[SR건설부동산] '稅' 피해 1억 미만 지방 아파트 '갭투자' 증가

- 6월1일 양도세 중과 임박…지방으로 눈 돌린 '투심'

- 공시가격 1억 이하 주택 위주로 거래건수 급증

- 지방 저가주택 집값 상승, 실수요자 내 집 마련 기회 박탈 우려도

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 오는 6월부터 시행되는 양도세 중과와 취득세율 상향의 영향으로 투자자들이 지방지역 소규모 아파트로 몰리고 있다. 

27일 업계에 따르면 이는 수도권에 비해 비규제지역이 많은 지방이 세금 부담이 덜한데다 전세수요가 높아 비교적 낮은 가격으로 '갭투자'가 가능하기 때문으로 풀이된다. 

앞서 양도세는 오는 6월 1일부터 주택·입주권과 분양권을 대상으로 보유기간 1년 미만에 대해 기존 40%에서 70%로 오르게 된다. 조정대상 지역에서 양도세 최고세율(3주택 이상)은 기존 65%에서 75%까지 상향된다. 

또 올해부터는 취득세법 개정으로 다주택자는 취득세 중과를 적용해 조정대상지역을 기준으로 2주택자 취득세율이 8%, 3주택 이상은 12%를 적용받는데 이는 기존 취득세 1~3% 대비 월등히 높은 수준이다.

서울지역 아파트 값 평균은 11억을 넘었고 수도권 대부분 지역이 규제지역이기 때문에 더이상의 갭투자가 어려워진 것이다. 주목할 점은 양도소득세 중과 대상은 조정대상지역에 한정돼 있다는 것이다.

서울·경기·세종·광역시를 뺀 지방의 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과 대상에서 제외된다. 취득세 또한 공시가격 1억원 미만 주택에는 중과가 제외된다. 이 처럼 늘어난 세금 부담을 회피하기 위해 수요가 비규제지역으로 이동한 것이다. 

업계 관계자는 “비규제지역에서 다주택자가 매입하는 공시가격 1억원 미만 아파트는 취득세·양도세 중과 적용을 받지 않아 투심을 불러일으키고 있다”며 “비규제지역 1억원 미만 아파트 거래의 대다수가 세입자를 끼고 주택을 매입하는 ‘갭투자’ 형태이고 전세 보증금과 주택 매매가액에 차이가 적다”고 설명했다. 

국토교통부와 부동산정보업체에 따르면 경남 창원시 성산구 토월그랜드타운 아파트는 지난해 6월부터 올해 4월까지 812건의 거래가 이뤄졌다. 이 가운데 전세를 끼고 집을 매매한 사례가 195건이다.

인근 상남동 성원아파트는 전체 전용 중 49㎡만 공시가격이 1억원을 넘지 않는데, 이 전용의 거래건수(114건)가 단지 전제 거래건수(235건) 절반가량이다. 이 단지는 전세가율 또한 100%를 육박한다. 

일부 전용은 전세가격이 매맷가를 뛰어 넘기도 했다. 최근 수요가 몰리면서 집값 역시 크게 뛴 것이다. 지난 10일 84.91㎡전용이 지난달 3억2,000만원(6층) 거래가 대비 1,000만원 높은 3억3000만원에 전세 계약이 체결됐다.

충남 아산시 배방읍 ‘배방삼정그린코아’ 아파트에서도 지난 6개월 동안 62건에 달하는 실거래가 이뤄졌다. 해당 단지는 공시가격이 1억원 미만이었으나 47.67㎡전용이 이달 6일 1억4,500만원(6층)에 신고가 거래됐다.

아산 지역 공인중개사는 “아산시는 예전부터 투자가치를 보고 들어오는 사람은 거의 없었다”며 “바로 인근 천안시가 조정대상지역으로 지정되면서 문의가 늘었고 공시가격 1억원 이하 아파트에 전세 수요가 많기 때문에 최근 전세를 낀 매매 거래량이 늘고 가격도 오른 것”이라고 설명했다.

강원 및 수도권 일부지역의 공시가 1억원 이하 아파트도 비슷한 상황이다. 강원 원주시 명륜동에 위치한 단구1단지 47㎡ 전용(공시가 1억 이하)도 이달 1일에 1억2,000만원에 처음 매맷가 1억원 선을 넘겨 거래됐고 이어 3일 후에 1억2,300만원에 신고거래가 성사됐다.

경기도 시흥시 풍림아이원1차 아파트 올해 1월부터 5월까지 4개월간 309건의 거래가 이뤄졌다. 이는 전년 동기간(196건) 대비 40% 더 많은 수준이다. 이달 1억7,000만원에 거래된 풍림아이원1차 32.95㎡전용은 올해 1월 1억2,000만원에 거래됐으나 2월 1억4,050만원, 3월 1억5,000만원으로 점차 올랐다.

다만, 일각에선 지방지역에 투자수요 유입으로 1억원 미만 아파트 가격이 오르는 것에 대한 우려의 목소리도 나온다.

지방 지역 공인중개사 A씨는 “연일 지방지역 아파트 가격 상승과 더불어 청약과열에 대한 이야기가 나오는 상황이라 외지인 수요가 증가한 것은 잘 알고 있다”며 “다만 전세가격과 매매가격에 차이가 크지 않고 수익성도 높지 않은데 단기간 이익만 바라보고 투자하는 것은 위험요소가 많고 보다 장기적인 고려가 필요하다”고 말했다.

이어 “지방지역은 오랜 기간 거주하며 지역 내에서 생활하는 수요자들이 많은데 대부분 1~2억원대 아파트로 내 집 마련을 하고자한다”며 “투자 수요 유입으로 인해 실수요자의 내 집 마련 기회가 줄어들 수 있는 것 또한 우려 된다”고 말했다.

한편, 정부는 최근 부동산특별위원회를 통해 양도세와 취득세의 완화·유예를 논의한 바 있다. 2·4 대책 등 정부의 공급대책으로 실제 물량이 나올 때까지 기존 주택 매물을 시장에 최대한 끌어내자는 취지에서다. 

반면 업계는 부동산 세금을 완화해도 다주택자 매물이 나오지 않을 것으로 전망되기 때문에 정부의 양도세와 취득세 완화·유예는 채택되기 힘들다고 평가하고 있다.