20년 장기임대 10만가구 공급·부동산 PF 제도개선…전문가 평가는

“임대주택 확대·다주택자 규제완화 논의 필요…우량사업지 집중 지원 긍정”

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 정부가 중산층이 20년 이상 거주할 수 있는 기업형 장기 민간임대주택 10만가구 공급과 도심 속 노후 공공청사 부지에 공공임대 주택을 5만 가구 이상 짓는 사업을 추진하겠다는 방침이다. 또 하반기 부동산 프로젝트파인낸싱(PF) 제도 개선 방안을 발표할 계획을 발표했다. PF사업을 자기자본비율에 따라 인센티브를 차등화해 궁극적으로 재무적 투자자 등 지분 투자를 촉진하겠다는 목표다.

정부는 지난 3일 하반기 경제정책 방향과 역동 경제 로드맵 발표를 통해 이같은 내용을 밝혔다.

전문가들은 4일 임대주택 공급에서 민간임대가 모두 기업형 장기임대로 대체되는 게 아닌만큼 다양한 민간임대 유형을 전제하고 다주택자 규제 완화에 대한 논의가 필요하다고 진단했다. 부동산 PF에 대한 정부정책 방향에 대해선 중소규모 사업지에 대한 모든 지원에 한계가 있는 만큼 ‘우량 업체·사업지’를 중심으로 지원한다는 방침은 긍적이라고 평가했다. 다만 자금력이나 신용도를 올리기 어려운 중소사업지는 퇴출 수순을 밟을 수 있다는 우려가 나온다.

◆노후 공공청사 공공임대 5만가구 공급

먼저 정부는 중산층을 대상으로 하는 새로운 유형의 장기 민간임대를 내놓기로 했다. 민간 사업자가 100가구 이상 임대주택을 20년 이상 운영하는 전문화된 대규모 임대주택 서비스 도입을 검토한다는 방침이다. 임대기간을 2배 이상 늘려 임차인 주거안전성을 높이기로 했다. 정부는 내년 시범단지 사업에 착수하고 2035년까지 10만가구 이상을 공급할 계획이다. 정부는 이달 중 구체적인 계획을 마련하고 내년 상반기(1∼6월) 중 시범사업에 나선다.

기존 등록임대주택은 운영수익 확보가 어려운만큼 통상 10년간 운영 후 분양전환한다. 임차인 변경시에도 임대료 상승률이 제한되고 100인 이상 사업장에선 임대료 인상 시 소비자 물가지수 이하로만 인상 가능하다.

다만, 국내 임대주택의 80%는 민간에서 공급되며 영세·비등록 사업자가 시장을 주도하고 있어 전세사기 위험이 있다. 100가구 이상을 보유한 기업형 사업자는 2022년 기준 213명으로 전체 임대사업자의 99%는 1가구를 가진 영세사업자다. 비등록 상태로 운영되는 임대주택이 절반 이상인 상황이다.

이에 정부는 임대주택 관련 규제를 완화하며 세제에서도 임대사업자가 다수 주택을 장기간 운영하도록 취득세, 종부세 등 합리화를 검토하겠다는 계획이다. 현행 등록 매입임대주택 종부세 합산배제는 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하에 적용된다.

또 도심 노후 공공청사 또는 폐교 부지를 공공임대주택으로 복합 개발해 2035년까지 5만 가구를 공급하는 방안이 추진된다. 국·공유지, 공공기관 사옥, 폐교 등 30년 이상 지난 공공 건축물이 대상으로 청년이 선호하는 도심 위주로 공급한다. 공공청사를 공공임대로 복합개발하면 최대 용적률을 적용하고, 주택도시기금 출자를 지원하는 등 인센티브를 주기로 했다. 올해 9월 세부안을 마련해 공공청사에 대한 전수조사 결과를 바탕으로 내년에 시범사업지 10곳을 선정할 계획이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “민간임대시장을 모두 기업형 장기임대로 대체하는 게 아니기 때문에 민간임대 유형이 기업, 개인 등 다양하게 존재한다는 것을 전제해야한다”며 “임대주택 공급 확대가 필요하지만 이를 위해선 다주택자 규제 완화에 대한 내용 논의가 추가적으로 필요하다”고 말했다.

