- 3월부터 신고가 허위계약 신고 후 계약해제 의심사례 기획조사
[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 국토교통부가 공인중개사를 통하지 않고 직거래 방식으로 이뤄진 부동산 거래에 대해 기획조사를 벌인 결과 802건 중 276건(34%)의 불법 의심거래를 적발했다고 23일 밝혔다. 직거래 된 아파트 중 3개 중 1개 꼴로 위법 가능성이 있다는 셈이다.
이날 국토부는 불법 의심 아파트 직거래 조사결과와 함께 최근 신고가 매매 1년 이상 경과 후 계약이 해제되는 등 이상 거래가 의심되는 사례가 지속적으로 발생하고 있다고 밝혔다.
이번 조사는 1차로 2021년 1월부터 2022년 8월까지 직거래 방식으로 이뤄진 부동산 거래 중 동일한 부동산을 매도 후 매수하거나 시세 대비 이상고‧저가로 매매한 거래, 특수관계인 간 거래 등 선별된 이상거래 802건을 대상으로 이뤄졌다.
이에 따라 국토부는 허위 신고가로 거래를 신고했다 이를 취소하는 이른바 ‘실거래가 띄우기’에 대해 오는 3월부터 7월까지 5개월 간 기획조사에 착수할 계획이다.
정부는 이들을 국세청 경찰청 금융위원회 등 관계기관에 통보했다. 해당기관에서도 혐의가 확인되면 탈루세액 징수나 과태료 부과 등의 조치가 내려진다.
위법 의심 거래 가운데 가장 많은 214건(77.5%)은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’(이하 ‘부동산거래신고법’) 위반이었다. 부동산거래신고법은 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대해 매매계약을 체결한 경우 실제 거래가격보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약을 없애고 부동산 거래를 투명하게 할 목적으로 도입됐다.
부동산을 사고 판 사람들은 계약이 체결된 날로부터 30일 이내에 해당부동산이 위치한 지역의 시장이나 군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하거나, 국토부 부동산거래관리시스템을 통해 신고해야만 한다.
신고내용은 ▲사고 판 사람들의 인적사항 ▲계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일 ▲거래대상 부동산의 소재지와 지번, 지목, 면적 ▲거래대상 부동산의 종류 ▲실제 거래가격 ▲계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 등이다.
만약 공인중개사가 거래계약서를 작성한 경우에는 인적사항과 사무실전화번호 등 개업공인중개사와 관련한 정보도 포함된다. 법인이 부동산을 사들인 경우에는 취득목적 과 자금조달계획 등 좀 더 다양한 정보가 요구된다.
이밖에 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 지정된 지역에서 거래한 주택에 대해서도 자금조달계획과 입주예정시기 등에 대한 내용을 신고해야만 한다.
이를 어긴 사실이 확인되면 관할 지자체에서 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료를 부과한다. 위법 의심 거래 가운데 두 번째로 많은 유형은 특수관계인 간 직거래를 통해 편법증여를 한 경우로, 77건(27.9%)에 달했다.
대표적인 사례로 부모에게서 아파트 구입자금을 받아 부모나 부모 소유 기업이 갖고 있던 아파트를 매입하면서 제대로 된 자금 출처 등을 밝히지 못한 경우가 있다.
우선 20대 자녀 둘이 부모 소유의 아파트를 17억 5000만 원에 공동매입하면서 부모에게서 물려받은 10억 원에다 부모를 세입자로 하는 전세금 8억 원짜리 임대계약을 체결한 사례이다. 이 과정에서 부모는 자녀들에게 5억 원씩 증여했고, 취득세도 대신 내줬다.
국토부는 자금 조달 능력이 부족한 20대 자녀들이 전세금 8억 원을 확보하는 과정에서 탈세가 의심된다며 국세청에 통보했다. 국세청의 세무조사를 통해 탈세가 확인되면 가산세를 포함한 탈루세액 추징이 이뤄진다.
이번에 적발된 사례 가운데에는 ‘부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률’(이하 ‘부동산실명법’) 위반이 의심되는 경우도 19건이 나왔다.
시누이가 올케(오빠나 남동생의 아내)에게 아파트를 팔면서 구입대금을 본인이 제공했다가 4개월 뒤 다시 해당아파트를 사들인 경우다. 이 과정에서 아파트를 다시 사들일 때 대금은 지급되지 않았다.
국토부는 이를 부동산실명법에 따른 명의신탁으로 보고 경찰청에 수사를 의뢰했다. 범죄 혐의가 인정되면 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금 등과 같은 처벌이 내려진다.
국토부는 이번 조사에 이어 다음달부터 7월까지 진행될 ‘불법 의심 아파트 직거래 조사’에서는 허위로 높은 가격에 계약을 맺어 실거래가를 높인 뒤 나중에 취소하는 이른바 ‘집값 띄우기’에 대해 집중적으로 진행할 방침이다.
조사 대상은 2021년 1월부터 지난해 2월까지 2년간 이뤄진 거래 중 장시간 경과 후 거래를 취소하거나 특정인이 반복해 신고가로 거래한 후 취소한 경우이다.
이 기간 국토부 실거래가 공개시스템에 신고된 서울 아파트 계약해지 거래는 모두 2,099건에 달했다. 이 가운데 43.7%(918건)가 최고가 거래였다. 경기에선 9731건의 주택 매매계약이 해지됐는데, 최고가 거래가 취소된 경우는 23%(2,282건)이다.
특히 투기지역에서 아파트를 고가에 거래한 뒤 취소한 사례에 대해 ▲실제 계약서가 있는지 ▲계약금 지급과 반환(배상배액)이 이뤄졌는지 등이 집중적으로 조사된다. 이 과정에서 명의신탁이나 탈세 여부 등에 대한 조사도 이뤄진다.
원희룡 국토부 장관은 “고‧저가 직거래를 편법증여나 명의신탁 수단으로 활용하는 것은 거래 침체 속에서 시세를 왜곡해 시장불안을 초래하는 등 부작용을 낳는다”며 “불법행위를 엄정하게 관리해 나가겠다”고 강조했다.
또 “매매계약을 체결하지 않았음에도 실거래 가격을 상승시킬 목적으로 고의로 허의신고 했다가 해제해 시장가격을 교란시키는 행위에 대해서도 철저히 조사할 것”이라고 했다.
