[SRT(에스알 타임스) 유수환 기자] 교보증권이 주관한 강남권 부동산 신축 사업이 본 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 진입하지 못하고 브릿지론을 다시 연장한 것으로 확인됐다. 파라다이스 부지 신축 사업은 지난 6월 말 PF 대출(브릿지론) 만기가 도래했으나 내년 1월로 상환 기간이 연장됐다.
이 사업은 서울 강남구 논현동 92-2번지 일대 옛 파라다이스 빌딩 부지를 업무시설 및 교육연구시설로 개발하는 사업이다. 당초 지하 4층, 지상 14층 규모의 주거형 오피스텔 조성이 목적이었으나 사업 계획을 변경한 것으로 확인됐다.
다만 해당 사업장은 지난해 한 차례 브릿지론 대출 연장을 했고, 금융당국의 PF사업장 구조조정 추진도 언급한 만큼 내년 초까지 본 PF에 진입하는 것이 급선무다.
5일 투자은행(IB)업계에 따르면 서울 강남구 논현동 일대에 위치한 옛 파라다이스 부지 신축 사업에 대한 브릿지 대출 만기가 한 차례 더 연장된 것으로 확인됐다. 해당 사업의 PF주관사는 교보증권이다.
시행을 담당한 ‘피아이에이논현PFV’는 사업 부지에 대한 브릿지론 만기일을 2024년 6월 30일에서 내년 1월 6일로 변경했다. 피아이에이논현PFV는 ‘PIA오퍼튜니스틱논현 일반사모부동산모투자회사’가 93.75%의 지분을 보유한 최대주주다. 이어 PF 주관사 교보증권이 4.38%, 신한자산신탁과 젠스타메이트가 각각 0.94% 지분을 갖고 있다.
‘피아이에이논현PFV’는 사업 진행을 위해 새마을금고를 비롯한 여러 금융사로부터 약 1,050억원의 브릿지 대출을 조달했다. PF 주관사 교보증권도 특수목적법인(SPC) ‘드림구삼논현제이차’를 통해 100억원을 지원했다. 교보증권은 SPC와 맺은 대출채권매입확약에 따라, 리스크까지 담당한다. 사모사채 인수확약은 SPC가 발행한 자금이 상환되지 못할 경우 사모사채를 통한 자금을 전달하는 것을 의미한다.
이 사업은 시행사 PIA가 강남구 논현동 92-2번지를 매입해 고급 오피스텔을 조성하기 위한 것이다. 앞서 파라다이스빌딩은 코로나19의 여파로 경영난이 심각해지자 지난 2022년 해당 건물과 토지를 시행사 PIA에 매각됐다. 다만 이 사업은 최근 오피스텔 신축에서 업무시설 조성으로 사업 방향을 변경했다.
다만 현재 오피스 시장도 상업용부동산 가운데 선방하고 있으나 투자수익률은 높지 않다. KB국민은행 부동산이 산출한 1분기 서울 오피스 부동산 ‘실효운영수익률’은 3.44%로 전년동기(3.31%) 보다 올랐지만 여전히 시중은행 예금금리(올해 4월 기준 3.53%)에 못미친다.
또한 본 PF를 위해 관청으로부터 인허가 절차를 받아야 한다. 브릿지론은 착공 이전 단계에서 시행사가 토지매입을 위해 조달하는 돈이고, 본 PF 대출은 사업 인허가와 시공사 선정이 이뤄진 이후 브릿지론을 상환하고 건축비용을 조달하는 자금이다.