[SR기획-2021 부동산 10대 뉴스] 집값 고공행진…주택 '증여' 역대 최고

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 2030세대의 '영끌'(영혼까지 끌어모은 대출) 매수와 함께 불붙기 시작한 아파트 매매가격 상승은 올해 서울을 넘어 인천·경기 지역까지 번졌다. 

한국은행이 지난 8월과 11월 기준금리를 인상하면서 1%대 금리를 기록했다. 금리가 오름세인데다 대출이 어려워진 만큼 부동산 시장의 활기는 떨어졌다.

부동산 시장의 온도가 변화한 이면에는 집값 안정과 수요자 부담 완화를 위한 정책변화가 있었다. 양도세 등 부동산 세금 강화책과 3기 신도시 사전청약, 중개보수 인하 등 다양한 정책이 나왔다. 이에 수요자는 과세 부담을 회피하기 위해 증여로 돌아서거나 주택 규제를 피해 비아파트로 이동하면서 풍선효과를 야기하기도 했다. 

◆ 거래량 줄고 매매·전세가격 고공행진…“고점 인식 확산에 매수심리 위축”

올해 부동산 시장은 거래는 줄었지만 매매·전세가격이 높아지는 흐름을 보였다. 

올해 10월 기준(신고일 집계기준) 아파트 매매거래는 59만7,557건을 기록하며 지난해 같은 기간 73만8,391건 보다 19% 줄었다. 

반면, 매매가격과 전세가격은 지난해보다 크게 올랐다. 한국부동산원에 따르면  전국 아파트가격 동향은 12월 첫 주까지 매매가격 13.0%, 전세가격은 8.9% 상승했다. 지난 해 같은 기간 매매가격과 전세가격이 각각 6.1%, 6.6% 상승했다.

부동산 시장에 2030세대의 유입도 두드러졌다. 한국부동산원의 월별 매입자연령대별 아파트 거래 현황에 따르면 올해 1월부터 10월까지 거래된 서울 아파트 4만5812건 중 2030세대의 매입 건수는 1만9190건으로, 4050세대(1만9072건)보다 많다. 지난 9월 기준 약 3,512조원에 달하는 유동자금과 저금리, 3기신도시 개발과 GTX 노선 예정지 주변으로 중저가 매입수요가 유입됐다.

서울을 중심으로 치솟았던 매매가는 경기·인천 등 인근지역 매매가 상승에 영향을 줬다. 올해 1월부터 10월까지 수도권 아파트 평균 매매가는 약 31%가 넘게 올랐고 평균 전세가격 또한 30%가 넘게 상승한 것으로 나타났다.

그러나 하반기 들어 집값이 고점에 가까워졌다는 인식 확산과 함께 금융당국의 대출규제, 시중은행 대출금리 인상 등이 맞물리면서 주택시장 매수심리가 다소 위축되기 시작했다.

가격 상승세는 유지하면서 거래량이 줄어든 것이다. 올해 10월까지 아파트 매매거래량은 수도권 25만4,000건, 지방 34만3,000건으로 수도권은 지난해 같은 기간(36만9,000건)에 비해 11만건 이상 거래량이 줄었다. 여신규제로 매수 적극성이 줄며, 매매가격의 상승세 둔화와 거래 소강상태가 뚜렷한 모습이다.

전세시장은 2020년 도입한 주택임대차 갱신권 및 임대료 상한제(연 5%)의 본격 시행으로 갱신계약과 신규계약이 이중 가격을 형성하는 문제를 낳았다. 아파트 입주물량이 적거나, 정비사업 이주가 발생되는 곳도 월세화 현상이 가속화된 곳의 가격 불안이 지속됐다. 

◆ 부동산 세금 강화…1가구 1주택자 세 부담 완화

올해 1월 1일을 기점으로 종합부동산세의 세율 인상과 고령 공제율 상향, 세 부담 상한변경이 단행됐다. 또 2021년 주택 분 종합부동산세 고지 인원은 전국 94만7,000명에 달했고 세액은 5조7,000억원이다. 이는 지난해 3조9,000억원(고지인원 28만명)의 세액보다 크게 웃돌았다.

양도소득세는 1월 1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 올랐다. 과세표준 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정됐다. 또 2주택 이상 보유 세대의 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식이 다른 주택을 모두 팔아 1주택자가 된 날로부터 2년 보유기간을 산정하는 방식으로 변경됐다.

보유세의 과세표준 역할을 하는 2021년 전국 공동주택 공시가격도 2020년보다 약 19% 증가한데다 보유와 양도단계 모두 세금이 늘어나며 수요자의 조세불만이 커졌다.

