스트레스 DSR 3단계 시행 및 주담대 한도 제한
대출 총량 조이기 본격화…하반기 통화정책에 영향
[SRT(에스알 타임스) 유안나 기자] 금융당국이 스트레스 DSR 3단계와 수도권 주택담보대출 한도 제한 등 강력한 대출 규제에 나섰다. 최근 꺾이지 않는 주택시장 과열과 가계대출 증가세를 억제하기 위한 조치다. 이 같은 흐름은 하반기 통화정책 방향을 결정하는 중요한 고려사항으로 부각되며 정책의 실효성과 파급 효과에 시장의 관심이 집중되고 있다.
1일 금융권에 따르면 금융당국은 이날부터 스트레스 DSR 3단계를 시행, 가산금리 1.50%(수도권 기준)를 적용한다.
이번 스트레스 DSR 3단계는 1·2금융권의 주택담보대출(주담대)과 신용대출, 기타대출을 대상으로, 향후 금리 상승을 가정한 스트레스 금리 1.5%포인트가 붙는다. 신용대출의 경우 잔액이 1억원을 넘는 경우에만 스트레스 금리를 부과한다.
스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 원리금 상환부담이 증가할 가능성을 감안해, DSR 산정시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출한도를 산출하는 제도를 말한다.
예를 들어 연 소득 1억원인 직장인이 수도권 주택을 구입할 경우, 연 4.2% 금리의 30년 만기·혼합형(5년 고정 이후 변동금리, 원리금 균등상환) 주담대 기준으로 적용되는 한도는 5억9,400만원이다. 앞서 시행된 2단계 한도(6억2,700만원)보다 약 3,300만원(5%) 줄어든 수치다.
같은 조건에서 연 소득이 5,000만원 직장인이라면 주담대 한도는 2억9,700만원으로 2단계 시 한도(3억1,300만원)보다 약 1,600만원(5%) 감소한다.
◆‘주담대 6억 한도’ 규제 시행…가계부채 관리 고삐
스트레스 DSR 3단계 시행 시기와 맞물려 금융당국이 ‘주담대 한도 6억원 제한’ 규제를 발표하면서 고강도 대출 규제가 본격화했다.
금융위원회는 지난달 27일 관계부처와 함께 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 수도권·규제 지역 내 주택 구입 목적의 주담대 최대한도를 6억원으로 제한한다고 밝혔다.
이에 따라 금융사가 수도권·규제지역 내에서 취급하는 모든 주택구입목적 주담대의 최대한도는 6억원으로 제한된다. 금융당국이 1인당 주담대 최대한도를 제한한 것은 이번이 처음이다. 6억원 이상 대출을 받는 비중은 전체의 10%가량에 불과하다. 고소득, 고대출자, 고가 아파트 매수를 자제시켜 치솟는 부동산 가격을 잡겠다는 전략으로 풀이된다.
이와 함께 수도권·규제지역내 생애 최초 주택구입 목적 주택담보대출 주택담보인정비율(LTV)이 현행 80%에서 70%로 강화된다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다.
이와 관련해 김병환 금융위원장은 지난달 30일 국회 정무위원회에서 “서울 아파트 중위 가격은 10억원이 조금 넘는다”며 “올해 1분기 서울에서 나간 대출 중 6억원 이상은 10% 약간 넘는 수준”이라고 설명했다.
김 위원장은 대출규제 정책의 사전고지가 필요했다는 지적에 대해서는 “대책을 발표한다고 미리 말하면 한 달 동안 대출 수요가 엄청나게 몰린다”며 “주택시장 또는 가계부채 상황이 그렇게 시간을 줄 수 있는 상황이 아니었다”고 밝혔다.
또한 김 위원장은 “이번 대출규제로 제약이 없다고는 말씀을 못 드린다”며 “그러나 빚을 내서 고가 아파트를 사는 것은 꼭 막아야겠다고 판단했다”고 덧붙였다.
