1기 신도시 선도지구 3만6,000호 선정…“추진 과정 우려"

분당·일산·평촌 각각 3곳…중동·산본 각각 2곳 선정

"노후 계획도시 정비 필요…전월세 가격 불안 대비" 

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 국토교통부가 27일 1기 신도시 선도지구를 선정 발표했다. 1기 신도시 선도지구는 1기 신도시 내에서 재건축을 먼저 추진하는 곳을 말한다. 총 13개 구역, 3만6,000가구 규모로 선정됐다. 

먼저 분당에선 ▲샛별마을 동성 등 2,843호 ▲양지마을 금호 등 4,392호 ▲시범단지 우성 등 3,713호 3개 구역, 1만948호가 선정됐다. 일산에선 ▲백송마을 1단지 등 2,732호 ▲후곡마을3단지 등 2,564호 ▲강촌마을3단지 등 3,616호 3개 구역 8,912호가, 평촌에서는 ▲꿈마을금호 등 1,750호 ▲샘마을 등 2,334호 ▲꿈마을우성 등 1,376호 3곳 5,460호가 각각 선정됐다.

중동과 산본은 각 2개 구역이 뽑혔다. 중동은 삼익 등 3,570호와 대우동부 등 2,387호가 선정돼 5,857호가 정비될 예정이며 산본은 자이백합 등 2,758호와 한양백두 등 1,862호 등 4,620호가 선정됐다. 총 13개구역에서 3만5,897호가 선정됐다.

국토부는 ▲1기 신도시 정비 시 주택 유형 다양화 필요성과 ▲지자체의 선도지구 추가 선정 요청 ▲현재 관계기관과 수립 중인 이주대책 영향 여부 등을 고려해 선도지구로 선정되지 않은 구역 중 주택 유형이 연립인 분당 목련마을 빌라단지(1,170가구)와 일산 정발마을2·3단지 262가구 등 2개 구역은 별도 정비 물량으로 선정해 선도지구에 준하는 수준으로 지원·관리해나가기로 했다.

국토부는 2025년 특별정비계획 수립 등 선도지구의 신속한 후속절차 이행과 성공적인 사업추진을 위해 지원방안도 마련했다. 적극적인 행정지원을 통해 사업지연 요인에 대응하고 통합정비 맞춤형 금융지원으로 대규모 자금을 안정적으로 조달, 주민협력형 정비 모델도 적용할 계획이다.

행정지원으로는 학교문제를 사전에 해소할 수 있도록 국토부와 교육부, 경기도교육청 간 업무협약을 다음달 중 맺고 1기 신도시 정비 전과정에 협력할 예정이다. 또 추정분담금 산정결과에 대한 공신력 문제로 주민 갈등이 나오는 것을 고려해 부동산 가격조사 전문기관인 부동산원을 통해 분담금 산출 업무를 지원한다. 동의서 작성과 검증과정에서 번거로움을 줄이고자 내년 3월부터 전자 동의방식을 선제 도입한다.

금융지원 방안도 도입된다. 12조원 규모 미래도시펀드 조성을 본격 추진해 투자설명회 등을 거쳐 2025년 모펀드를 조성하고 2026년 정비사업 초기부터 지원할 계획이다. 또 통합정비 시 특화보증을 2025년까지 준비해 사업비 보증 시기를 앞당기고 관리처분 후 사업비 산정 시에 공사비를 포함한 HUG 보증 한도(사업비 60%) 내에서 필요자금을 조달할 수 있도록 지원한다.

이와 함께 국토부는 지방자치단체와 주민, 미래도싲원센터 간 협력체를 구성해 주민의견을 청취하고 사업공정 관리, 이슈 발생 시 즉시 대응 등 통합정비 일련과정을 체계적으로 지원한다는 방침이다. 선도지구를 대상으로 12월부터 찾아가는 설명회를 진행해 통합정비제도 전반을 설명하고 주민의견도 청취할 계획이다.

국토부와 경기도, 1기 신도시 각 지자체는 앞으로 신도시별 기본계획 등에 특별정비예정구역별 순차정비 개념을 도입해 내년부터는 공모 없이 주민제안 방식으로 연차별 정비물량 내에서 승인해나가는 방안 등을 검토하기로 했다.

박상우 국토부 장관은 “노후계획도시 정비와 관련 국토부가 수립하는 최상위 지침인 ‘노후계획도시정비기본방침’을 지난 18일에 고시 완료하고 오늘은 1기 신도시 정비 선도지구를 선정하는 등 국민과 약속을 이행하고 있다”며 “12월에는 관계기관 등과 협의해온 유휴부지 개발, 영구임대주택 순환정비 등 이주대책과 광역교통 개선방안을 발표할 계획이며 절차가 진행 중인 1기 신도시별 정비 기본계획도 경기도가 차질없이 승인할 수있도록 협조할 계획”이라고 말했다.

전문가들은 이번 1기 신도시 선도지구 선정에 대해 노후계획도시의 전면적인 재정비는 필요한 사안이지만 추진 과정 중 인근 주택시장 영향과 이주계획 마련 등의 우려가 있다고 평가했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “1기 신도시 등 노후계획도시 정비는 아직 경험이 없는 대규모 정비사업 물량 처리라는 난이도 있는 사안”이라며 “이번 선도지구 지정과 같은 시도는 의미가 크다고 보고 일부 시행착오가 있더라도 꾸준히 진행해야하는 장기 사안”이라고 말했다.

그러면서 이 연귀위원은 “현 상황에서 정비사업 진행에는 소요시간과 단기가격 급등 가능성에 대한 우려가 있을 수 있겠으나 가장 중요한 것은 개별 조합원들의 자금여력”이라며 “과거와 달리 재건축 사업 인허가는 문제가 되지 않겠으나 개별 조합원들의 자금여력, 즉 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐가 정비사업 추진 관건이고 사업추진 속도가 부촌 중심으로 두드러질 여지가 크고 이 경우 지역적·국지적 양극화로 연결될 수 있다”고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지역 여건이나 단지별 정비사업 추진 주민의 적극성에 따라 정비사업 속도는 천차만별이 될 전망"이라며 "분당 선도지구 중심으로 정비사업 추진의 기대감이 높아지며 단지는 가격 강보합이 예상되지만 그 외 단지들은 일부 실망감에 거래가 소강상태를 보이거나 가격 상승에 제동이 걸리는 양극화 움직임이 있을 수 있다"고 분석했다. 

또 함 랩장은 "정부는 2027년까지 사업 절차상 이주 및 착공 준비가 완료된 선도지구 물량에 대해 즉시 착공할 수 있도록 이주 시기를 순연하지 않을 계획이기 때문에 최대한 주민동의율을 높여 사업추진 속도를 내는 전략이 유효할 것"이라며 "3만호가 넘는 물량의 이주시기가 2027년에 겹칠 가능성이 열려있기 때문에 철저한 이주계획을 통한 전월세 가격 불안에 대비할 필요가 있다"고 내다봤다.