1기 신도시 이주대책…“전세시장 부담” vs “조기 판단 일러”

정부 “5년 내 공급 물량 충분, 시장 불안 대비 7,700가구 공급”

이주 여파로 인한 전월세 시장 부담 등 우려도

전문가들 “부정평가 시기상조, 이주 주택 적기 공급 관건”

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 지난 19일 정부가 1기 신도시(분당‧일산‧평촌‧산본‧중동) 재건축을 위해 발표한 이주대책을 두고 각기 다른 평가가 나오고 있다.

시장에선 1기 신도시 재건축 추진 중 비슷한 시기에 이주 수요가 늘어 전세시장에 부담을 줄 수 있다는 우려가 나오는 한편 정부가 현재로서 제안 가능한 수준의 이주대책을 제시했다는 평가와 함께 대책진행 및 효과는 지켜볼 필요가 있다는 견해도 있다.

20일 업계에 따르면 정부는 내년 1기 신도시 재건축 추진을 앞두고 있다. 2027년 착공을 시작해 2030년 입주가 가능하도록 한다는 목표다.

정부는 전날 1기 신도시 재건축 이주 수요 발생에 따라 일시적‧국지적으로 발생할 수 있는 이주 수요를 보완하기 위한 대책을 발표했다. 성남도서관 인근 보건소 부지와 한국토지주택공사(LH) 비축완료 부지 등 성남‧분당‧평촌‧산본에 이주 지원 주택 7,700가구를 공급한다는 계획이다.

이주가 본격화될 2027년부터 향후 5년간 공급될 주택 물량이 충분하다고 보고 재건축으로 인해 발생하는 이주 수요를 시장에 맡기겠다는 방침이다. 정부는 해당 기간 이주 가능한 범위(각 신도시 10km 이내)에서 연평균 약 7만 가구 주택이 공급될 것으로 예상, 이주 수요 전망치인 연평균 약 3만4,000가구를 웃돈다고 분석한 것이다.

과천시의 경우 과거 2016년~2018년 2기 재건축 당시 5,000가구 이주 수요 발생에도 인접지인 안양 등 지역에서 약 8,000가구가 신규 공급되며 전세가격이 하락한 바 있다고 설명했다.

정부가 계획한 이주 주택 공급 계획은 세부적으로 분당 내 성남아트센터와 중앙도서관 사이 부지에 1,500가구, 산본‧평촌의 경우 인접한 LH 비축완료 부지에 2,200가구 구성이다. 이들 총 3,700가구를 제외한 나머지 4,000가구 공급은 관계기관 협의 및 사전 행정절차 완료 후 공개한다는 방침이다.

이같은 이주대책을 두고 시장에선 우려의 목소리가 적지 않다. 정부의 공급계획 물량 만으로는 1기 신도시 지역에서 비슷한 시기에 대규모로 발생할 수 있는 이주 수요로 전세시장 불안이 야기될 수 있다는 이유에서다. 또 현재의 국정 불안과 물가 및 공사비용 증가도 이주 주택 마련에 걸림돌이 될 수 있다는 지적도 있다.

반면 부동산 전문가들은 대규모 정비사업 추진이 처음 시행되는 데다 이주 주택 계획 물량이 부족한지에 대한 평가를 하기엔 시기상조라는 평가가 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “시장의 우려가 나오고 있는 부분은 이주 수요가 높을 것으로 예상되는 분당과 평촌 등 일부 지역인데, 7,700가구를 선제적으로 공급하는 동시에 신규 주택 공급량을 통해 그때그때 보완을하겠다는 의도”라며 “단순히 7,700가구 공급에서 대책을 마무리하겠다는 의도 보다 추후 주택공급의 속도, 관리처분 인가 시기 조정 등으로 이주 수요를 분산하겠다는 것으로 보인다”고 말했다.

그러면서 “현 시점에선 이정도 수준의 대책을 마련해두고 지역별로 이주 시점이 임박하는 때에 물량을 늘리거나 조정하는 방식의 방법론은 열려있다. 당장의 이주주택 물량이 부족하다고 예단하긴 이르다”며 “또 전세 시장은 1년 또는 반기 단위로도 시장 예측이 어렵기 때문에 이주수요 급증이라는 요인을 고려해도 2027년의 전세시장을 전망하긴 이르다”고 조언했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “이주 수요를 생활권에서 자연스럽게 흡수하도록 하는 방침은 긍정적. 오히려 기존 아파트의 세대펼 평형 등이 상이해 이주전용 단지를 조성하는 방침이 현실에 부합하지 않을 수 있다”며 “제시된 유휴부지들에 정비사업지 등이 포함되어 있기에, 계획된 기간에 적절한 사업속도를 낼 수 있을지에 대한 지적이 있을 수 있지만 현재로서는 다른 대안을 제시하기도 어렵기에 관계당국이 최선을 다하는 게 적절”하다고 평가했다.

이어 “1기 신도시 등 노후계획도시 정비는 우리 사회가 아직 경험하지 못한, 대규모 정비사업물량의 처리라는 어려운 내용이면서 동시에 꼭 필요한 사안”이라며 “따라서 시도할 수 있는 사안은 모두 검토하는 것이 적절하며, 이에 대한 무조건적인 비판은 불필요하다”고 말했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “이주 수요 100%에 대한 대책이 나온 게 아니기 때문에 주변 전세시장에 자극이 되는 것은 불가피하다”면서도 “다만 정부 계획대로 유휴부지를 활용해 일정 수준의 이주 수요를 흡수하게 되면 인근 전세 시장에 대란을 야기하는 등 문제를 야기하진 않을 것”이라고 말했다.

서 교수는 "이번 이주 대책은 계획대로 추진돼 1기 신도시 재건축 주민들이 이주하는 적기, 제때에 공급이 이뤄지는 것이 관건“이라며 "또 1기 신도시 재건축을 추진함에 있어 연차적으로 공급물량을 조절해 정비하는 것이 결국 지역 임대차 시장 충격을 최소화시키는 현실적인 방안이 될 것”이라고 조언했다.