이에 1가구 1주택자에 대한 세부담 경감에 정책이 집중됐다. 3년간 한시적으로 공시가격 9억원 이하 1가구 1주택자에 대한 주택 재산세 세율을 0.05%포인트 인하하는 특례를 도입했다. 특히 주택분 종합부동산세 과세표준 산정 시 1가구 1주택자의 추가 공제액을 9억원에서 11억원으로 인상해 세 부담을 경감했다.

1월 1일 이후 조정대상지역에서 취득한 분양권은 양도세 계산 시 주택 수에 포함되고, 단기보유 주택 및 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대한 세율을 추가 인상했다.

◆ 주택 증여거래 비중 5년만에 역대 최대

올해는 보유세와 양도세 부담의 영향으로 증여가 폭증했다. 지난 9월까지 전국 주택 증여건수는 11만7,607건으로 전체 주택거래의 8.4%의 비중을 차지했다. 이는 2006년 주택 실거래 통계 집계이후 최대비중 기록이다.

조정대상지역의 다주택자 양도소득세 중과는 올해 6월 1일을 기점으로 2주택자는 기본세율+10%포인트에서 기본세율+20%포인트(1년 미만 보유) 또는 70% 중 큰 세액을 적용 받게 됐다.

3주택이상자는 이전보다 중과세율이 10%포인트 증가한 기본세율+30%포인트를 적용 받는다. 이에 규제지역은 무거운 양도소득세를 지불하기보다 증여를 선택하며 관련법 개정 전인 2021년 상반기 증여거래가 집중되는 경향을 보인 것이다.

조정대상지역 등 규제지역으로 묶여 다주택자의 양도소득세 중과 규제가 무겁지만, 향후 자산 가치 상승에 대한 기대가 큰 서울지역은 매각보다는 증여로 선택지를 확장하며 주택 증여거래 비중(12.1%)이 전국 평균(8.4%)을 크게 웃돌았다.

◆ 주택임대차 실거래가 신고의무화로 투명성 제고

주택임대계약 30일 이내 신고를 의무화 한 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 개정으로 주택 임대차(전·월세) 실거래가 신고 의무화가 본격화했다. 임대차 실거래가 신고대상은 신고제 시행일인 6월 1일부터 체결되는 신규 및 갱신(금액변동 없는 갱신계약은 제외) 임대차 거래들이다. 수도권 전역(서울, 경기, 인천)과 광역시 등에서 적용됐다.

보증금 6,000만원 이하 또는 월세 30만원 이하 등의 소액계약 임대차 신고들은 제외됐지만, 계약당사자의 인적사항·주택유형·주소 같은 임대 목적물 정보와 임대료·계약기간 등 다양한 계약내용을 통해 전·월세 시장을 보다 정확하게 이해할 수 있는 통계 활용의 문호가 개방됐다.

신규 또는 갱신계약에 따른 앞으로의 잔여계약 기간 파악이 가능해짐과 동시에 지역별 출회 가능 임대차 물건 예상(잔여 갱신권 여부 활용)과 평균 임대차 계약기간 등의 추산을 통해 수급여건을 분석하는 등 행정과 정책 활용의 근거로 쓰일 전망이다. 정부는 주택임대차 시장의 거래 투명성을 높이고 세입자의 가격 교섭력을 높이는 순기능을 기대하고 있다.

◆ 아파트 분양열기 속 잦은 청약제도 변경

올해 분양시장 열기도 뜨거웠다. 공급물량은 줄어든 가운데 집값이 급등했고 분양가 상한제로 인한 ‘로또 분양’도 이어졌다.

지난 9일까지 전국 아파트 분양물량은 총 404개 단지 25만2,069가구다. 이중 일반분양 공급량은 21만2,144가구를 기록했다. 지난해 30만3,489가구를 공급했던 것을 감안하면 다소 줄어든 양이다. 연내 분양대기중인 9만9,632가구 중 12월까지 공급을 마치지 못한 물량은 내년으로 공급이 순연될 전망이다.

지역별로 살펴보면 서울은 1,721가구 일반공급에 총 28만2,900여명이 청약해 평균 164.38대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 평균 경쟁률은 79대 1(6,990가구 공급)이었다.

또 ▲세종(195.4 대 1) ▲강원(16.5 대 1) ▲충북(10.3 대 1) ▲충남(17.5 대 1) ▲전북(16 대 1) ▲경남(14.6 대 1) ▲제주(6.3 대 1) 순으로 지난해 보다 높은 청약경쟁률을 기록했다.

