[2025 부동산 전망-上] 집값 '상저하중'…서울 지역간 양극화 심화

"똘똘한 한 채 선호현상 더 심해질 것

지방, 미분양 누적 등 시장 회복 난망"

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 부동산 전문가들은 올해 주택 매매가격이 '상저하중' 흐름을 보일 것으로 전망하고 있다. 올해 상반기에는 탄핵정국으로 시장 불확실성이 이어지고 대출규제 여파로 시장이 활기를 띠기 어렵겠으나 하반기에 접어들면 정치권과 시장 안정이 예상되는 만큼 집값 상승여력이 생길 수 있다는 분석이다. 

◆대출규제·탄핵 정국 영향…지난해 매매시장 거래 줄어

지난해 주택 매매시장은 건설 및 주택 경기 침체로 3분기에만 반짝 회복되는 모습을 보였다. 특히 여름철 계절적 요인에도 거래량이 늘며 잠시 상승폭을 키우는 모습을 보였지만 연말에 가까워지며 매수심리가 얼어붙고 거래가 둔화되는 흐름을 보였다.

13일 국토교통부 주택통계에 따르면 11월 전국 주택 거래량(신고일 기준)은 4만9,114건으로 전월 대비 13.2% 감소했다. 금리 인하 기대감과 정책 모기지 확대 영향으로 7월 6만건 이상으로 늘지만 9월과 10월 대출 규제가 강화되며 거래량이 하락했다. 

지난 11월 수도권 주택거래량도 2만1,777건으로 전월 대비 12.9% 줄었고 지방은 2만7,337건으로 13.4% 줄었다. 서울은 6,803건의 거래를 기록하며 한 달 전(7,164건)보다 5.0% 하락했다.

지난해 전국 주택거래량을 월별로 보면 ▲1월 4만3,033건 ▲2월 4만3,491건 ▲3월 5만2,333건  ▲4월 5만8,215건 ▲5월 5만7,436건 ▲6월 5만5,760건 ▲7월 6만8,296건 ▲8월 6만648건 ▲9월 5만1,267건 ▲10월 5만6,579건이었다. 

수도권도 ▲1월 1만7,608건 ▲2월 1만8,819건  ▲3월 2만2,722건 ▲4월 2만7,124건 ▲5월 2만7,603건 ▲6월 2만8,703건 ▲7월 3만7,684건 ▲8월 3만2,776건 ▲9월 2만5,829건 ▲10월 2만5,011건을 기록하며 전국 거래량과 같은 흐름을 보였다. 상반기 저조했던 거래량이 7~8월 동안 회복됐으나 대출이 강화된 9~10월 다시 줄어든 것이다. 

서울의 아파트 거래량도 비슷한 흐름을 보였다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 1~2월 2,000건대였지만 3~4월 4,000건대, 5월 5,294건을 기록하며 점차 높아졌다. 이어 6월 7,919건 기록 이후 7월 9,216건의 연중 최고치를 찍었지만 8월(6,505건)을 이후로 거래량이 반감했다.

서울은 아파트 가격 상승세를 꾸준히 유지한 것으로 나타났다. 8월을 기점으로 오름폭이 좁아졌지만 한국부동산원 조사 기준 지난해 3월 28일 0.01% 상승을 기록한 후 40주간 상승을 기록했다.

연말인 12월 5주차에는 보합(0.0%)을 기록하며 상승세를 멈췄다. 특히 서울에서는 한강변 인기 지역 및 단지를 중심으로 가격 변동이 컸고 비인기 지역과 양극화가 관측됐다.

지방은 집값 하락세가 이어지며 수도권과 가격격차를 벌렸다. 주택산업연구원에 따면 지방지역은 지난해 가격 하락세가 3년 연속 이어지면서 주택시장이 침체됐다고 분석했다. 특히 광역시는 집값 하락폭이 매월 0.1~0.2% 내외 수준으로 유지되며 도지역보다 낙폭이 크다고 밝혔다.

이에 따라 서울을 비롯한 수도권과 지방은 양극화가 커지고 있다. 지난해 1~11월 누계 가격변동률을 보면 서울은 3.1%, 수도권은 1.4% 상승을 기록했지만 지방은 0.9% 하락했다.

◆올해 집값, 수도권 0.8% 상승·지방 1.4% 하락할 듯

전문가들은 올해 정치적 불안과 대출 규제 등의 영향으로 상반기 집값은 상승 동력을 잃고 하반기에 들어 회복조짐을 보이는 ‘상저하중’의 양상을 보일 것으로 전망했다.

지난해 말 주택산업연구원은 올해 서울 집값이 1.7% 상승을 기록할 것으로 내다봤다. 수도권은 0.8% 상승하는 반면 지방 집값은 1.4% 떨어져 전국적으로는 0.5% 하락할 것으로 전망했다.

집값 하락 요인으로는 탄핵 정국에 따른 시장 불안과 경기침체, 대출규제를 그 이유로 들었다. 금리하향 조정 가능성과 주택시장 진입 인구(30세 도달 인구) 증가와 공급부족 누적 등을 상승 요인으로 꼽았다.

전문가들의 전망도 같은 양상을 보이고 있다. 서울은 대부분 1% 이상 상승을 전망하고 있지만 지방은 하락 또는 보합을 기록할 것으로 내다봤다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "올해 집값은 상저하중의 추세를 보일 것으로 전망된다"며 "상반기 보다 하반기가 거래량이나 가격 움직임 측면에서 활기를 보일 것으로 예상된다"고 했다. 또 "서울의 경우 강남권이나 한강변 일대 선호지역, 대기 수요가 탄탄한 지역은 강보합이 나타날 수 있겠다"고 했다.

