울플랜’에 층고 규제가 반영되면서 재건축 계획 심의가 반려되고 사업 추진에 속도를 내지 못한 바 있다. 은마아파트는 49층 설계안을 제시했다가 서울시 심의에 막힌 바 있다.

이에 은마아파트는 현재 49층 설계안을 재검토하고 서울시에 제출했던 기존 정비계획안을 수정할 계획이다. 잠실주공 5단지도 잠실역 역세권에 걸친 용도지역을 제3종일반주거에서 준주거로 상향해 최고 50층 건립이 가능해졌다. 압구정동 현대아파트 재건축(압구정 2구역) 사업도 최근 49층 재건축 계획안을 내놓은 상태다.

오 시장의 대대적인 규제 정비로 인해 부동산 시장이 자극될 것이란 우려가 적지 않다. 오 시장은 ‘2040 서울도시기본계획’ 발표 당시 이같은 우려에 대해 “높이 제한 폐지가 부동산 가격을 자극한 다는 것은 기우에 불과하다”며 “용적률이 변화하는 것이 아니고 토지 이용 효율이 과거 보다 높아진다는 것을 전제로 가격이 올라갈 일은 벌어질 수 없다”고 선을 그었다.

전문가들은 '35층 룰' 폐지로 지지부진했던 서울 주요 재건축 사업에 탄력이 붙을 것으로 봤다. 또 기대감으로 인한 집값 자극이 우려되지만 상승폭이 제한적일 것이라고 전망했다. 다만, 투기수요 유입에 대한 대책은 마련할 필요가 있다고 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “35층 층고 규제 폐지가 장기적으론 지역에 맞는 용도지역 변경이나 종상향 확대 가능성을 높일 전망”이라며 “특히 한강변 일대의 정비사업의 사업성이 개선될 것”이라고 말했다. 그러면서 “절대적인 수치기준으로 작용했던 ‘35층 높이기준’도 삭제해 유연하고 창의적인 건축이 증가한다면 한강변과 역세권 일대 스카이라인의 다변화와 사업성 개선이 예상된다”며 “한강 등 수변과 주거지의 네트워크 강화로 여의도·압구정 등 한강변 대규모 정비사업과 연계개발이 본격화될 것으로 기대된다”고 했다.

여경희 부동산 114 수석연구원도 “35층 룰 폐지가 시황 수치에 반영되긴 이르지만 신속통합개발을 추진하는 단지나 서울시 심의를 통과한 잠실주공5단지 영향으로 사실상 강남권에서 재건축 단지 가격이 호가를 중심으로 오르고 있다”며 “단기적인 호가 상승은 분명 있을 것으로 보고 특히 한강변 35층 룰이 폐지되면서 여의도 강남권 재건축 단지 기대감이 커질 것”이라고 전망했다.

이어 여 연구원은 "다만 서울 아파트 가격이 지금도 매우 높은 수준이고 진입 할 수 있는 수요자가 많지 않은 가운데 대출규제를 비롯한 불확실성, 대내외변수를 고려하면 크게 오르긴 힘들 것”이라며 “추격매수가 이뤄질 수 있다면 가격이 오르겠지만 일대가 토지거래 허가구역으로 지정되면서 실수요 조건도 붙기 때문에 거래가 위축된 상황에선 상승폭이 제한적일 것으로 전망한다”고 했다.

권대중 명지대학교 교수(부동산학과) 역시 "용적률 규제를 완화한 게 아닌 만큼 대출 규제 등으로 추격매수를 할 수 있는 상황이 아니기 때문에 35층 룰 폐지가 부동산 가격에 큰 영향을 미치진 못할 것"이라며 "오히려 한강변을 중심으로 재건축 사업에 속도를 붙이면서 일대 주거환경 개선 측면에서 긍정적인 효과가 있을 것 이라고 본다"고 말했다.  

박은영 기자  horang00313@naver.com

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