청약 통장은 전국기준 266만2,816개가 접수됐다. 분양시장에 대한 꾸준한 관심이 한 해 동안 꾸준히 이어졌다. 민간 분양가상한제 시행으로 분양시장에 대한 선호가 높았다.

반면 당첨의 유불리와 청약자격에 대한 소득 및 세대 간 갈등 증폭으로 청약제도의 변경도 잦았다.

정부는 지난 2월엔 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 대상자의 소득요건을 개선했다. 소득기준 초과로 공공분양을 신청할 수 없는 신혼부부 등 무주택 실수요자의 청약 기회를 확대하기 위해 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화했다.

저소득층을 배려하기 위해 특별공급 물량의 70%는 소득요건인 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급했다. 나머지 30%는 우선 공급 탈락자와 함께 완화되는 소득요건을 충족하는 사람을 대상으로 추첨제로 선정했다.

신혼희망타운은 분양가격 및 우선공급 등의 구분 없이 전체 소득요건을 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화했고 생애최초 특별공급도 도시근로자 월평균소득 100% 이하인 소득요건을 충족하는 사람에게 물량의 70%를 우선 공급했다. 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화하여 130% 이하인 사람을 대상으로 우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정했다.

하지만 9월 관련 제도의 변경을 다시 추진됐다. 1인 가구, 맞벌이 등 소득기준을 초과하는 가구에게 특별공급 청약기회를 부여하고, 무자녀 신혼의 당첨기회를 확대하기 위해 11월 법을 개정 적용했다.

신혼부부 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 140% 이하인 경우에만 신혼부부 특별공급을 받을 수 있던 것을 140%를 초과하더라도 세대원이 소유하는 부동산의 가액이 일정 금액 이하이면 특별공급을 받을 수 있도록 했다.

또 미혼이거나 자녀가 없는 사람의 경우 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160% 이하이거나 160%를 초과하더라도 세대원이 소유하는 부동산 가액이 일정 금액 이하이면 생애최초 주택 구입자 특별공급을 받을 수 있도록 완화했다.

부동산 자산이 상위 20%(약 3억3,000만원)를 초과하지 않는 경우에는 1인 가구에게도 생애최초 특별공급 청약을 허용하고 소득기준을 초과하는 가구에게도 생애최초 특별공급 청약을 허용했다.

◆ 3기신도시 사전청약 본격화

사전청약제도는 공공택지 등에서 공급효과를 앞당기기 위해 본청약 1~2년에 앞서 미리 분양하는 제도다. 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 앞당길 목적에서 올해 본격 시행됐다.

올해는 7·10·11·12월 차수별로 여러 개 단지를 묶어 일괄 공고했다. 주택규모·면적과 가구수, 추정 분양가 등이 제공됐다.

현재 약 3만 2,000가구 중 ▲7월 4,333가구 ▲10월 1만102가구 ▲11월 4,167가구가 분양됐다. 이달에는 약 1만3,600가구가 공급을 앞두고 있다.

정부는 수도권 거주 무주택자 30대를 중심으로 사전청약에 대한 기대감이 높게 나타난 점을 고려해 공공분양물량을 대상으로 한 총 6만2,000가구의 사전청약 실행방침을 민간분양 및 2·4 대책 사업까지 확장해 사전청약 물량 10여 만호를 추가 확보할 방침이다.

다만 사전청약 당시 제시한 추정분양가를 본 청약시점의 분양가와 괴리감 없이 공급할지 여부와 약속한 공급 총량에 대한 실행여부도 정책성공의 관건이 될 전망이다.

◆ 기준금리 인상 및 대출규제 본격화…‘똘똘한 한 채’ 선호 커진다

지난 11월 25일 한국은행 금통위는 0.25%포인트 기준금리를 올리며, 지난 8월에 이어 추가 인상을 단행했다. 기준금리에 영향을 받는 주택담보대출금리(신규기준)는 10월 3%(3.3%)를 넘었다. 

지난 9월 기준 예금취급기관에서 취급된 주택담보대출액은 약 721조원으로 예금취급기관 대출 1,248조원의 57.8%를 차지하고 있다. 이에 따라 금리인상에 따른 부동산 이자부담이 크게 동반될 수 있다.

기준금리 인상은 가계부채 증가 속도 조절을 목적으로 한 10월 가계부채관리강화방안 및 금융권의 대출한도 축소 움직임과 맞물리며 부동산 구입심리를 제약하고 주택 거래량을 감소시킬 전망이다.

