[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 최근 다수 언론에서 백종원 더본코리아 대표가 충남 예산시장의 젠트리피케이션(gentrification) 문제를 지적한 내용을 다뤘다.
젠트리피케이션은 낙후됐던 지역에 인구와 돈이 유입되면서 저소득층 또는 원주민이 밀려나는 현상이다. 우리나라에선 특히 임대료 상승으로 원주민이 밀려나는 현상에 자주 붙는 말이다.
지난 19일 백 대표는 자신의 유튜브 채널에 ‘재개장에 6개월이나 걸린 이유, 와보시면 압니다’라는 제목의 영상을 게시했다. 영상에서 백 대표는 예산시장이 재단장 한 모습이 뜻깊다는 소감을 전했지만 결국 일부 상가의 터무니없는 임대료 인상에 아쉬움을 토로했다. 백 대표는 “난 젠트리피케이션에 진절머리가 나는 사람”이라며 “시장을 통째로 놔둔 채 전부 나갈 수 있다”며 부동산 투기꾼들에 대한 경고도 덧붙였다.
앞서 백 대표는 지난해 ‘예산시장 살리기 프로젝트’를 진행했다. 예산시장을 레트로한 분위기로 바꾸고 시설과 서비스 질을 높여 사람들의 발길이 이어지도록 유도한 것이다. 더본코리아와 예산군, 시장 상인들이 노력한 결과 예산시장은 줄이 늘어설 정도로 큰 인기를 끌었다.
시장이 주목을 받자 주변 상가 임대료도 크게 상승했다. 예산시장과 같은 젠트리피케이션 사례는 과거부터 꾸준히 있었다. 지방에선 전주 한옥마을이 그랬다. 서울에선 강남 가로수길, 이태원 경리단길, 용산 용리단길, '힙(hip)'과 '을지로'를 합한 이른바 힙지로 등 이른바 SNS ‘핫플(핫플레이스)’이 되면 젠트리피케이션을 겪게됐다. 최근엔 각종 팝업스토어가 열리는 성수동에서 같은 문제가 나오고 있다.
이같은 젠트리피케이션의 악순환을 막고자 상가임대차보호법이 시행되고 있다. 하지만 전문가들에 자문을 구해보니 상가임대차보호법도 젠트리피케이션을 완전 방지하긴 어렵다는 의견이 지배적이다.
2018년에 개정된 상가임대차보호법에 따르면 임차인은 10년간 계약을 갱신할 수 있는 권리를 보장받는다. 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한하고 있다. 또 새 임차인이 들어올때 그간 기존 임차인이 일궈낸 권리금이라는 가치를 부당하게 가로채지 못하게 하며 정당한 이유 없이 임대차 계약 해지가 불가하게 하고 있다.
재래시장을 비롯해 사업자등록상 등록된 주소지일 경우 상가임대차보호법으로 보호받을 수 있기에 적어도 1년 안에 5% 이상 임대료가 오르는 등 상황은 막을 수 있는 것이다.
하지만 부동산 가격 상승으로 상가임대차보호법 대상이 되는 환산보증금 기준을 넘는 상가 비중이 늘어나고 있는데다 법 적용을 받아도 5% 상한 이상으로 협의하에 올릴 수 있는 등 사각지대가 존재한다.
서울의 경우 환산보증금 기준이 9억원 이하인데 최근 젠트리피케이션 현상이 관측되는 성수동의 경우 약 30%의 상가가 환산보증금 기준 9억원 이상으로 추산되고 있다.
서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 "10년의 임대기간을 보장받을 수 있고 임대료 상한이 5%로 제한이 된다고 하지만 임대료가 오르면서 수익률이 되지 않는 경우 버티지 못하는 상인이 많고 이후 다른 임차인과 계약 체결시에 5% 상한 이상으로 임대료가 오르는 경우가 많다"며 "시장 또는 상권이 활성화되고 돈이 유입되면 그만큼 판매되는 제품과 서비스도 달라지기 때문에 새로운 상인이 들어오게 되고 임대료도 같이 오른다"고 설명했다.
그러면서 "임대료가 오르는 것 또한 자연스러운 시장 현상이지만 과도한 인상이 이뤄지는 게 문제, 법으로 강제해 막을수는 없는 문제"라며 "해결책을 꼽자면 임대인과 임차인 간에 상생 협약을 통해 기존 상권이 잘 유지되도록 돕는 것이 서로 윈윈하는 방법이 될 수 있다"고 했다.
임대료가 크게 올라 기존 상인이 떠난다면 상권에 마냥 긍정적일 수 없다. 시장 또는 상권 발전에 주효했던 상인들이 떠나고 나면 다시 상권이 쇠퇴하거나 지역 발전이 위해되는 일도 적지 않다. 임대시장에서도 짧은 시간동안 과도하게 올린 임대료도 빈 가게를 만들고 이로인한 상권 쇠퇴와 유동 인구 감소를 만들며 피해가 발생한다.
법과 제도적 장치로 젠트리피케이션을 막을 수 있는 뾰족한 수가 없는 만큼 결국 해결책은 임대시장의 인식 변화다. 누군가 오랜기간 공들여 쌓은 시장에 단기적인 투자처나 돈벌이 수단으로 보기엔 피해도 적지 않은 점을 간과해서는 안된다.
