서울 아파트 거래·가격 증가 뚜렷…하반기 전망은

서울 아파트 시장 거래량 분기 기준 3년 만에 최대

일부 단지 2020~2021 급등기 가격 88% 수준

전문가 “금리 인하 등 기대감...하반기까지 완만한 상승”

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 최근 서울 아파트 거래량과 가격이 회복되고 있다는 지표가 나왔다. 올해 상반기 서울 아파트 거래량이 반기 기준으로 3년 만에 최대치를 기록했다. 일부 아파트 가격은 2020~2022년 부동산 가격 급등기 최고점 대비 88%까지 회복했다.

전문가들은 금리가 더 오르지 않을 것이라는 인식과 신규 주택공급의 부족, 전세가격의 상승 등의 요인으로 아파트 매매 거래량과 가격이 오름세를 보인 것으로 분석했다. 또 이같은 현상은 올해 하반기까지 이어질 것으로 내다봤다.

다만  부동산 가격 급등기 대비 높은 금리와 부동산PF 유동성 악화 등 건설·부동산 경기 침체 요인이 남아있어 주택 거래 활황기 만큼의 서울 아파트 거래량과 가격 급등을 기대하긴 어렵다는 분석이다.

17일 업계에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 거래량이 반기 기준 3년 만에 가장 많은 것으로 집계됐다. 

부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 상반기 서울 아파트 거래량은 이달 14일 기준으로 총 1만7,980건이다. 이는 반기 기준 2021년 상반기 2만5,820건의 거래를 기록한 이후 최대 거래량이다. 부동산 거래 신고기한이 한 달로 5월과 6월 거래 신고기한이 이달 말과 다음 달까지 이어질 것을 고려하면 올해 상반기 최종 거래량은 2만건을 웃돌 것으로 전망되고 있다.

거래 가격도 상승세다. 올해 상반기에 거래된 서울 아파트의 실거래 최고가를 아파트값이 역대 최고로 높았던 2021년 하반기의 동일 단지·동일 주택형의 최고가와 비교한 결과, 고점 대비 88%까지 오른 것으로 나타났다. 이 중 용산구의 상반기 거래가격은 2021년 하반기의 102%에 달해 역대 최고가 수준을 넘어섰고, 서초구의 경우 고점 대비 97.4%, 강남구 96.8%를 기록하는 등 고가주택 밀집 지역의 가격 회복률이 높았다.

이날 한국부동산원이 발표한 ‘5월 주택가격동향조사’ 결과에서도 서울 주택 매매가격지수는 전월 보다 0.14% 상승했다. 지난 4월 상승률이 0.09%였던 것 보다 0.05%포인트 상승폭을 키웠다. 특히 ▲성동구(0.53%) ▲용산구(0.30%) ▲송파구(0.28%) ▲마포구·서초구(0.24%) ▲강남구(0.23%) 등이 높은 상승률을 보였다.

부동산 전문가들은 올해 하반기까지 이같은 서울 아파트 시장 상승세가 유지될 것으로 전망했다. 다만 금리가 하락 내지 유지로 전망됨에도 매매가격 급등기와 같은 저금리가 아닌데다 건설·부동산 시장의 PF 유동성 위기 등 하방 요인이 남아있어 급격한 매매 거래와 가격 상승을 기대하긴 어렵다는 분석이 나온다. 

올해 상반기 기준 월별 아파트 거래량을 보면 전년도 대비 거래량은 매달 증가했으나 거래 호황기에 비해 낮은 수준을 보였다. 서울부동산 정보광장에 말일까지 집계된 월별 아파트 거래량을 보면  1월과 2월은 각각 2,611건, 2,569건으로 2,000건대였으나 3월(4,223건)부터 4,000건을 넘기면서 4월과 5월엔 각각 4,366건, 4,256건을 기록했다.  

전년도 월별 서울 아파트 거래량이 ▲1월 1,491건 ▲2월 2,542건 ▲3월 3,093건 ▲4월 3,321건 ▲5월 3,565건이었던 것을 감안하면 매달 전년비 거래량이 오른 것이다. 다만 부동산 가격 급등기였던  2020년과 2021년 상반기에 각각 6월 1만6,403건·2월 8,403건,  1월 5,952건·5월 5,045건 등 순으로 높은 거래량을 기록했던 데 비해 낮은 수준이다.  

조주현 건국대학교 부동산학과 명예교수는 "시장 '회복'이라는 흐름이 관찰되고 있는 것은 틀림이 없다. 시장 수요자들에게 금리가 더이상 오르지 않고 내려갈 일 만 남았다는 것과 주택담보대출 금리가 조금씩 낮아진 가운데 서울 아파트 가격이 바닥을 다지고 상승 국면을 돌입한다는 인식이 확대되며 매수심리에 영향을 준 것으로 풀이된다"고 말했다. 

이어 "다만 서울에서도 지역별 온도차가 있기에 이같은 회복세를 전반적 시장 상황으로 읽기엔 어려움이 있다. 강동구 매매가격은 조정이 관측되는 한편 송파는 상승을 기록하고 있다"며 "전년도 대비 거래량과 가격이 오르고 있는 추세지만 거래량을 기준으로 전년 대비 상승세가 2020~2021년 수준은 아닌 만큼 급격한 시장 분이기 전환은 어려울 것"이라고 전망했다. 

조 교수는 또 "하반기에도 현재와 같은 시장 요인에 큰 변동이 없을 것으로 예상되는 만큼 완만한 시장 가격과 거래량 상승은 관측될 것으로 전망한다"며 "다만 금융시장에서 PF 위기 등 불안요소가 해소되지 않았고 7월부터 2단계 스트레스 DSR도 적용될 예정인데다 1기 신도시 등 재건축 움직임을 중심으로 온기가 돌고 있는 시장도 국회에서 규제 완화를 위한 시간이 필요하다는 등의 요인들은 시장에 제약 요소가 될 수 있다"고 했다. 

양지영 R&C연구소 연구소장은 "최근 서울 아파트 시장 거래량 증가는 높은 분양가의 신규 아파트 분양이 부담되는 수요자가 매매로 갈아탄 영향과 금리 인하 기대감으로 내 집 마련에 서두른 수요자가 늘어나는 등 영향이 작용한 것으로 보인다"며 "금리 인하 전망에도 금리 부담감은 여전한 상황에서 거래와 가격이 늘어난 것은 시장 기대감이 반영된 것으로 앞으로 금리와 정책 등 변수가 아파트 가격 변동 기로이겠으나 공급물량과 입주물량이 부족하고 전세가격이 오르고 있어 매매수요를 더 자극할 수 있어 하반기에도 상승세를 보일 것으로 전망한다"고 말했다. 

이어 "서울에서도 지역별로 거래량과 가격변동 편차를 보이는데 노원, 도봉, 강북 등 지역이 강남3구, 마포, 용산 등 지역 대비 가격 변동 시점이 늦다"며 "중저가 아파트가 몰려있기 때문에 향후 투자 수요 등 움직임으로 가격 상승세가 관찰될 수 있고 재건축 규제 완화 후 수요가 활발해 질 가능성도 열려있다"고 했다.