[SR건설부동산] 서울 고가아파트 거래비중 '22%'…증가세 꺾여

- 강남·서초 거래시장 축소가 거래비중 하락 주요원인

[SR(에스알)타임스 김경종 기자] 서울에서 10억 원 이상 고가아파트의 매매거래비중이 감소한 것으로 나타났다. 

19일 직방(대표 안성우)이 2016년 이후 공개된 국토교통부의 아파트 실거래가를 분석한 결과 2019년 최고 24.6%까지 기록했던 거래가격 10억 원 이상 아파트 비중이 2020년에는 22.8%로 감소했다. 

고가주택에 대한 대출규제, 보유세 강화, 재건축 사업의 부진 등으로 고가주택이 밀집한 강남·서초 지역의 2020년 거래량 감소가 영향을 준 것으로 보인다.

2016년 이후 연평균 10% 내외 수준을 보이던 10억 원 이상 고가주택의 거래비중이 2019년에는 최고 24.6% 수준까지 높아졌다. 

반포동과 대치동 등 입지여건이 우수한 지역을 중심으로 재건축 사업이 완료된 아파트들이 지역 내 랜드마크로 자리잡으며 가격을 리딩했고, 인근 준신축 아파트들이 랜드마크 단지와의 가격 격차를 줄이며 동반 상승했기 때문이다.

여기에 강동과 동작, 마포, 성동 등 대규모 재정비사업이 완료된 지역들의 신축 전용 84㎡가 '10억 클럽'을 형성했고, 서대문과 동대문, 금천, 관악, 구로 등 상대적으로 가격수준이 낮았던 지역들도 신축아파트 중심으로 10억 원 '키맞추기'에 편승해 서울 전체의 가격수준을 끌어올렸다.

하지만 2020년에는 10억 원 이상 거래비중이 22.8%로 감소했다. 직방은 대출규제와 보유세 강화, 자금출처조사 등 정부의 강력한 시그널에 고가주택 매수세가 한 풀 꺾인 영향으로 분석했다.

고가주택을 겨냥한 정부의 강력한 규제로 거래비중이 감소한 가운데 가장 큰 영향을 받은 곳은 고가주택 밀집지역인 강남과 서초다. 최근 5년동안 매년 서울 전체거래량의 10% 수준을 유지하던 강남과 서초의 거래는 2020년 7.3%로 감소하며 거래시장이 확연히 위축된 모습을 보이고 있다.

해당지역 내 대부분 아파트의 시장가격인 10억 원을 호가하며 고가주택 거래시장을 이끌고 있지만, 9억 원 초과 주택에 대한 LTV 감소, 15억 원 초과 주택담보대출금지, 종부세율 상향, 재건축초과이익환수제와 분양가상한제로 인한 재건축 사업의 지연 등이 매수세의 감소로 나타났다.

과거 10억 원 이상 거래되는 고가아파트는 대부분 대형면적에 한정되어 있었으나 이제는 그 범위가 점점 넓어지는 중이다. 2016년까지 10억 원 이상 거래된 아파트의 평균전용면적은 123.09㎡였으나 2020년에는 98.28㎡로 처음으로 100㎡ 선이 깨졌다. 이제는 10억 원이라는 가격이 고가아파트나 대형아파트가 아닌 서울의 평균아파트 가격으로 자리매김해 가는 중이다.

이미 성동과 강동, 금천 등은 10억 원 이상 거래아파트의 면적이 국민주택규모에 근접해 있고, 동대문과 서대문, 마포도 점점 대형에서 중형으로 내려오는 중이다.

직방은 10억 원 이상 고가아파트 거래비중이 감소하는 면에서 일부 시장의 안정세라는 시각도 있지만, 안정 시그널로 보기에는 부족한 점이 있다고 분석했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "거래비중의 감소가 시장가격이 하락한게 아니라 강남과 서초 등 주요지역의 거래시장이 위축된 영향이 더 큰 것으로 볼 수 있다"며 "그 동안 소득 중위계층이나 주택가격지불능력이 높지 않은 수요층들이 찾았던 지역들이 이제는 10억이라는 고가아파트를 배출하면서 오히려 제2, 3의 강남이 되고 있는 점은 분명 불안한 주택시장에 또 하나의 뇌관이 될 우려가 높다"고 경고했다.

이어 "강력한 규제의 발현으로 고가주택 거래시장이 일부 위축됐지만, 해제되면 언제든 다시 급등하며 시장을 불안정하게 끌고 갈 수 있는 리스크가 존재한다"면서 "현재와 같은 규제기조를 유지하기보다는 거래시장으로 실수요자들을 유도하고 매도자들은 탈출구를 마련해주는 유연책이 필요해 보인다"고 조언했다.