ⓒ픽사베이
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공사비 오르자 조합과 시공사 갈등에 공사중단…시공사 선정 유찰도

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 정부의 정비사업 활성화를 위한 규제 완화에도 금융비와 공사비 부담이 늘어나자 정비사업지 곳곳에서는 갈등이 발생하고 있다. 조합과 시공사간 공사비 상승에 따른 분쟁이 나오는가 하면 낮은 공사비를 제시한 정비사업지에선 시공사 선정에 난항을 빚는 모습이다.

18일 업계에 따르면 서울 은평구 대조1구역 재건축 사업은 이달부터 공사가 중단됐다. 총 2,451가구 규모 아파트 단지를 신축하는 이 사업은 시공사인 현대건설이 지난 1일부터 공사를 중단하고 유치권을 행사 중이다.

이 사업은 지난 2022년 10월 착공해 지난달 31일까지 공사가 진행됐으나 조합에서 공사비를 지급하지 않으면서 현대건설이 불가피하게 공사를 중단했다. 현대건설이 요구한 공사비는 총 공사비 5,800억원 중 1,800억원이다.

대조1구역 조합의 공사비 미지급은 집행부 부재가 원인이다. 대조1구역 조합은 기존에 공사비와 조합 집행부 임금 등 사업비 문제로 내분을 겪었다. 이에 조합장이 총회에서 해임됐고 지난해 9월 복직했으나 비상대책위원회가 총회금지 가처분 신청을 하는 등 법적 분쟁이 이어지고 있다. 업계는 올해 상반기에 예정됐던 대조1구역 분양도 연기가 불가피할 것으로 내다보고 있다. 

다만 집행부 부재로 불가피하게 공사비 지급이 어려웠던 대조1구역 조합은 법원을 통해 업무범위와 순서까지 명시한 직무대행을 선임하고, 직무대행 체제로서 조합원 분양계약 체결과 공사비 지급에 서두르겠다는 계획이다. 공사비 지급을 통한 공사 재개와 분양일정에도 속도를 내겠다는 목표다. 

서울 동작구 노량진1구역도 공사비를 이유로 시공사 선정에 난항을 겪었다. 노량진1구역은 기존에 사업비만 1조원에 달해 업계의 관심이 높았으나 공사비가 3.3㎡당 730만원으로 제시되면서 1차 입찰에서 참여 건설사가 한 곳도 없었다. 이에 노량진1구역은 시공사 재선정을 위한 과정에 돌입했다. 공사비 변동이 없으나 두번째로 진행된 현장설명회에는 삼성물산과 GS건설, 포스코이앤씨 등 6개 건설사가 참여하며 관심을 보였다.

하지만 낮은 공사비는 우려되는 상황이다. 최근 원자재 가격, 인건비 등 공사 원가는 올랐는데 만약 공사비가 낮으면 시공사의 수익이 낮아지기 때문이다. 사업지의 입지 장점과 상징성은 충분하나 공사비가 낮아 사업성을 확보하기 어렵다는 게 업계 관계자 전언이다. 노량진1구역은 오는 2월 15일 입찰제안서를 접수하고 시공사 입찰을 마감할 예정이다. 입찰에 나선 건설사가 나오면 3월 12일 합동설명회를 개최할 계획이다.

서울 노원구 상계주공5단지 역시 시공사와 공사비로 인한 마찰을 빚고 있다. 상계주공5단지 조합은 분담금이 높다는 이유로 시공사 GS건설과 계약을 해지했고 GS건설은 이에 소송을 제기했다.

상계주공5단지 조합의 시공계약 해지의 이유 또한 공사비다. GS건설이 제시한 공사비는 3.3㎡ 당 650만원 수준이었다. 이 공사비로 조합 분담금을 추산하면 84㎡ 소유 조합원 기준 약 5억원이 필요하다. 이에 조합은 공사기간이 4년으로 길고 분담금이 높다는 입장을 GS건설에 전했다. 같은 이유로 지난해 11월 GS건설과의 계약을 해지했다. GS건설은 계약해지 통보를 받은 이후 같은해 12월 조합을 상대로 손해배상 소송을 제기했다.

조합의 한 관계자는 “공사비가 높아진 만큼 조합과 시공사간의 의견에 차이가 생기고 있다”며 “조합 입장에서도 수십에서 수천억원의 공사비를 조합원이 나눠 부담해야하다 보니 쉽게 인상에 대한 의견을 수용할 수 없다”고 말했다.

대형건설사 관계자는 "금리, 인건비, 원자재가격 등 결국 투입되는 공사비가 올랐는데 현실적으로 반영이 안된 공사비로 갈등이 나오고 있는 모습"이라며 "건설사도 손해를 보며 공사를 할 수는 없는 입장이기에 사업주체가 제시하는 공사비가 보다 합리적으로 책정되는 게 중요하다"고 말했다.   

이은형 대한건설정책연구원은 "현재로선 공사비로 인한 사업별 갈등에는 뾰족한 해결방안이 없는 상황"이라고 진단했다. 

이어 이 연구원은 "코로나19 이전 계약을 통해 체결된 대로 진행이 되다 지금와서 갈등을 빚는 사업지들이 나오고 있다"며 "사업장마다 다르겠으나 논란이 되는 공사비 증가폭은 계약이나 관리처분계획 인가시점, 전년도 등과 비교했을 때 10~50%대에 달하는 것으로 알려져 있다"고 말했다.

그러면서 이 연구원은 "공사계약은 도급계약서대로 따르는 게 원칙이고 제도적인 해법으로는 공사비 검증을 고려할 수도 있지만 현재로선 강제력이 없다는 한계가 크다"며 "기존에 진행되고 있는 사업지의 경우 추진주체와 시공사간 합의하에 완만한 진행을 이끌 수 밖에 없고 앞으로 공사가 이뤄질 사업장은 계약서에 공사비 증액기준과 요건 등을 다루는 문구부터 명확히 바로잡아가는 것이 최선일 것"이라고 제언했다. 

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