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[SR건설부동산] 분양가상한제 개편·공사비 현실화로 도심공급 ‘숨통’
  • 박은영 기자
  • 승인 2022.06.21 15:14:30
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ⓒ픽사베이

- 정부, 분양가 상한제 개편안 발표…부동산원에 '택지비 검증위' 신설

- “분상제 개편, 공급절벽 해결책 될 수 있지만 수분양자 부담 우려도”

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 정부가 주거 이전에 따른 손실 보상비 등 정비사업 추진에 필수로 발생하는 비용을 가산비에 반영할 수 있도록 분양가 상한제를 개편한다.

또 자재비 급등이 분양가에 적기에 반영되도록 기본형 건축비 비정기 조정 항목을 변경한다. 고분양가심사제 역시 자재비 급등을 탄력적으로 반영하도록 자재비 가산제도를 도입한다. 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준도 변경한다.

정부는 분양가를 현실화해 주택공급 속도를 높이겠다는 계획이다. 다만 분양가 상승이 불가피해 무주택자들의 내집마련 비용 부담이 커질 전망이다. 부동산원은 이번 개편안으로 정비사업 아파트 분양가 1.5~4% 상승할 것으로 전망하고 있다.

21일 국토교통부는 정부서울청사에서 열린 윤석열 정부 첫 부동산 관계장관회의를 열고 이 같은 내용의 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 발표했다.

분양가 상한제는 ▲택지비 ▲기본형 건축비 ▲가산비 등을 산정해 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한하는 제도다. 문재인 정부 시절 2020년 7월 말부터 민간택지에도 분양가 상한제가 적용됐다. 도입 목적은 신규 분양 아파트의 분양가를 눌러 집값 안정을 도모하기 위함이었지만 분양가 상한제로 인해 분양단지가 분양 일정을 미루는 등 주택 공급에 차질을 빚자 새 정부가 손질에 나선 것이다.

국토부는 "분양가 상한제는 그간 신축 주택의 저렴한 공급에 기여해 왔지만 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 경직적 운영에 대한 개선 요구가 많았고 공급망 차질, 자재값 상승, 규제완화 기대 등으로 분양 일정이 지연되고 있어 조속한 제도 개선이 필요한 상황"이라고 설명했다.

정부는 앞으로 가산비 항목에 ▲세입자 주거이전비 ▲영업 손실보상비 ▲명도 소송비 ▲기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자) ▲총회 운영비를 반영토록 할 방침이다. 이들 항목이 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용이라는 판단에서다.

또 주거 이전비와 영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을 반영하고 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다. 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영하도록 한다.

다만 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고 ▲조합 총회개최비 ▲대의원회의 개최비 ▲주민대표회의 개최비 등 총회 필수소요 경비는 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영하도록 한다.

 

기본형 건축비와 관련해서는 급등한 원자재 가격을 적기에 반영하도록 비정기 조정 제도를 손질한다. 현행 기본형 건축비는 정기고시(3월·9월) 외에도 주요 자재가격 급등 시 비정기 조정 제도가 있지만 제도도입 이후 조정항목 자재가 그대로 유지돼 사용 빈도가 낮은 자재의 변경이 필요하다는 지적이 많았다.

이에 현행 ▲레미콘 ▲철근 ▲PHC 파일 ▲동관 등 4개 자재 항목을 ▲레미콘 ▲철근 ▲창호유리 ▲강화합판 마루 ▲알루미늄 거푸집 등 5개 자재 항목으로 변경한다. 사용빈도가 높은 자재로 비정기 조정 항목을 교체하는 것이다.

비정기 조정 요건도 단일품목 15% 상승시 외에 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 내라도 조정하도록 변경한다. 종전에는 4개 자재의 가격이 3개월 만에 15% 이상 오르면 비정기적으로 건축비를 조정할 수 있었다.

분양가 심사절차의 경우 그동안 민간택지 택지비 산정시 감정평가 결과를 부동산원에서 비공개로 검증했지만 앞으로는 택지비 검증위원회를 신설해 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 했다. 이를 통해 택지비 검증의 객관성과 공정성을 높일 방침이다.

분양가 상한제와 별도로 주택도시보증공사(HUG) 고분양가심사제도도 자재비 급등에 탄력적으로 대응할 수 있도록 제도 개선에 나선다는 방침이다. 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 '자제비 가산제도'를 신규 도입한다.

또 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고, 비교사업장 산정시 주택도시보증공사의 세부 평가기준과 배점도 공개하는 방안도 추진한다.

부동산원은 이번 제도개선 영향으로 정비사업장 분양가가 약 1.5~4% 상승할 것으로 예상하고 있다. 다만 조합원수, 일반분양 세대수, 사업기간 등에 따라 분양가 상승폭이 달라질 것으로 내다봤다.

택지비 검증위원회는 부동산원 내부 개정을 6월 내 완료하고 제도 개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용한다. HUG 고분양가심사제도는 시행세칙 개정을 6월 내 완료할 예정이다. 개정 세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 대해 적용한다.

원희룡 국토부 장관은 "이번 제도개선을 통해 주택공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고, 분양과 관련한 절차도 신속하고 투명하게 진행될수 있을 것으로 기대한다"고 강조했다.

한편, 분양가상한제 개편으로 인한 물가상승 현실화 등 영향으로 건설현장과 공급자 입장에선 부담이 줄어들었지만 수분양자 입장에선 분양가가 오르게 되기 때문에 부담이 커질 것이라는 우려도 제기된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “관련법 개정 및 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 이번 개선책을 적용키로 하면서, 규제 완화를 기다리며 분양을 미루는 공급 공백을 최소화했다”며 “정비사업 특수성으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영해주는 방안이 담기며 서울 등 정비사업이 주택 주공급원 역할을 하는 도심 지역들은 분양 일정이 지연되는 문제에 다소 숨통이 트일 것”이라고 전망했다.

이어 “서울 등 도심의 공급절벽 문제를 일부 해결할 수 있겠지만, 도심 및 구도시 알짜 정비사업지 일반분양 물량은 분양가 상승 등 수분양자 부담 증가로 연결될 수 있다”며 “고분양가관리지역과 일부지역의 분양가상한제 적용 속에서도 분양가 인상이 꾸준했었고, 최근 원자재 가격 상승 속 기본형 건축비 가산비 인정 확대로 지금보다 공급가는 앞으로 더 올라갈 것”이라고 내다봤다.

박은영 기자  horang00313@naver.com

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