이 연구위원은 또 “노후 공공청사 복합개발을 통한 도심 임대주택 등은 공공부문에서 계획하는 접근방법 중 하나”라며 “특정지역에서 공급물량을 대규모로 늘릴 수 없는 만큼 이같은 유형의 주택은 상대적으로 주거 취약계층 등에게 우선 공급될 필요가 있다”고 했다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "2020년 된 이후 임대사업자 관련 정책 개편이 법 개정 필요를 이유로 제대로 추진되지 않고 있었는데 재추진하겠다는 의미로 결국 국회 논의와 통과가 필요하다"며 "세제혜택을 주면서 장기 임대 공급을 늘리는 것은 임차인과 임대인이 윈윈할 수 있는 구조인데 지난 정부에선 임차인과 임대인의 관계를 상생 관계보다 대립관계로 보는 경향이 있었고, 현 정부에선 이 시각이 어떻게 달라지느냐가 중요할 것으로 보인다"고 말했다.  

◆부동산 PF 제도 개선…94조원 규모 유동성 지원

정부는 건설업계에 확산된 부동산 PF 불안을 해소하기 위해 94조원 규모 자금을 공급하되 사업성 평가에 따라 맞춤형 지원을 이어가겠다고 밝혔다. 또 PF 사업 구조를 개편해 부동산 개발 방식을 선진화하겠다는 방침이다.

PF 사업을 자기자본비율에 따라 인센티브를 차등적용해 재무적 투자자 등 지분투자를 촉진하고 우수 개발 업체를 선별·지원하면서 전문 인력 관리를 체계화 할 방침이다. 또 부동산 PF 대출 시 사업성 평가를 강화하고 PF 시장 참여자의 건전성을 유지할 방안도 마련한다. 부동산 PF 통합 정보 시스템 구축도 병행할 계획이다.

부동산 PF 불안이 금융시장까지 확산되는 것을 막고자 94조원 규모의 유동성을 공급한다. 94조원에는 PF 보증 30조원, 건설공제조합 보증 10조원, 준공전 미분양 대출 보증 5조원 등이 포함됐다. PF 사업장별 사업성 평가를 바탕으로 정상 사업장은 적기에 지원 받을 수 있도록 맞춤형 관리·지원도 강화한다. 사업성이 부족한 사업지는 PF 정상화펀드(1조1,000억원), 한국토지주택공사(LH) 사업장 매입(3조원) 등 정상화를 지원할 계획이다.

전문가들은 부동산 PF 제도 개선 방향이 바람직하다고 평가하고 있다. 다만 사업성이 부족한 중소사업지의 경우 이번 부동산 PF 사업성 평가를 거치며 퇴출 수순을 밟을 수 있다는 우려를 제기한다.

이 연구위원은 “PF에 대한 정부 정책방향은 우량업체와 우량사업지를 중심으로 지원한다는 방침이 일관되고 있는 점을 높게 평가할 수 있다”며 “현실적으로도 소규모 사업지를 포함한 전체 사업지와 관련 업체를 지원하는 것은 어렵다. 올 하반기에 발표할 제도 개선 방안 또한 같은 맥락일 것으로 보인다”이라고 내다봤다.

윤 리서치팀장은 "2년 전 레고랜드 PF 사태 당시엔 시장 경착륙을 위해 50조원 플러스 알파 계획을 세웠고 이로인해 지난해까진 부진 사업장도 만기를 연장하며 끌고 왔는데 올해 들어선 살릴 수 있는 사업장을 살리자는 기조로 변화한 것"이라며 "사업성이 부족한 중소 사업지와 관련 업체 퇴출에 대한 우려가 없진 않겠으나 부실 사업장은 경매와 경공매로 정리가 될 것으로 보인다. 거시경제 흐름이 좋아지고 있는 가운데 사업장을 선별해 지원하고 부실 사업장을 정리해 문제 확산을 막는 방향은 긍정적"이라고 평가했다.