[SR건설부동산] 1억 미만 아파트 갭투자 성행…4개월 만에 평균 1,745만원 차익

- 국토교통부, 저가 아파트 실거래 기획조사

- 법인·외지인, 저가 아파트 거래비중 50% 이상

- 평균 차익 1,745만원, 위법의심거래 570건 적발

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 최근 들어 법인·외지인이 취득세 중과를 피하는 등 세제혜택과 시세차익을 목적으로 저가아파트를 매집하는 행태가 포착됐다.

주요 적발 사례로 보면 임대보증금 승계 방식으로 경제적 능력이 없는 미성년자가 12채 아파트를 매수하고 법인이 저가아파트 33채를 매수하는 등 방식으로 시세차익을 얻었다는 것이다.

3일 국토교통부는 법인·외지인이 공시가격 1억원 이하의 아파트(저가아파트)를 집중 매수한 사례를 대상으로 지난해 11월부터 진행해온 실거래 기획조사 결과를 발표했다.

2020년 7월부터 2021년 9월까지 15개월 내에 법인·외지인이 단기 매수·매도한 경우는 6,407건으로 나타났다. 평균 매매차익은 1,745만원이었다. 이는 전체 저가아파트 거래의 평균차익 1,446만원보다 20.7% 높은 수준이다.

단기 매수·매도한 경우 평균 보유기간은 129일(약 4개월)에 불과했다. 매도 상대방은 현지인(40.7%)이 가장 많았다.

국토부는 “일부 법인·외지인이 저가아파트를 ‘갭투기’로 매집하여 거래가격을 높이고, 단기간에 실수요자에게 매도하여 높은 시세차익을 얻은 것으로 추정된다”며 “거래가액 중 임대보증금 비율이 높아 향후 집값 하락 시 ‘깡통전세’의 우려도 있는 것으로 보인다”고 했다.

이번 조사는 2020년 7월부터 2021년 9월까지 저가아파트를 매수한 법인·외지인의 거래 중 ▲자금조달계획 ▲매도·매수인 ▲거래가격 등을 검토해 선별된 이상거래 1,808건이 대상이다.

조사 결과, 이상거래 1,808건 중 위법의심거래 570건(31.5%)이 적발됐다. 주요 적발 사례를 살펴보면 경제적 능력이 없는 미성년자 A씨는 임대보증금 승계 방식으로 저가아파트 12채를 매수했다. 임대보증금 외 필요한 자기자금은 부친이 매도인에게 송금하는 등 편법증여가 의심돼 국세청에 통보됐다.

이 사례는 국세청이 통보자료를 분석하고 탈세 혐의가 있는 경우 세무조사를 통해 가산세를 포함한 탈루세액을 추징하게 된다.

또 B씨는 가족 소유 저가아파트 32채를 대표인 법인에게 일괄매도하면서 대금 수수가 없고 법인이 납부해야 할 취득세를 본인이 부담하는 등 법인 명의신탁이 의심돼 경찰청 수사가 의뢰됐다.

이 법인은 이전받은 32채를 단기간에 전부 매도한 것으로 확인돼 다주택자에 대한 양도세 중과를 법인 명의로 회피하려는 목적이 있는 것으로 추정된다.

경찰청의 범죄 수사로 혐의 확정 시 부동산실명법에 따라 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해지게 된다.

다른 사례로는 C법인이 임대보증금 승계 방식으로 저가아파트 33채를 매수하했다. C법인은 임대보증금 외에 필요한 자기자금을 대표 개인으로부터 전액 조달하는 등 탈세가 의심돼 국세청에 통보됐다.

국세청은 탈세혐의가 있는 경우 세무조사를 실시해 자금조성경위, 회계처리 적정여부 등을 확인하고 탈루세액을 추징하게 된다. 또 여신전문업체(캐피탈)로부터 받은 기업자금대출(운전자금)로 저가아파트를 매수해 대출용도 외 유용도 의심돼 금융위에 통보됐다.이는 금융위(금감원)의 대출 분석·조사를 통해 유용 확정 시 대출금 회수조치를 취하게 된다.

국토부가 2020년 7월부터 2021년 9월까지 저가아파트를 매수한 법인·외지인의 거래 약 9만건을 분석한 결과, 2020년 7월 이후 법인·외지인의 거래비중이 지속 증가했다. 2020년 7월 29.6%에서 2020년 12월 36.8%로 늘었다. 이후 2021년 8월 51.4%로 급증했다. 법인·외지인의 평균 매수가격은 1억233만원이었다.

저가아파트 매수자금 중 자기자금의 비율은 29.8%, 임대보증금 승계금액의 비율은 59.9%로 통상적인 아파트 거래보다 자기자금은 절반 수준에 불과했다. 임대보증금은 2배 이상 높았다. 통상 아파트 거래 시 평균 자기자금 비율 48.1%, 임대보증금 승계금액 비율 23.9%이다.

국토부는 “이번 조사를 통해 적발한 위법의심거래 570건은 경찰청·국세청·금융위, 지자체 등 관계기관에 통보된다”며 “앞으로 범죄 수사, 탈세·대출 분석, 과태료 처분 등의 후속조치가 이루어질 예정”이라고 했다.

또 “이번 조사결과를 바탕으로 향후 법인의 다주택 매수와 ‘갭투기’, 미성년자 매수 및 가족간 직거래 등에 대한 후속 기획조사도 강도 높게 추진할 계획”이라며 “거래가격이 급등하면서 법인·외지인·미성년자의 매수가 많은 특이동향 지역에 대한 모니터링 시스템을 구축하여 투기의심거래를 심층 조사할 예정”이라고 밝혔다.

김형석 국토교통부 토지정책관은 “부동산 시장 거래질서를 훼손하는 일부 투기세력의 시장교란행위를 적극 적발해, 실수요자 중심의 시장 질서를 확립해나가겠다”고 했다.