◆대출 규제 앞두고 ‘막차 수요’ 늘어
실제로 가계대출은 빠른 속도로 증가해 왔다. 정부의 대출 규제 시행을 앞두고 ‘막차 수요’가 몰리면서 6월 가계대출 증가액은 7조원에 육박할 것으로 나타났다.
금융권과 금융당국에 따르면 지난달 26일 기준 전체 금융권 가계대출 잔액은 전월 대비 5조8,000억원가량 증가했다. 월 말 주담대 실행분까지 고려하면 6월 총 증가액은 6조원대 후반대를 기록할 것이란 관측이 나온다.
가계대출은 올해 2월(+4조2,000억원)부터 3월(+4,000억원), 4월(+5조3,000억원), 5월(+6조원)까지 4달 연속 전월 대비 증가해 왔다.
이 같은 가계대출 증가세는 은행권 주담대 수요 급증이 주도했다. 서울 강남권과 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 지역 아파트가 연일 신고가를 경신하며, 6월 4주차 서울 강남 3구 아파트 가격 상승률은 연율로 환산하면 53.7%로 집계됐다.
보통 은행 대출 실행은 신청 이후 1~3개월이 소요되는 점을 감안하면, 대출 규제 영향은 8월 이후부터 영향을 줄 것으로 예상된다.
◆가계부채 증가세 잡힐까…하반기 금리 결정에 부담 요인
이러한 상황에 한국은행은 올해 3분기까지 가계대출 급증세가 지속될 가능성을 내비쳤다.
금융권에 따르면 유상대 한은 총재 등 집행간부들은 대출 규제가 발표를 앞둔 지난달 27일 국정기획위원회 업무보고를 통해 “최근 수도권 주택 시장이 가격 상승세와 거래량 모두 지난해 8월 수준을 넘어서는 과열 양상을 보이면서 가계부채 리스크가 증대됐다”고 진단했다.
한은은 “6월 들어 서울 아파트 가격 상승률이 2018년 9월 이후 최대 수준을 나타내고 있으며, 거래량도 지난해 최고치를 상회할 전망”이라며 “향후 가계대출은 이런 주택시장 과열의 영향으로 8~9월 중 급증할 가능성이 있다”고 평가했다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되더라도 당분간 가파른 가계대출 증가세가 멈추지 않을 수 있다는 의미다.
과열이 진정되지 않으면 가계부채 관리의 일관성이 흔들릴 수 있다는 우려도 나오고 있다. 한은은 ‘6월 금융안정 보고서’에서 “정책대출이 DSR 규제 적용에 대상에 제외돼 있는 상황에서 가계대출 잔액 대비 높아진 주택 정책대출의 비중은 가계부채 관리에 어려움을 초래할 수 있다”고 언급했다.
가계부채의 급증은 하반기 금리 인하 여부를 결정하는 중요한 변수 중 하나로 꼽히고 있다.
한은은 기준금리 추가 인하에 대해서는 신중한 태도를 보이고 있다. 한은은 “과도한 금리인하 기대가 주택가격 상승 심리를 자극하지 않도록 추가 인하 시기 및 속도를 신중하게 결정하겠다”고 밝혔다. 지난달 24일 유 부총재는 기자간담회를 통해 “확실하게 말할 수 있는 것은 가계부채는 (금리 인하의) 더 큰 고려 사항이 됐다”고 밝힌 바 있다.
김지나 유진투자증권 연구원은 “정부의 이번 대출 규제는 통화정책에도 함의가 있다”며 “연내 (금리) 인하 횟수는 성장보다는 금융 안정에 달려있을 가능성이 높다”고 분석했다.
이어 그는 “향후 서울 부동산 가격의 흐름과 이번 대출 규제 강화 조치, 스트레스 DSR 시행 결과 등이 중요하다”며 “당장 7월 금통위에서는 오히려 금융안정을 우려하며 관망에 가까운 자세를 보일 가능성이 높다. 현재 8월에 맞춰져 있던 금리 인하 시점은 대출 규제안의 결과에 따라 10월로 이연될 가능성도 있다”고 덧붙였다.