지난 10월 26일 가계부채 관리 강화방안의 주요 목적은 상환능력중심 대출관행의 정착이다. 담보‧보증 위주 대출관행 실행과 함께 총부채원리금상환비율(DSR) 제도의 실효성을 제고키 위해 내년 1월과 7월 각각 차주단위 DSR 2·3단계가 조기 시행될 예정이다.

다주택자의 주택 추가 구입 수요는 점차 감소하고 당분간 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 이어질 것으로 관측된다. 매매수요가 감소하면 일부 수요는 임대차로 옮겨가며 전세시장에 부담을 주고 준전세 등 월세화 현상을 지속시킬 수 있을 전망이다.

◆ 낮아진 부동산 중개보수 요율로 부담 경감

중개보수가 부동산 가격과 연동해 급증하는 것에 대한 소비자 불만이 늘자 정부는 10월 19일 부동산 중개보수 요율을 인하했다. 매매 6억원 이상, 임대차 3억원 이상 거래에 대해 중개보수 상한요율을 인하해 중개보수 부담이 과거보다 경감된 분위기다.

임대차 중개보수 부담이 매매보다 높아지는 역전현상 해소를 위해 임대차요율이 매매요율 보다 낮거나 같게 설정하거나 매매 9억원 이상~15억 미만 구간을 세분화했다. 동시에 중개보수 최고요율을 인하(매매 0.9→0.7%, 임대차 0.8→0.6%)해 중개보수에 대한 소비자 협상력을 높였다.

◆ 비아파트인 오피스텔, 다세대·연립 풍선효과

아파트 거래는 지난 9일까지 55만914건을 기록했다. 이는 지난해 같은 기간 81만6,568건 보다 32.5% 줄어든 수치다. 이에 비해 오피스텔과 다세대·연립 거래는 거래시장이 호조세를 보였다.

같은 기간 오피스텔은 5만5,841건이 거래되며 2006년이후 최대 거래량을 기록했고 다세대·연립은 18만205건으로 전년 동기 18만5,792건과 비슷한 움직임을 이어갔다.

비아파트인 오피스텔과 다세대·연립의 거래량이 늘어난 원인 중 하나는 아파트의 가격 부담에 따른 대체수요 유입으로 풀이된다. 비아파트에 거주하는 주 수요층인 1~2인가구 증가와 공공정비사업 본격화, 주거정비지수제 폐지 등 정비사업 규제완화도 한 몫 했다는 분석이다.

특히 오피스텔은 바닥난방 설치 허용 면적이 전용면적 85㎡에서 120㎡로 확대되는 등 정부의 공급정책 지원과 대출 및 세제의 규제수위가 아파트보다 낮아 일부 풍선효과가 나타났던 것으로 보인다.

◆ 분양권의 주택수 포함…위축된 분양권 시장

주택 매매 및 임대차 거래시장과 차별화된 제3의 시장이 분양권(입주권) 거래다. 분양권 또는 입주권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 뜻하는데 아파트 입주에 앞서 분양 계약서를 사고파는 게 분양권 거래(전매)다.

분양권 거래시장은 아파트 청약의 흥행과 궤를 같이하며 수분양자에게 단기 차액을 가져다주는 '황금시장'으로 인식되며 몇 년간 수요가 몰렸으나 올해는 예년 보다 위축된 모습이다.

분양권·입주권 단기 거래에 대해 양도세율이 중과되고 분양가상한제 적용 주택에 대한 실거주·전매 규제가 강화됐기 때문이다. 또 올해부터 조정대상지역의 분양권을 주택 수에 포함하는 등의 규제가 중첩되며 거래가 크게 축소된 것으로 분석된다.

전국에서 거래된 계약일 집계 기준 아파트 분양권(입주권 포함) 거래총액은 21조5,744억원이다. 월평균 거래 총액은 1조7,978억원을 기록하며 지난해 월평균 분양권 거래총액 3조6,281억4천만원에 비해 50%가 급감했다. 이는 2007년이후 최저 수치다.

또 관련통계 최고치를 기록한 2017년 이후 가장 낮은 수치를 보였다. 월평균 거래액이 4조9,010억원으로 연간 58조8,120억원의 분양권 거래총액을 기록했던 2017년에 비해 연내 거래액은 쪼그라들었다.

시가총액의 감소는 분양권의 호당 평균거래가의 감소로 이어졌다. 2021년 4억1,301만원을 나타낸 호당 평균거래가는 전년 4억2,175만원보다 2% 하락했다.