이어 함 랩장은 "최근 일부 외곽지역이나 주간변동률에서 하락을 기록하는 지역이 보이는데 이는 지난해말부터 생긴 국정불안이나 4분기 대출총량 규제 등이 영향을 준 것으로 풀이된다"며 "이를 고려했을 떄 올해 상반기까진 시장 온기를 기대하긴 어렵고 정국의 불안이 해소되고 계절적 성수기가 도래해 전세가격이 움직이는 하반기가 돼야 시장 동력이 생길 것"이라고 분석했다. 

또 함 랩장은 "금리는 미국의 통상 정책이나 금리에 맞춰야하기 때문에 우리나라만의 문제는 아니다. 하지만 금리 인하 속도와 방향성이 변동함에 따라 시장에 영향을 줄 수 있을 것으로 보여진다"며 "올해 부동산 시장 키워드는 '불확실성'인 듯하다. 지금의 정국 불안과 경제 저성장에 따른 수요자 관망, 자산 양극화 등이 시장 변동성을 키우는 한 해가 될 것"이라고 전망했다.

그러면서 함 랩장은 "연내 가계대출 총량 규제 움직임이 유지되면 상환 능력과 대출 운용 등을 고려해 똘똘한 한 채 선호가 높아지거나 수도권 선호가 심화되는 등 영향이 있을 것"이라고 말했다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "올해 부동산 시장은 하반기까지 보합 또는 하락을 기록할 수 있다. 올해 부동산 시장 키워드는 탄핵정국과 대출규제"라며 "탄핵 정국의 문제 뿐 아니라 대출규제로 인한 수요자 위축이 심화된 상태이기 때문"이라고 말했다. 이어 "금리 인하가 예측되고 있지만 지금과 같은 대출 규제로 인해 수요자 자금마련에 문턱이 있으면 긍정적 영향을 미치기엔 제한적일 것"이라고 말했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 서울은 1~2% 수준 상승, 수도권은 보합 또는 1% 상승을 전망했다. 지방은 지역범위가 넓은 만큼 국지적 변동을 고려해 보합을 기록할 것으로 내다봤다.

이 연구위원은 “아파트를 기준으로 보면 서울과 같은 주요 지역을 중심으로 1분기에서 2분기로 넘어가는 시점에 완만한 상승세를 보일 것”이라고 전망했다. 이어 “이 시점엔 정부의 대출 등 규제 강화가 있더라도 효과는 제한적일 것”이라며 “거래량은 상당 부분 감소할 수 있지만 거래가격 자체는 완만하게라도 상승추세가 지속될 여지가 있다”고 내다봤다.

그러면서 이 연구위원은 “서울에서도 중심지를 벗어난 단지는 2년 전 미국 기준금리 급등이 벌어지기 전의 전 고점을 고려하면 외곽지역도 조금씩 가격을 회복할 가능성이 있다”며 “다만 재건축 호재로 단기에 급등했던 곳들이라면 최근의 사례와 같이 사업비 부담 등으로 재건축 기대감이 떨어진 서울 외곽 단지들은 하반기도 부진할 것”이라고 전망했다.

◆수도권·지방 집값 양극화 올해 심화 불가피 

지방은 미분양 물량이 해소되지 않고 주택 거래량과 가격이 떨어지는 추세가 지속되고 있는 만큼 서울을 비롯한 수도권과의 집값 양극화는 올해 더 심화될 것으로 전망됐다. 

서울에서도 똘똘한 한 채 선호로 인해 일부 지역과 단지에 수요가 몰리고 있는 한편, 지방지역은 미분양 누적 등 구조적 문제가 해소되지 않아 시장회복이 어렵다는 이유에서다. 

이 연구위원은 "전국의 모든 집값이 같은 방향으로 움직이는 게 아니기 때문에 지역적, 국지적 양극화는 올해도 심화될 것"이라며 "지방은 범위가 넓기 때문에 일방적인 하락 전망보다 지역에 따라 하락, 보합이 엇갈리는 양상을 보일 것"이라고 전망했다. 

이어 이 연구위원은 "경기, 인천 등 수도권은 서울 생활권과 인접지역일 경우 서울과 같은 가격 양상을 보일 가능성이 크다"며 "아직은 서울 내에서도 주요 지역 아파트 위주로 가격이 오르고 있지만 시간이 지나면 가격 상승세가 서울 주변으로 확산될 가능성이 높다"고 했다. 다만 "경기도 등 지역 범위가 넓은 만큼 실제로는 가격 등락이 엇갈려 보합 양상을 보일 수 있다"고 조언했다. 

서 교수는 "매수심리가 위축되더라도 똘똘한 한 채에 대한 수요는 유지되기 때문에 서울 등 일부 핵심 지역은 매수세력으로 인한 가격 변동이 있을 것"이라며 "서울과 지방간 양극화, 서울 지역간 양극화는 올해 더 심화될 것"이라고 분석했다. 그러면서 "금리인하 영향으로 돈이 있는 사람들을 중심으로 한 매수세력이 핵심지역의 주택을 매수하면서 가격에 영향을 줄 것"이라고 했다. 

함 랩장은 "양극화 문제는 한동안 해소되기 어렵다. 올해도 양극화는 유지될 것"이라고 분석했다. 이어 "대세 상승기 또는 저금리 시장이라고 하면 유동성이 풍부하고 투자 수요가 높아 시장도 전국적으로 움직이겠지만 올해 경제성장률은 1.8% 정도로 보고 있고 금리인하 속도도 느리다"며 "미분양이 누적된 지방보다 수도권 위주로 수요가 집중되는 현상이 지난해 있었고 이 같은 학습효과를 고려했을 때 지방에 무리하게 투자를 하긴 쉽지 않다"고 말했다.