ⓒ픽사베이
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- 국토교통부 업무보고, 수도권 전매제한 10년→3년

- "주거이전 수요, 매수심리 회복 전망…거래량 회복은 지켜봐야"

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 정부가 서울 강남3구(서초·강남·송파)와 용산을 제외한 규제지역을 해제하고, 분양권 전매제한 기간을 대폭 축소하는 등 부동산 시장 활성화를 위한 규제완화책을 내놨다.

국토교통부는 3일 이런 내용이 담긴 2023년도 업무계획을 윤석열 대통령에게 보고했다.

지난해 지속된 주택 시장 침체와 미분양 급증, 경기둔화 우려 등이 고려돼 시장 연착륙 일환으로 서울 등 수도권에 잔존한 규제지역 해제와 청약시장에 규제 완화책이 집중된 것으로 풀이된다.

◆ 강남3구·용산 외 규제지역·분양가상한제 해제

정부는 지난 2일 주거정책심의위원회를 개최해 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'과 '분양가상한제 적용지역 조정안'을 심의 및 의결했다.

서울 강남·서초·송파·용산구는 대기수요 등을 고려해 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하고 나머지 서울 21개구 및 경기 전 지역을 규제지역에서 해제한다.

현재 조정대상지역과 투기과열지구로 포함된 지역은 서울을 비롯한 경기 과천·성남·하남·광명 등이다.

기획재정부도 같은 날 부동산가격안정심의위원회를 개최해 4개지역을 제외한 서울 전 지역을 주택 투기지역에서 제외했다. 규제지역에서 해제되면 청약, 전매제한, 대출, 세제 등 부동산을 사고파는 전 과정에서 규제가 완화된다.

또 서울 강남3구와 용산을 제외한 전 지역의 민간 택지 분양가 상한제 지정도 해제했다. 분양가 상한제 지역은 투기과열지구 내 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 개발사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳이 지정된다.

서울 18개구 309개동과 과천·하남·광명 13개동은 분양가 상한제 지역으로 지정돼 있었다. 상한제 지역은 전매제한 최대 10년에, 실거주 의무도 최장 5년이다. 상한제가 해제되면 이런 요건이 사라진다.

민간택지 분양가상한제 지역과 상관없이 의무적으로 분양가 상한제가 적용되는 도심복합사업, 주거재생혁신지구 사업은 분양가상한제 적용을 배제한다는 것이 국토부 측 설명이다. 다만 이는 주택법 개정 사항이다.

한편, 이번 규제지역 해제 및 분양가상한제 적용지역 해제 효력은 관보가 올라오는 1월5일 밤12시부터 적용된다.

◆ 수도권 전매제한 10년에서 3년으로 축소…중도금대출 상한 폐지

전매제한 기간은 대폭 줄어든다. 수도권은 현재 최대 10년인 전매제한 기간이 최대 3년으로 줄어든다.

비수도권은 4년에서 1년으로 줄어든다. 오는 3월 주택법 시행령을 개정하고 즉시 시행한다는 계획이다. 수도권 분양가상한제 주택에 적용하는 실거주 의무(2~5년)도 폐지된다.

중도금대출과 특공 배정 분양가 상한 기준이 폐지된다. 현재 12억원으로 설정한 중도금대출 보증 분양가 기준을 폐지해 분양가와 관계없이 중도금 대출이 가능해진다.

9억원을 기준으로한 특공 배정 분양가 상한도 폐지된다. 모든 주택에서 특공 물량이 나오도록 한다. 이외에도 청약 당첨 1주택자에게 부과하는 기존주택 처분 의무도 폐지하고, 무순위 청약에 유주택자도 신청을 허용한다.

안전진단에 이어 상반기 중 재건축 초과이익환수제 등 규제를 완화해 정비사업 활성화를 유도하고 이를 통해 신규 정비사업 4만8,000가구 지정을 추진한다.

민간도심복합사업 제도와 소규모 정비사업 등도 개선한다. 3기 신도시는 부지착공 등 본격 추진하고 앞서 발표한 후보지는 지구계획 수립 등 절차를 차질 없이 추진할 계획이다. 1기 신도시 재건축과 관련해서는 올해 2월 특별법 제정안을 발의한다.

◆ 전문가들 “분양시장 수요 유입 기대…거래 활성화, 단기간 내엔 어려워”

부동산 시장 전문가들은 이번 규제완화로 인해 분양시장에서 수요가 유입되는 효과가 기대되는 한편, 단기간내 거래량 회복을 기대하긴 어려울 것으로 전망했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “규제가 풀린 지역은 다주택자 양도세와 취득세, 종부세 중과와 2주택 이상 보유세대의 주담대 금지 등 각종 세제, 대출 규제 수위가 한층 낮아져 수요자의 주택 구입 진입장벽과 제한이 완화될 것”이라고 말했다.

분양가 상한기준 폐지와 관련해 함 랩장은 “분양가 총액이 비교적 높았던 서울 일대 특별공급 배정물량의 증가 기대와 함께 중도금 집단대출 관련 금액상한 폐지로 서울 및 수도권 일대 인기지역과 사업지에 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 수 있겠다”고 말했다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “규제지역 해제를 기점으로 투기과열지구와 연계된 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 빠지면서 수도권 핵심지역에서의 분양가 상승 요인으로도 작동할 것으로 전망된다”며 “타 지역과 달리 실수요와 외부 투자수요 유입이 상당한 서울과 수도권 일부 지역에 대한 규제 지역 해제 영향으로 갈아타기 등의 1주택자 주거이전 수요가 자극되면서 침체된 거래 시장의 정상화 효과도 기대된다”고 말했다.

윤 팀장은 또 “비규제지역에서는 2주택까지 취득세 중과가 완화되는 가운데 서울 등 고가 분양 시장에서의 중도금 대출보증 분양가상한 기준 폐지와 9억원 이하에서의 특례보금자리론 도입 등이 올해 1분기 중에 시행되면 시장 전반의 주택 매수 심리가 개선될 가능성도 높다”고 내다봤다.

다만, 전문가들은 고금리로 인해 부동산 시장에서 이번 정책 수혜로 인한 영향이 단기간 내 나타나기는 어려울 것이라는 전망도 내놨다. 

함 랩장은 “기준금리 인상에 따른 중도금 집단대출 이자가 7%대를 기록하는 등 여신부담이 상당하다는 점을 고려하면 2020~2021년 수준의 단기 청약수요 확대나 호황 기대는 제한적”이라고 말했다.

윤 팀장도 “2023년에도 한국은행의 기준 금리 인상 등이 예고된 상황이고 은행권 DSR 규제에 따른 가계의 유동성 축소 분위기도 여전하다”며 “이번 정책 수혜가 소득과 자산 등에 한계가 있는 무주택 실수요층까지 전해지기에는 다소 시일이 필요할 것”이라고 전망했다.

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